Indemnité d'éviction en cas de cessation de bail anticipée

[marcello]

Bonjour,

En cas de vente sans reprise de bail commercial par l'acquéreur, ou en cas de cessation de bail (fin de durée), j'ai pu lire sur d'autres forums que Pierre & Vacances serait en droit de demander au propriétaire une "indemnité d'éviction". Voici sur un forum ce qu'il était expliqué :

"Il s'agit d'une réglementation commune à tous les baux commerciaux et qui n'a rien à voir avec le statut de loeur en meublé.
Lorsque vous signez un bail commercial, le locataire hérite de la propriété commerciale après 24 mois d'occupation.
C'est cette propriété commerciale qui permet par exemple à un artisan boucher de rester locataire de son fonds de commerce sans craindre qu'on l'expluse au terme du bail, sauf à l'indemniser de la perte de sa clientèle.
C'est de cette même propriété commerciale qu'il s'agit ici dans vos propos avec Pierre et Vacances. Si vous ne renouvelez pas le bail, on vous réclamera une indemnité d'éviction qui je pense doit figurer dans vos baux."

Est-ce le cas pour tous les biens P&V ?

Si oui, quelqu'un a-t'il un exemple s'il vous plaît ?

Ou est-ce un montant calculable facilement ?

En vous remerciant par avance !!!

Marcello

[martin isabelle]

J AI EGALEMENT RECEPTIONNE UNE PROPOSITION DE RENOUVELLEMENT DE BAIL
RIEN N EST SPECIFIE SUR AU SUJET DE CES INDEMNITES

IL EST SIMPLEMENT NOTER POSSIBILITE DE SORTIR A CHAQUE PERIODE TRIENNALE SOUS UN PREAVIS DE 6 MOIS
DEVRAIS JE PAYER DES INDEMNITES D EVICTION ???
P&V PEUT IL M EN RECLAMER ???

JE SOUHAITERAIS DES CERTITUDES SUR CE SUJET
RES HOTEL DU GOLF PONT ROYAL

[pretty]

Bonjour,

J'ai relu mon bail et effectivement, il est stipulé qu'une indemnité d'éviction serait appliquée en cas de non renouvellement de bail. Aucun montant ni pourcentage n'est précisé. La commerciale, qui a quitté P&V depuis, s'est bien gardée d'en parler et j'avoue que je n'ai pas fait attention à cette clause.
Alors, c'est le flou le plus total.

Question: quelqu'un a t-il des éléments concernant cette indemnité d'éviction et si oui, quel en serait le montant

A plus
Bien cordialement

[Admin]

Bonsoir

En effet une indemnité d'éviction est demandé par le locataire (ici P&V) si on ne renouvelle pas le bail commercial (pratique commerciale). Cependant P&V ne renouvelle le bail que si des travaux sont effectués, à sa demande, par le propriétaire. En tant que propriétaire ces travaux ne sont pas justifiés. Il est du ressort du propriétaire d'accepter de renouveler le bail sans conditions de travaux. P&V ne peut en aucun cas obliger un propriétaire à effectuer des travaux. D'autant que dans la plupart des cas les appartements sont propres à la location. S'il ne veut pas renouveler le bail, ceci est de son fait et il n'y a pas d'indemnité d'éviction à verser puisque le propriétaire ne refuse pas le bail !
Ceci est un raisonnement. Un avis d'avocat spécialisé en immobilier pourrait nous éclairer sur cette approche.
Si des travaux sont à prévoir P&V peut les effectuer à ces frais avec l'accord du propriétaire.

Admin

[pretty]

Bonjour Administrateur,

Cette approche et raisonnement sont intéressant, mais dans la pratique, est-ce possible?
Quelqu'un a t-il déjà abordé cela avec P&V lors d'un renouvellement de bail? ou quelqu'un pourrait t-il essayer de le mettre en pratique dans les propriétaires qui arrivent prochainement à terme de leur bail?

Effectivement, l'avis d'un avocat spécialisé serait nécessaire, y en a t-il un parmi les propriétaires et parmi les membres de ce forum?

Bon dimanche et à plus

Bien cordialement

[marcello]

Bonjour,

Voilà ce que l'on peut trouver sur le net :

http://www.inforeg.ccip.fr/L-evaluation-de-l-indemnite-d-eviction-fiche-65-6118.html

Quelqu'un a-t'il déjà eu cette expérience (cela doit être difficile à trouver sur ce forum car si quelqu'un a vendu ou cessé son bail il n'a plus d'intérêt à aller sur des forums P&V !) ?

[Admin]

Bonjour

La pratique de P&V est de nous proposer un bail commercial selon leurs conditions. A priori l'indemnité d'éviction n'est due que s'il n'y a pas renouvellement du bail du fait du bailleur c'est à dire nous les propriétaires. Or c'est en principe au bailleur de proposer un bail commercial à P&V (le locataire) et non le contraire. Si les conditions du bail que nous leurs proposons lors du renouvellement ne les intéressent pas, ils sont en droit de refuser mais alors ils ne peuvent se prévaloir d'une quelconque indemnité d'éviction. C'est au propriétaire de faire valoir son loyer avec droits d'occupation ou non, c'est à dire les périodes pendant lesquelles il entend utiliser son bien !
D'autre part pour revenir sur ce que j'ai déjà écrit dans un précédent post, le renouvellement du bail sous conditions de travaux à charges au propriétaire tient complètement du chantage! P&V fait il ses propositions par écrit ? La retranscription d'un enregistrement d'une conversation avec un conseiller immobilier P&V serait intéressante !
Le corollaire du refus de P&V de renouveler le bail commercial de son fait n'empêche t-il pas le propriétaire de louer son bien sans risque de voir P&V réclamer une indemnité d'éviction à postériori ?
Un avis d'avocat spécialisé serait bien utile.
Une association de copropriétaire serait bien utile !

Admin

[pdx]

Voilà ce qui passe toujours :

- P&V dénonce pr LRAR en indiquant que ce n'est pas grave et qu'ils vont revenir avec de nouvelles propositions de bail
- au passage ce congé n'est pas valable car non signifié par acte extra judiciaire (huissier) donc le bail se poursuit en fait par tacite reconduction avec un préavis de 6 mois et dans les mêmes conditions (cf articles du code de commerce L145-1 et suivants). Ils font cela car devant l'ignorance des copropriétaires les LRAR valent moins cher que des actes d'huissier ..

- ensuite la bail proposé est avec un loyer fortement réduit et une rénovation très coûteuse sous prétexte de "montée en gamme" avec objectid de valorisation du patrimoine et aussi comme contrepartie du loyer garanti !!
- tout ceci est évidemment bidon et uniquement "chantage". Vous pouvez donc essayer de négocier un meilleur loyer et une baisse des travaux mais bonne chance car c'est pot de terre et pot de fer vu que la négo est isolée et P&V préfère perdre qques baux et passer en force sur la majorité qui cèdent au chantage
- Si vous n'acceptez pas ce bail alors il n'y a pas d'indemnité d'éviction pour sûr !!
- vous pouvez alors dire que le bail est en tacite reconduction du fait du vice de forme du congé mais évidemment vous recevrez alors un nouveau congé par huissier cette fois-ci .. mais vous aurez gagné 6 mois de loyer et montré que vous ne vous faites pas marché sur les pieds
- au final vous serez libéré du bail de toute façon et libre mais vous aurez à payer les charges locatives

[pretty]

Bonjour,

Une question: en supposant qu'un propriétaire suive la procédure que vous décrivez, si effectivement il n'y a pas d'indemnité d'éviction, le propriétaire met fin au bail et donc, il prend pleinement possession de son appartement. Comment cela va -t'il se passer pour être sûr que les charges de copropriétés seront les plus justes possibles et est-ce que le propriétaire pourra accéder à son appartement ou le louer quand la résidence est fermée?

Merci si vous pouvez m'éclairer à ce sujet.

Cordialement

[pdx]

Dès que la bail cesse et donc sans indemnité dans ce cas puisque P&V n'a pas souhaité renouvelé alors vous êtes un copropriétaire de la Résidence et vous pouvez jouir de votre bien totalement.
On doit vous donner les clés les codes etc .. même si la résidence est fermée pour l'explotation P&V.

Par contre vous devez payer vos charges car il n'y aura plus de subrogation par P&V.

Là par contre votre voix en AG ne pèsera pas lourd face au système P&V/Sogire et vous aurez de nombreuses frustrations au vu du niveau élévé des charges souvent injustifiée car les entretiens sont faits sous forme de contrat de service de P&V qui facture à un niveau très élevé (C'est neutre pour P&V).

Don là vous devrez être actif en AG, trouver des relais etc jusqu'à ce que vous ayez l'occasion de proposer un nouveau syndic avec des charges moins élevées et espérer que le vote passe => obtenir les pouvoirs maximum et jouer sur l'absence de nombreux copropriétaires pour avoir la majorité suffisante des présents.

[pretty]

Bonjour,

Merci pour votre rapide réponse.

Bon week-end
Cordialement

[Michel_Tanguy]

Bonjour,
Voici une expérience vécue ressente (novembre 2012) destinée à informer les futurs acquéreurs de P&V.
Au départ un propriétaire avec un bail qui a été renouvelé au bout de 9 ans avec des possibilités très restrictives de résilier le bail commercial par le nouvel acquéreur.
Une des conditions étant de donner l'exclusivité du mandat de vente de trois mois renouvelable à P&V ( frais d'agence P&V non négociable de 14000 Euros pour une vente de 120000 Euros!!!).
Lorsque l'acheteur va signer le compromis de vente P&V va non seulement essayer de lui refourger son bail commercial mais aussi de lui supprimer des semaines et baisser le loyer par rapport au bail en cours par une annexe jointe à la promesse de vente. Cela parait incroyable mais c'est vrai.
Vous vous trouvez devant la situation d'un locataire qui essaye d'imposer les conditions de son loyer. Le monde à l'envers.
Lorsque vous voyez le taux de remplissage de la Résidence, des tarifs pratiqués par P&V en comparaison des loyers et semaines d'occupation vous vous dites qu'il y a un malaise, que votre rentabilité est nulle, qu'il vaut mieux sortir du giron de P&V et donner la gestion à une agence avec les avantages de pouvoir venir quand bon vous semble ou presque. Il est quand même plus facile de négocier avec une agence qu'avec ce tentaculaire P&V.
Donc vous dites non merci, j'ai la possibilité de résilier ce bail conformément aux dispositions écrites par vous P&V je ne suis pas preneur.
A ce moment là que fait P&V?
P&V se retourne contre le propriétaire car l'acheteur que P&V a trouvé refuse de reprendre le bail commercial!!!
Indemnité demandé de 6500 Euros en plus de 14000 Euros de frais d'agence.
Pas mal non?

[Admin]

On voit effectivement le piège redoutable du bail commercial dans lequel les propriétaires tombent.
On ne peut que recommander aux futurs acquéreurs de se faire expliquer les tenants et aboutissants de ce type de bail .
Le défaut manifeste d'information des conseillers P&V sue ce sujet est tout a fait préjudiciable aux futurs propriétaires et totalement opposable à P&V.
Quelles suites avez vous donné a votre histoire?

Admin

[bibou68]

avons nous la possibilité de vendre en passant par une autre agence que P&V?
Aussi j'ai cru comprendre qu'en cas de non renouvellement de bail, il faudrait installer un compteur électrique, payer tous les frais de gestion, d'entretien ect...et en plus gérer ou donner en gestion la location du bien, y a t-il quelqu'un qui a opté pour cette solution? merci

[paydase]

Bonjour,
En référence à l'expérience décrite par Michel_Tanguy, il apparaît clair qu'il ne faut pas accepter des clauses abusives dans le nouveau bail, telles que confier l'exclusivité de la revente éventuelle à P&V! Si P&V refuse de supprimer de telles clauses, et si on a l'intention de revendre à terme, mieux vaut ne pas reconduire le bail commercial (plus exactement proposer un nouvau bail à vos conditions, que P&V refusera, donc pas d'indemnité d'éviction) et revendre dès la fin du premier bail.
Cordialement

[bibou68]

Bonjour à tous, y a t-il des propriétaires qui ont réussi à revendre? si oui, à quel prix, en combien de temps et surtout par quelle agence? était ce P&V? pour ma part je souhaite revendre, j'ai mis une annonce sur ebay mais pas une offre en 4 mois.

merci pour vos conseils.

[paydase]

Bonjour,
Je me prépare aussi à vendre à la fin de mon bail expirant en 2014.
Une agence locale, à proximité du site (mais pas P&V!) donnera peut-être plus de résultats.
Les vacanciers qui sont contents de leur séjour au village P&V regadent souvent les annonces...
Cordialement

[celtic1]

Après avoir lu les commentaires du forum au sujet de ces indemnités d'éviction, avoir cherché à me documenter, et enfin après avoir lu le rapport P&V indiquant des objectifs de reduction de loyers, je m'interroge un peu....
En premier lieu, il appartient au copropriétaire de proposer un renouvellement du bail. (Ne pas attendre que la proposition émane de P&V).
Ensuite, j'ai relu mon bail dans lequel figure des indemnités d'évicition.
On parle de renouvellement du bail.. donc des conditions qui y sont associées!!
Je regarde les conditions de mon bail actuel :
- loyer (réactualisé selon les clauses du bail)
- indice de révision applicable
- disponibilité, temps d'occupation
- durée....etc ..
Si j'ai bien compris les intentions de P&V en terme de loyer et autres, indice de révision de loyer, occupation, durée etc .... parlons-nous alors de renouvellement de bail ??.. pas sur du tout à ce que j'ai lu dans la documenattion disponible...

N'est-ce pas plutot un nouveau bail .?? ou un bail renégocié.. ???. Quid de ces indemnités d'éviction alors si désacccord ??

La question méritera d'être posée (je le ferai de manière certaine..) et j'aurai immanquablement recours à un avocat.

J'ai encore quelques années devant moi... Mais je vais me pencher sur le sujet.

En toutcas, pour tous ceux qui sont en cours de renouvellement, je leur consiel vivement le recourd d'un avocat. Il y a un coup, peut être, mais attention sur le long terme, car ça repards pour 9 ou 11 ans avec des conditions qui peuvent avoir des conséquences bien plus lourdes que le cout ponctuel d'un avocat.

[EnezArz]

Bonjour,
A priori P&V a décidé de systématiser la notification de fin de bail 6 mois avant la date via huissier (il est passé il y 2 jours) et non plus par LRAR.
Par contre quelle est la valeur d'un bien au sein d'une résidence où tout est conçu et administré par P&V. Le bien n'est pas autonome (compteurs etc.) et invendable en l'état.
Est-ce quelqu'un a déjà expérimenté la sortie de son bien de la gestion P&V pour le gérer en propre ou le confirer à une agence ?
Merci pour le partage de vos expériences.

[Laurentcaen]

Bonjour,
En référence à l'expérience décrite par Michel_Tanguy, il apparaît clair qu'il ne faut pas accepter des clauses abusives dans le nouveau bail, telles que confier l'exclusivité de la revente éventuelle à P&V! Si P&V refuse de supprimer de telles clauses, et si on a l'intention de revendre à terme, mieux vaut ne pas reconduire le bail commercial (plus exactement proposer un nouvau bail à vos conditions, que P&V refusera, donc pas d'indemnité d'éviction) et revendre dès la fin du premier bail.
Cordialement

Si P&V indique qu'il veut garder l'exclusivité de la vente c'est que la résidence fonctionne bien et qu'ils veulent la garder en exploitation.

[paydase]

Bonjour,
Dans l'expérience relatée par Michel Tanguy, l'erreur du vendeur lors de la reconduction du premier bail a été, selon moi, d'accepter dans le nouveau bail des clauses qui le prennent en otage pour toute décision ultérieure (mandat de vente en exclusivité, mandat de vente apparemment non conditionné à la reprise du bail commercial, etc.), sans compter sans doute les travaux de remise à neuf et le loyer réduit.
Si la résidence fonctionnait bien et intéressait tant P&V, celà aurait pu justifier de refuser l'exclusivité de revente lors de la reconduction du bail, ou de ne pas reconduire le premier bail commercial et chercher à revendre aussi via d'autres agences (par ex. locale, car si le bien est intéressant, le marché doit être plus fluide), même si ce n'est sûrement pas facile hors du circuit P&V.
Donc important de faire un bilan sérieux avant de décider de reconduire un bail, notamment si on pense revendre à court terme.
Avec les clauses draconiennes du nouvau bail incluant un mandat de vente futur en exclusivité, le vendeur s'est coupé la possibilité de controler la relation avec les acheteurs potentiels, notamment concernant l'obligation de reprise du bail commercial dans le mandat de vente pour valider le fait qu'un client aurait été trouvé, ce qui a apparemment motivé P&V à réclamer une indemnité.
Cordialement

[Chaous]

https://adippv.forums-actifs.com/t181-martine-denoune-wordpress-residences-de-tourisme#1180

Note ajoutée sur le cas particulier des villages loisirs/vacances type centerparc.

Proposer un renouvellement de bail (que le locataire refusera) est une solution pour échapper au versement de l'éviction, exception faite du CenterParc ou vous n'aurez par la suite aucun moyen de louer votre cottage qui ne dispose d'aucune autonomie (compteurs/accès/services).

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