L'Ailette - fin de bail? Revente?

[Chaous]

Bonjour,

Propriétaires des premières tranches du center parc l'ailette vous devez être en fin du premier bail, merci de bien vouloir partager votre expérience de communication avec P&V center parcs quelle soit bonne ou moins bonne.

Cdt

[Rolland H.]

Bonjour,
Les premiers avis à propos du renouvellement des baux pour le domaine d'ailette ne devraient pas intervenir avant 2015/2016, ceci d'après un contact téléphonique avec un commercial P&V qui pense que la première tranche verra son bail allongé d'un an pour coller avec l'échéance de bail de la deuxième tranche.

Bail deuxième tranche, pour nous cela mène jusqu'au troisième trimestre 2016!
Nous avons encore le temps  

[sdl2014]

Bonjour,
pour nous, fin de bail 30/9/2016.
Cordialement.

[Chaous]

Il me semblait bien qu'il y avait de la fin de bail dans l'air!

Aurons-nous un propriétaire membre adippv pour rapporter ce premier échange avec P&V?
Article complet reporté sur adippv :  https://adippv.forums-actifs.com/t320-center-parc-de-l-ailette-aisne




4 Près de 800 cottages à rénover

« Du sol au plafond, peinture, moquette, mobilier, tout va être revu. » Les cottages vont entièrement faire peau neuve. Un programme de rénovation qui se déroulera en deux phases, dès la fin 2015 jusqu’en 2017. Impossible de connaître le coût de cette opération, car il « fait partie des négociations qui sont en cours entre Center parcs et les propriétaires. Nous sommes en plein renouvellement des baux de 9 ans ».

Ce qui est certain, c’est que l’hébergement figure parmi les points de faiblesse du site. « Nous avons vu une baisse sensible, mais pas catastrophique. Néanmoins, nous devons être plus agressifs sur le prix notamment pour vendre notre hébergement. Les gens cherchent un prix. C’est une tendance générale dans le secteur des activités touristiques. » Néanmoins, le taux de remplissage s’établit en moyenne à 80 %.

[bibou68]

bonjour,
quelqu'un a t-il des informations sur les nouveaux baux de 2015 au lac d'ailette?

CDT

[bibou68]

Bonjour,

y aurait-il des nouvelles sur les nouveaux baux 2015. Merci

[kymco77]

Je viens de découvrir ce forum, dommage que je ne l'ai pas connu plus tôt.
Tout d'abord, il n'y a pas de renouvellement de bail, mais un congé, puis la proposition d'un nouveau bail à des conditions inacceptables, baisse de 25% du loyer et plus de 17000€ de travaux.
Pour l'instant je n'ai pas retourné mon bail et ne sais que faire.

[Chaous]

Bonjour Kymco77,
Merci pour votre communication d'expérience, plusieurs copropriétaires que vous croiserez en parcourant ce forum, sont dans le même embarras sur la plupart des sites P&V (comme chez pratiquement tous les gestionnaires promoteurs en défiscalisation immo d'ailleurs).
Le règlement à l'amiable parait impensable faute de réponses concrètes, les années passent et se ressemblent attention à la prescription juridique. Pendant ce temps les sirènes community manager du groupe continuent de chanter leurs songes.

Nous pensions bien, mais un peu tard, que la porte des contrats de vente était trop ouverte, le rendement de l'investissement pourrait devenir négatif, si encore les propriétaires emprunteurs peuvent rembourser leurs emprunts.

Attaquer, est sauf meilleure proposition, la seule solution pour ne pas aller à l'abattoir les mains dans le dos et les poches vides, ce forum recèle de liens vers les sites de juristes fiscalistes compétents (non exhaustif bien entendu).
Nous n'avons pas encore de retours car bien des affaires sont en cours de procédure, mais cela viendra, quoiqu'il arrive ne baissez pas les bras, les mécontents se regroupent, dommage que nous n'ayons pas tous des tracteurs!!

Cordialement

[Rolland H.]

REVENDU avec reprise du bail

Message  Rolland H. le Ven 19 Juin 2015 - 11:00
Bonjour,

Mon cottage VIP bord de lac de l'Ailette a été vendu en juin 2015, de l'espoir pour les vendeurs.

Repreneur trouvé par les services immo de P&V sur site, aucune agence traditionnelle n'ayant accepté le mandat (je confirme fondés les différents commentaires sur ce sujet), mais c'est vendu...
A souligner, excellente communication avec le chargé d'Affaires sur site, toujours disponible (le pauvre    ).

Nombreuses prises de contact avant la rédaction effective du mandat par P&V, puis deux ans de disponibilité sur le marché de l'ancien, patience.

Vente réalisée à -25% du prix d'acquisition, continuation du bail (reprise des bénéfices et contraintes) par l'acheteur et conditions de renouvellement 2016 qui semblent tout à fait intéressantes pour lui, ce qui parait être une affaire pour le repreneur.

Aucun souci de paiement des loyers (échéance loyer annuel 30 octobre), reste à payer les loyers depuis octobre 2014.

Frais de pré-état-daté et état daté (loi ALUR) facturés par SOGIRE, je n'ai pas encore les montants exacts (de l'ordre de 400€).

Cinq mois après la vente (juin-novembre) et après de nombreuses relances de P&V propriétaires et loyers, le document "décompte des loyers" est enfin mis à disposition sur le site propriétaires permettant de clore le dossier comptable/fiscal (cabinet Magnin Gecors). Le montant de ma quote part des loyers était versé mi-novembre, avant toute réception de document ce qui n'est pas respectueux des termes du bail mais c'est enfin terminé, j'espère   .
Voilà pour les délais...et la communication de P&V.
Toujours aucun document détaillant les chiffres de la vente, mais là c'est l'affaire de mon notaire.


Bonne route à tous...
~ ~ ~  

[Politok]

Courrier reçu de P&V, concernant la fin du bail de mon cottage aux Ailettes prévu le 30/09/2016

Les modalités du nouveau bail sont les suivantes :

• Tout d'abord P&V résilie le bail à échéance. Cela signifie qu'il n'y a pas de prime d'éviction et que le propriétaire a le choix (enfin, façon de parler ...) entre reconduire un nouveau bail ou garder son cottage pour l'usage de son choix
  
• P&V propose, au choix, un bail NU ou en MEUBLE (sachant que le bail actuel est en NU). Toutefois aucune information n'est donnée concernant le coût d'ameublement ... et les 2 contrats de bail sont identiques sur le plan financier. Etrange !
  
• Pour un cottage 3ch 6p Premium : des travaux sont imposés en prérequis à la signature d'un nouveau bail, dont la quote-part pour le propriétaire s'élève à un peu plus de 17 000 € TTC (pour un prix d'achat du cottage de 200.000 €). L'analyse du détail des travaux, qui est fourni (la transparence s'améliore, on dirait), montre qu'une partie de ces travaux devrait relever du locataire et non du propriétaire. Mais puisque P&V sort et rerentre (ah les rusés ...), ils facturent la remise à neuf au propriétaire
  
• Le loyer proposé s'établit à 20% en dessous du dernier loyer (2015). Rien que ça
  
• L'indexation du loyer est fixe sur les 9 ans (donc pas de référence aux différents indices, INC, IRL, etc.) à 1.2%, et P&V s'engage à verser un loyer fixe sur les 9 ans, prix comme moyenne des 9 loyers indexés à venir. La conséquence est la suivante : le loyer fixe à percevoir sur les 9 prochaines années est exactement identique, à l'euro près, à celui de 2008 ...
  
• A noter que le montant des travaux à financer correspond à 2.3 années de loyer. Ca fait cher, très cher ... au bout de 9 ans après la sortie de terre du cottage.
  
• Après recalcul (en tenant compte des travaux), la rentabilité (hors actualisation) des 9 prochaines années s'établit à 3.45%
  

Conclusion : P&V réussit donc à gommer totalement la progression des loyers des 9 premières années, ainsi que les 9 suivantes. Il fait financer par le propriétaire une partie de l'aménagement intérieur, grâce à son subtil mouvement de sortie / réentrée. La belle affaire achetée il y a 9 ans se transforme donc en affaire moyenne.

Ce n'est franchement pas glorieux, mais je dois avouer que je m'attendais à pire à la lecture de ce forum. A leur décharge, le tourisme s'est quand même bien transformé en 9 ans et la course au discount doit faire mal à la rentabilité. Qu'ils partagent leur baisse de rentabilité avec le propriétaire n'est pas aberrant, même si ça ne fait pas plaisir.

[Chaous]

Merci à Kymco77, Politok et en général aux copropriétaires qui partagent leurs idées.

Nous avons apprécié le post objectif quasi-complet et la note positive de Politok, c’est mieux ainsi, surtout si on choisit de rester dans le système.

En effet notre bon gestionnaire connait parfaitement la psychologie de l'acheteur puis copropriétaire, il arrose d'infos (utiles..?), l'amélioration de la communication en ligne est certaine (merci aux investisseurs et associations qui ont fait bouger les lignes!) , mais les défauts originels du contrat sont toujours bien présents et ça...on pourrait bien s'en souvenir tous les trois ans, c’est ouvert dans le texte!

Le gestionnaire à toujours la main-mise totale sur le devenir des baux, le mot "renouvellement" employé au départ est mis de côté, il a trop donné à penser au profane que le bail était renouvelable sous les mêmes conditions ad vitam aeternam, c'était l'une des clés de la commercialisation du 3% mini net au long cours.

Les données des membres qui ont partagé leur nouveau bail, sur le forum ou en mail privé, sont quasi identiques donc assurément fiables, nous avons pour ceux qui se sont manifestés, sensiblement la même copie de bail et les mêmes chiffres pour un bien équivalent, avec pour seule issue de signer les mains liées.

Il y a seulement quelques notions qui sont passées à la trappe, dans les posts antérieurs à ce commentaire:

- résiliation triennale possible, et on recommence (sortie -rentrée? reprise Politok, terme explicatif de l'astuce)



- résiliation annuelle pour cause de vente (ça fait plaisir à celui qui pense s'en sortir facilement), notons que P&Vimmo estime votre cottage à 100% du prix d’achat neuf (du rêve) voir le site partenaire esterelimmobilier et les nombreux biens en vente, nous vous conseillons de faire contrôler l’estimation par un organisme extérieur indépendant.

- avez-vous pensé a assurer votre bien en vide propriétaire, des membres ont signalé que l’assurance du gestionnaire pourrait ne pas couvrir totalement le proprio en cas d’incendie par exemple, une question à lui poser... Notre assureur a effectivement rédigé une assurance complémentaire propriétaire, apparemment nous aurions pu tout perdre en cas d'incendie, voilà un défaut d'information des vendeurs, même si on trouvait une demi ligne sur le sujet dans le premier contrat.

ATTENTION lisez bien la dernière ligne de l'image ci-dessous;


- en cas de cession à un exploitant (“tout autre exploitant...mêmes activités ”) on remet toutes les cartes sur la table, le propriétaire n’est jamais gagnant, autrement dit est toujours perdant.

- obligation de conserver Sogire, aucune action possible des copropriétaires dans le cadre du bail



En résumé, tant mieux si des propriétaires peuvent se satisfaire des nouveaux baux à la baisse pourvu que cela en soit de même au prochain terme.

Reste que le bilan est simple pour un emprunteur en acquisition des premières tranches, au mieux ce que vous exposez politok, avec ce nouveau bail 0 = 0 c’est fabuleux, il reste juste un cottage qui perd de la valeur sur le marché du LMNP ancien, et qui vaudra ??? € (rien?) à terme pour peu que cela se prolonge, on pourrait bien en venir à quelque chose comme 0 = –??  sur 20 ans avec un cottage inutilisable et sans gestionnaire. Mais, bon, peut être pas...  

En cas de vente avant terme, c’était le même topo, des années à rembourser le prêt, donc cela revient à engraisser le banquier en lui reversant le loyer perçu. Avec de la chance la reprise se fait dans la continuation donc sans retour de TVA,  mais en perdant 20 à 30% de la valeur estimée par P&V, donc là aussi au mieux c’est 0 = 0 le temps perdu n’étant pas toujours comptabilisable. Certains vendeurs, ex-propriétaires des cottages les plus chers, signalent des bilans avec pertes de plus de 50000euros au premier bail.

Reste à tester la sortie au prochain terme de bail et dresser le bilan financier, je parierais bien sur 0 =0 .

Il n’y a pas que sur ce forum que les copropriétaires exposent leurs soucis, ces éléments sont valables pour tous les types de résidences et tous les gestionnaires, nous sommes justes un peu veinards d’avoir eu P&V qui à toujours payé les loyers jusqu’à ce jour.
Il est exact que cela pouvait, pourrait encore être pire...mais nous avons le temps de le découvrir.

[steph59]

Reçu ce jour courrier P&V comprenant une proposition de bail ( résiliation du bail actuel à terme) en Nu ou Meublé avec une baisse du loyer actuel de 25% ( pré-indexé sur la base de 1,2% sur toute la durée du bail ) + montant des travaux de rénovation 10000€ (descriptif joint) comprenant entre autre le mobilier et la déco que ce soit un bail en Nu ou en Meublé.

[steph59]

Pour les propriétaires dont le bail à pris terme en sept 2015, faites nous part, s'il vous plait, de votre expérience en terme de communication ou autre.

Merci d'avance.

[Politok]

- résiliation triennale possible, et on recommence (sortie -rentrée? reprise Politok, terme explicatif de l'astuce)

Résiliation triennale uniquement à l'initiative du bailleur dans mon contrat.

- résiliation annuelle pour cause de vente

Pas dans mon contrat.

- obligation de conserver Sogire, aucune action possible des copropriétaires dans le cadre du bail

Pas chez moi non plus.

En résumé, tant mieux si des propriétaires peuvent se satisfaire des nouveaux baux à la baisse pourvu que cela en soit de même au prochain terme.

Je ne m'en satisfais pas vraiment... La rentabilité est globalement moyenne sur 18 ans, et la valeur de revente semble bien inférieure à celle d'achat.

P&V est-il ouvert à la négociation, ou c'est à prendre ou à laisser en l'état ?
Car à ce stade, l'option de reprise et d'exploitation en propre du cottage peut s'avérer rentable.

[steph59]

Petite rectification concernant la répartition des frais de rénovation. Le preneur , P&V, prend en charge le montant des travaux concernant le mobilier ce qui représente, dans mon cas, 20% du montant total des travaux.
La note reste salée...

[Chaous]

Echange rapide de la pause midi!

En principe et en toute logique (hors de cette galère des résidences de tourismes), c’est habituellement le propriétaire-bailleur qui propose une modification du bail et des loyers, alors pour la discussion je pense qu’il ne faut pas rêver, la proposition restant unilatérale d’après les retours des propriétaires.
Pour ceux qui en ont le temps et les moyens, essayez de leur disputer le bout de gras, et revenez donner le résultat, nous n’avons pas réussi à fédérer un collectif de propriétaires dans ce but.
Même la fameuse proposition “tu l’aimes ou tu le quittes” ne fonctionne pas aussi simplement, et ceux qui ont vendu se sont empressés d’abandonner le sujet sur les forums (assez de temps perdu sans doute).

De là à reprendre en exploitation individuelle le cottage, tous ne pourront pas le faire, à moins de prévoir le départ du gestionnaire, il faut bien considérer le quota de biens exploitables qui doit rester dans son giron pour que le site puisse continuer de fonctionner.

Plusieurs membres ici et sur d’autres sites font remarquer que le piège est de qualité, vous ne pouvez en effet exploiter VOTRE cottage sans le bon vouloir du gestionnaire puisque VOTRE cottage n’est pas autonome...  pas de compteurs et de services individuels, pas de parts dans la propriété des dépendances et services, voilà voilà. En creusant un peu sommes nous certains que P&V soit lui-même propriétaire des dépendances et services, il semble y avoir des banques partenaires dans ces acquisitions...

Une histoire récurrente à laquelle on pourra donner toutes les explications réelles et virtuelles, en attendant les premiers investisseurs se sont toujours fait pigeonner, crise ou pas, dès l’achat en résidences de tourisme et maintenant ehpad voir les sites des avocats, journalistes et différents blogs dispos sur la toile...

un exemple pris à la va vite, voyez les dates des réponses, vieille histoire... :
http://droit-finances.commentcamarche.net/forum/affich-4787984-center-parcs-bois-francs-pierre-vacances

Les explications du gestionnaires sont claires lorsqu’il dit que le loyer peut augmenter, mais jusqu’ou faudra-t-il aller à la baisse auparavant, puisque rien n’est ficelé dans ce bail ou le propriétaire n’a aucune possibilité d’action?
Lisez bien avec un esprit critique les éléments proposés sur la communication du groupe avis.pierretvacances-immobilier et vous comprendrez sans doute comme moi que nous sommes à genoux en attendant le résultat des différentes procédures en cours, dont les membres espérons-le, voudront bien nous faire part.

Pour les travaux je ne vois pas de transfert de participation, est-ce à dire compte tenu des déclas de Politok et Steph59 que nous n’avons pas vraiment des baux équivalents?  L’intelligente division et dispersion des données continuerait-elle au profit d’une impossible cohésion des propriétaires?




ouf, et bien ce n'est pas si rapide que cela....

et je reviens pour finir:
Nous avons le détail des propositions de travaux, il serait donc logique aussi en tant que propriétaire d'être en mesure d'effectuer un appel d'offres pour ces travaux, le mieux étant bien entendu de regrouper les cottages (là pour P&V c'est plus évident), nous ne connaissons pas la valeur réelle des réparations à effectuer ni si elles seront réalisées en totalité pour le prix payé! Voilà un monde ou tout nous échappe, y compris nos économies

[Chaous]

fin de bail, d'autres en parlent

Message  Chaous le Mar 22 Mar 2016 - 19:18
https://adippv.forums-actifs.com/t350-travaux-de-fin-de-bail-et-si-on-eclairait-le-sujet#1203


../... Pis, il est apparu que les biens étaient surpayés, jusqu'à 6 fois leur prix, les loyers prévisionnels surévalués, et que les taux de prêts accordés par les banques étaient dans certains cas majorés.

Pour résister ces particuliers n'ont que trois choix,

une revente qui implique une moins-value,

trouver un nouveau gestionnaire (ce qui s'avère quasi impossible, ces résidences incitant peu à la confiance) ou reprendre la gestion de la résidence en recourant à de petits prestataires.

Ils sont nombreux à avoir opté pour l'autogestion, mais c'est ici qu'un problème se pose. Ces propriétaires-associés connaissent des charges difficilement amortissables, et sans les avantages fiscaux portés par le mécanisme Censi-Bouvard, ces frais deviennent insoutenables.
Or pour bénéficier du statut de résidence de tourisme et donc d'une défiscalisation, 70 % de l'ensemble résidentiel doit dépendre du même gestionnaire. Cette règle particulièrement stricte met en difficulté de très nombreux propriétaires regroupés en sociétés par actions simplifiées (SAS), qui n'atteignent pas cette limite disproportionnée mais qui offrent pourtant les trois services hôteliers réglementaires. Au regard des difficultés que connaissent des milliers de petits propriétaires, il lui demande si « l'autogestion », devenant une pratique de plus en plus courante, pourrait faire l'objet d'un texte la réglementant en tant que tel et souhaiterait savoir si une révision du code du tourisme est envisageable pour faire face à ces nouvelles réalités.
Texte complet >>> questions.assemblee-nationale.fr  https://adippv.forums-actifs.com/t150-gouvernement-immobilier

[solemio]

Le mandat par agence avec 3 services sur 4 (para- hôtelier?) permet-il de déclarer la TVA sur les loyers?

Le nombre de lots a été abaissé à 55% pour un gestionnaire et de 50% pour une SAS.

[Politok]

Info complémentaire sur la revente au domaine de l'Ailette

L'agence immobilière P&V, qui se trouve en situation de monopole de fait, se gave de manière monstrueuse ....
Pour la faire courte :

• le propriétaire doit consentir un rabais de 20 à 25% sur le prix d'achat d'il y a 9 ans pour avoir une chance de vendre son cottage
  
• l'agence exige une commission de vente d'environ 11% sur le net vendeur pour prendre le mandat...
  

Une belle escroquerie, le groupe P&V.

[Chaous]

Martine Denoune détaille "l'affaire" du bail renouvelable à terme mais qui ne l'était pas...

https://adippv.forums-actifs.com/t181-martine-denoune-wordpress-residences-de-tourisme#1229

[Chaous]

Cette vidéo du 04 août 2016, précise la compétence de P&V conseil immobilier pour évaluer votre cottage et vous assister dans la revente, il n'y a donc pas à s'en faire, dans chaque domaine de l'investissement P&V a la réponse a nos questions



https://www.youtube.com/watch?v=6HzyY6RSuhY

[Politok]

Assister à revendre le cottage à -25% du prix d'achat, en empochant au passage une commission de transaction d'environ 11% du prix de vente.
Une vaste blague. Et une belle arnaque au final.

[Politok]

Game over : https://adippv.forums-actifs.com/t364-journal-le-parisien-ailette-picardie

[Chaous]

Jusqu'au bout, même P&V en convient il ne fallait pas y aller!

https://adippv.forums-actifs.com/t375-les-proprietaires-de-cottages-rament-pour-vendre

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