Martine DENOUNE - Wordpress - Résidences de tourisme
ADIPPV :: L'actualité du groupe PVCP dans la PRESSE :: Quand la presse s'intéresse aux propriétaires
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IRLANDAIS PIEGES
Chaous Ven 27 Oct 2017 - 11:37
Commentaires pour la plupart très réalistes, à suivre en fin d'article
RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES
Publié : octobre 27, 2017 | Auteur : mdenoune
LA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.
De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.
« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6 % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.
Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.
Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .
PLUS DE 200 PLAINTES
D’ailleurs en mai dernier, Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.
En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.
LES COMMENTAIRES DES LECTEURS
3 commentaires on “RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES”
M Gallice octobre 27, 2017
Nous sommes des milliers de français à avoir subi comme ces irlandais, les arnaques de sociétés de gestion hôtelières indélicates bien protégées par la loi française sur les baux commerciaux et soutenues par le Syndicat des exploitants de résidences hôtelières dont on parle rarement mais qui « orchestre » les arnaques en lançant des mots d’ordre à ses adhérents, et cela continue.
Le fisc français est impitoyable et rejette bon nombre de solutions pour régler les problème.
Au moins le législateur devrait interdire ces investissements et leurs exploitations, qui font une facile concurrence déloyale aux hoteliers, qui eux payent leurs charges d’exploitation !
Antoine
octobre 27, 2017
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire » .
J’ai fait un signalement par l ‘intermédiaire de l’Association ARC Paris il y a des années.au sujet des pratiques de RESIDHOTEL Groupe RODE AFFAIRE.Cette association avait fait un article sur son site qualifiant les méthodes de ce gestionnaire de »quasi mafieux » avec signalement à la DGCCRF…
Des années plus tard cette société la « nébuleuse Mulko » prospère et sévit toujours provoquant des drames familiaux en chaine dans l’indifférence totale de nos institutions !
La DGCCRF veut s’occuper des étrangers, c’est très bien, mais qu’elle commence par s’occuper des français ce qui éviterais une contamination qui s’étend maintenant aux étrangers.De fait, les deux sont indissociables!
akko
octobre 27, 2017
Rien à attendre des « autorités » ces signalements outre Manche furent déjà faits il y a plus de 10 ans, sans succès.
La seule solution consiste à inonder le web de commentaires démolissant la location avec bail commercial afin que les ventes s’effondrent et que le mal se tarisse. C’est d’ailleurs ce que redoutent les conseils en gestion de patrimoine et les constructeurs, encore plus le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) composé d’exploitants uniquement !!
Jean-Pierre
octobre 27, 2017 à 12:41
Bonjour .
1000 X d’accord avec Mr Gallice, c’est tout le cadre légal qui doit être revu ; je souhaite aux 200 Propriétaires irlandais d’obtenir gain de cause mais je doute fortement de l’issue.
Les lois encadrant les RT ont été composées assurément sous la houlette des Promoteurs immobiliers et autres associations de gestionnaire sans se soucier le moins du monde du sort des investisseurs . Tout est bien cadenassé pour canaliser les profits dégagés dans le sens de l’Etat ( TVA pe ) et des promoteurs..
Quelques rares initiatives privées menées par des groupes de propriétaires ( auto gestion) pourraient ouvrir la voie de résidences en péril..
A Mme Denoume: Merci pour la belle photo en tête de cet article :>)
Gerard Barbier
octobre 27, 2017 à 21:15
Très intéressant et pour Pierre et vacances ? Envoyé depuis AOL Mail sur mobile
Jennie
octobre 28, 2017 à 15:25
Hi Martine,
we (Irish and UK owners) hope that the involvement of the European Commission and Commissioner for Consumers Vera Jourova, and the statutory consumer bodies of other EU member states (CCPC in Ireland, CMA in UK etc.), where consumers have been so horribly affected by the French leaseback issues, will force the DGCCRF to act to protect consumers of ALL EU member states.
We are with the French owners.
There is EU law, it needs to be investigated if there has been a breach of this law, the law may need to be tested. This may require taking a case all the way through the French courts to the Court de Cassation (French supreme court) and perhaps to the European Court of Justice.
The French authorities have made ‘light-touch’ changes to the law, notably in the marketing document guidelines on the sale of these ‘properties’ (2016 – Article 78 LAW No. 2016-1691 of 9 December 2016 1 ). However, I’m not aware of any criminal proceedings successfully undertaken if the law is broken. It seems that it always remains the responsibility of the owner to take a court case at his own expense and stress detriment if there are problems. It seems that big business tend to have the favourable outcomes, not the owners.
We hope that the EU will force a different approach by the French authorities, and all owners (whether French or Irish etc) will have a better outcome.
It is indeed a great stain on France, a democratic country, a founding member of the EU and signatory to the EU Charter of Fundamental Rights.
We must work together. We all have families, we all need our pensions, we all need to consumer protection.
We are all Europeans.
mdenoune
octobre 28, 2017 à 16:12
Hi Jennie
Thanks for your mails. What was the tax shelter (in UK) when you bought this property in France?
Where do you buy in France? May i get the name of the residence?
Thanks in advance.
Réponse
Jennie
octobre 28, 2017 à 15:28
Also see this BBC article :
http://www.bbc.co.uk/news/uk-41401533
Source : https://mdenoune.com/2017/10/27/residence-de-tourisme-des-irlandais-pieges/comment-page-1/#comment-3121
RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES
Publié : octobre 27, 2017 | Auteur : mdenoune
LA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.
De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.
« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6 % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.
Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.
Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .
PLUS DE 200 PLAINTES
D’ailleurs en mai dernier, Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.
En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.
LES COMMENTAIRES DES LECTEURS
3 commentaires on “RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES”
M Gallice octobre 27, 2017
Nous sommes des milliers de français à avoir subi comme ces irlandais, les arnaques de sociétés de gestion hôtelières indélicates bien protégées par la loi française sur les baux commerciaux et soutenues par le Syndicat des exploitants de résidences hôtelières dont on parle rarement mais qui « orchestre » les arnaques en lançant des mots d’ordre à ses adhérents, et cela continue.
Le fisc français est impitoyable et rejette bon nombre de solutions pour régler les problème.
Au moins le législateur devrait interdire ces investissements et leurs exploitations, qui font une facile concurrence déloyale aux hoteliers, qui eux payent leurs charges d’exploitation !
Antoine
octobre 27, 2017
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire » .
J’ai fait un signalement par l ‘intermédiaire de l’Association ARC Paris il y a des années.au sujet des pratiques de RESIDHOTEL Groupe RODE AFFAIRE.Cette association avait fait un article sur son site qualifiant les méthodes de ce gestionnaire de »quasi mafieux » avec signalement à la DGCCRF…
Des années plus tard cette société la « nébuleuse Mulko » prospère et sévit toujours provoquant des drames familiaux en chaine dans l’indifférence totale de nos institutions !
La DGCCRF veut s’occuper des étrangers, c’est très bien, mais qu’elle commence par s’occuper des français ce qui éviterais une contamination qui s’étend maintenant aux étrangers.De fait, les deux sont indissociables!
akko
octobre 27, 2017
Rien à attendre des « autorités » ces signalements outre Manche furent déjà faits il y a plus de 10 ans, sans succès.
La seule solution consiste à inonder le web de commentaires démolissant la location avec bail commercial afin que les ventes s’effondrent et que le mal se tarisse. C’est d’ailleurs ce que redoutent les conseils en gestion de patrimoine et les constructeurs, encore plus le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) composé d’exploitants uniquement !!
Jean-Pierre
octobre 27, 2017 à 12:41
Bonjour .
1000 X d’accord avec Mr Gallice, c’est tout le cadre légal qui doit être revu ; je souhaite aux 200 Propriétaires irlandais d’obtenir gain de cause mais je doute fortement de l’issue.
Les lois encadrant les RT ont été composées assurément sous la houlette des Promoteurs immobiliers et autres associations de gestionnaire sans se soucier le moins du monde du sort des investisseurs . Tout est bien cadenassé pour canaliser les profits dégagés dans le sens de l’Etat ( TVA pe ) et des promoteurs..
Quelques rares initiatives privées menées par des groupes de propriétaires ( auto gestion) pourraient ouvrir la voie de résidences en péril..
A Mme Denoume: Merci pour la belle photo en tête de cet article :>)
Gerard Barbier
octobre 27, 2017 à 21:15
Très intéressant et pour Pierre et vacances ? Envoyé depuis AOL Mail sur mobile
Jennie
octobre 28, 2017 à 15:25
Hi Martine,
we (Irish and UK owners) hope that the involvement of the European Commission and Commissioner for Consumers Vera Jourova, and the statutory consumer bodies of other EU member states (CCPC in Ireland, CMA in UK etc.), where consumers have been so horribly affected by the French leaseback issues, will force the DGCCRF to act to protect consumers of ALL EU member states.
We are with the French owners.
There is EU law, it needs to be investigated if there has been a breach of this law, the law may need to be tested. This may require taking a case all the way through the French courts to the Court de Cassation (French supreme court) and perhaps to the European Court of Justice.
The French authorities have made ‘light-touch’ changes to the law, notably in the marketing document guidelines on the sale of these ‘properties’ (2016 – Article 78 LAW No. 2016-1691 of 9 December 2016 1 ). However, I’m not aware of any criminal proceedings successfully undertaken if the law is broken. It seems that it always remains the responsibility of the owner to take a court case at his own expense and stress detriment if there are problems. It seems that big business tend to have the favourable outcomes, not the owners.
We hope that the EU will force a different approach by the French authorities, and all owners (whether French or Irish etc) will have a better outcome.
It is indeed a great stain on France, a democratic country, a founding member of the EU and signatory to the EU Charter of Fundamental Rights.
We must work together. We all have families, we all need our pensions, we all need to consumer protection.
We are all Europeans.
mdenoune
octobre 28, 2017 à 16:12
Hi Jennie
Thanks for your mails. What was the tax shelter (in UK) when you bought this property in France?
Where do you buy in France? May i get the name of the residence?
Thanks in advance.
Réponse
Jennie
octobre 28, 2017 à 15:28
Also see this BBC article :
http://www.bbc.co.uk/news/uk-41401533
Source : https://mdenoune.com/2017/10/27/residence-de-tourisme-des-irlandais-pieges/comment-page-1/#comment-3121
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
GROS PLAN SUR L'AILETTE
Chaous Sam 30 Juil 2016 - 7:20
GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DE L’ AILETTE
Posted: July 30, 2016 | Author: mdenoune | Filed under: Immobilier | Tags: Center Parcs |1 Comment
A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 2016, PLUS DE 600 COPROPRIETAIRES DEVRAIENT SUPPORTER UNE BAISSE DE LOYER ET DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT
Le lac du Center Parcs de l’Ailette
Au Domaine du lac de l’Ailette, le renouvellement des baux commerciaux de ce Center Parcs fait des vagues. Situé dans l’Aisne, il compte 840 cottages. Bien sûr, la date de conclusion des baux et par conséquent de leur renouvellement 9 ans après, dépend de la date de livraison de cette vaste opération classée en résidence de tourisme.
Ainsi les copropriétaires des 156 cottages de la première tranche ont déjà accepté de nouvelles bases. Avec à la clé, un loyer en baisse et un budget de travaux à régler.
Quant aux copropriétaires des 680 cottages de la seconde tranche, leur bail commercial arrive à échéance le 30 septembre 2016. L’exploitant Pierre & Vacances leur a déjà donné congé. Et ce, en bonne et due forme 6 mois, au moins, avant la fin du bail. En théorie, les investisseurs peuvent récupérer leur « cottage » en fin de bail sans avoir à verser une indemnité d’éviction à l’exploitant. En pratique, cette solution n’est guère réaliste, les parties communes appartenant à l’exploitant. D’où la nécessite de conclure un nouveau bail commercial avec l’exploitant démarrant le 1er octobre 2016. « Cela revient à accepter une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport au loyer initial et de décaisser en moyenne 11.000 euros pour la remise en état de leur cottage. Pour conserver le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, le particulier doit détenir son investissement pendant 20 ans. Lors de la vente, les commerciaux ont fait miroiter aux clients, un loyer sécurisé pendant 20 ans » déplore David Sabatier, du cabinet d’avocat 1862 .
Quelques 430 copropriétaires se sont déjà fédérés pour négocier de meilleures conditions avec cet exploitant de renom et de dimension internationale.
« Nous avons mené une expertise financière et technique, qui a confirmé que la baisse de loyer et la participation aux travaux n’étaient pas justifiées » poursuit cet avocat parisien.
LA REPONSE DE PIERRE & VACANCES
Face à cette situation, je viens d’interroger le siège social de Pierre & Vacances. Voici sa réaction : « Pierre & Vacances n’impose rien, mais propose un renouvellement à l’identique avec un écart de revenu entre loyer perçu 1er bail et loyer à percevoir 2ème bail compris entre 7 et 10% selon les cas.
Les coûts moyens des travaux pour un cottage de 75 m2 sont d’environ 15 000 euros HT dont 12 000 euros à la charge des propriétaires et le solde à la charge de l’exploitant touristique.
Pour mémoire ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et contribuent le cas échéant en fonction du régime fiscal, à créer un déficit.
Les conditions ont été les mêmes sur la 1ère et la 2ème tranche » .
S’agissant du bail commercial, le taux de renouvellement pour les cottages de la 1ère tranche se chiffre à 99,4 %. Quant à celui des 680 cottages de la 2ème tranche, il atteint 35% à fin juillet, sachant que la période de renouvellement se termine au 30 septembre 2016. Affaire à suivre.
Source : https://mdenoune.com/2016/07/30/gros-plan-sur-le-center-parcs-de-l-ailette/
Posted: July 30, 2016 | Author: mdenoune | Filed under: Immobilier | Tags: Center Parcs |1 Comment
A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 2016, PLUS DE 600 COPROPRIETAIRES DEVRAIENT SUPPORTER UNE BAISSE DE LOYER ET DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT
Le lac du Center Parcs de l’Ailette
Au Domaine du lac de l’Ailette, le renouvellement des baux commerciaux de ce Center Parcs fait des vagues. Situé dans l’Aisne, il compte 840 cottages. Bien sûr, la date de conclusion des baux et par conséquent de leur renouvellement 9 ans après, dépend de la date de livraison de cette vaste opération classée en résidence de tourisme.
Ainsi les copropriétaires des 156 cottages de la première tranche ont déjà accepté de nouvelles bases. Avec à la clé, un loyer en baisse et un budget de travaux à régler.
Quant aux copropriétaires des 680 cottages de la seconde tranche, leur bail commercial arrive à échéance le 30 septembre 2016. L’exploitant Pierre & Vacances leur a déjà donné congé. Et ce, en bonne et due forme 6 mois, au moins, avant la fin du bail. En théorie, les investisseurs peuvent récupérer leur « cottage » en fin de bail sans avoir à verser une indemnité d’éviction à l’exploitant. En pratique, cette solution n’est guère réaliste, les parties communes appartenant à l’exploitant. D’où la nécessite de conclure un nouveau bail commercial avec l’exploitant démarrant le 1er octobre 2016. « Cela revient à accepter une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport au loyer initial et de décaisser en moyenne 11.000 euros pour la remise en état de leur cottage. Pour conserver le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, le particulier doit détenir son investissement pendant 20 ans. Lors de la vente, les commerciaux ont fait miroiter aux clients, un loyer sécurisé pendant 20 ans » déplore David Sabatier, du cabinet d’avocat 1862 .
Quelques 430 copropriétaires se sont déjà fédérés pour négocier de meilleures conditions avec cet exploitant de renom et de dimension internationale.
« Nous avons mené une expertise financière et technique, qui a confirmé que la baisse de loyer et la participation aux travaux n’étaient pas justifiées » poursuit cet avocat parisien.
LA REPONSE DE PIERRE & VACANCES
Face à cette situation, je viens d’interroger le siège social de Pierre & Vacances. Voici sa réaction : « Pierre & Vacances n’impose rien, mais propose un renouvellement à l’identique avec un écart de revenu entre loyer perçu 1er bail et loyer à percevoir 2ème bail compris entre 7 et 10% selon les cas.
Les coûts moyens des travaux pour un cottage de 75 m2 sont d’environ 15 000 euros HT dont 12 000 euros à la charge des propriétaires et le solde à la charge de l’exploitant touristique.
Pour mémoire ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et contribuent le cas échéant en fonction du régime fiscal, à créer un déficit.
Les conditions ont été les mêmes sur la 1ère et la 2ème tranche » .
S’agissant du bail commercial, le taux de renouvellement pour les cottages de la 1ère tranche se chiffre à 99,4 %. Quant à celui des 680 cottages de la 2ème tranche, il atteint 35% à fin juillet, sachant que la période de renouvellement se termine au 30 septembre 2016. Affaire à suivre.
Source : https://mdenoune.com/2016/07/30/gros-plan-sur-le-center-parcs-de-l-ailette/
Chaous- Messages : 298
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POUVOIRS PUBLICS - DISCUSSIONS (billet 2/2)
Chaous Lun 15 Fév 2016 - 9:32
LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX
Posted: February 15, 2016 | Author: mdenoune |
SECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS
L’épineux problème des baux commerciaux dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).
D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.
De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.
UN RAPPORT DE FORCE INVERSE
Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.
Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.
Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.
Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).
Source; https://mdenoune.wordpress.com/2016/02/15/les-derives-des-baux-commerciaux/
Posted: February 15, 2016 | Author: mdenoune |
SECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS
L’épineux problème des baux commerciaux dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).
D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.
De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.
UN RAPPORT DE FORCE INVERSE
Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.
Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.
Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.
Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).
Source; https://mdenoune.wordpress.com/2016/02/15/les-derives-des-baux-commerciaux/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
POUVOIRS PUBLICS - DISCUSSIONS (billet 1/2)
Chaous Dim 3 Jan 2016 - 10:34
RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS
Posted: January 3, 2016 | Author: mdenoune
PREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS.
La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.
Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire
Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.
Les informations préalables à fournir aux acquéreurs
De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.
« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).
Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.
Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».
Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.
Source ; https://mdenoune.wordpress.com/2016/01/03/residences-de-tourisme-plus-dinfo-prealable-pour-les-clients/
Commentaires au 03 jan 2016
Bellaiche
January 3, 2016 at 7:33 am
À vous lire la solution est de fuir ce type d’investissement simplement
Par contre que penser des EPAHD?
Reply
mdenoune
January 3, 2016 at 7:52 am
Bonjour
Suis également très réservée sur les EPAHD? Il faut bien sûr, un gestionnaire reconnu. Lors du renouvellement du bail commercial (en principe au moins 9 ans, les propriétaires risquent d’être mis à contribution pour des travaux de mise aux normes. Autre inconvénient: ces locaux très spécifiques ne peuvent pas être reconvertis pour un autre usage. Je vous invite à prendre connaissance d’un précédent billet de mon blog. https://mdenoune.wordpress.com/?s=EPHAD
Reply
ANDP
January 3, 2016 at 8:50 am
ANDP
Attention, il faut que les négociations soient équitables. Des entités comme la DGCCRF – DDCCRF ont été saisies et n’ont rien fait. Il faut les pousser à jouer un vrai rôle de défense des investisseurs.
Dans ce dossier il n’y a pas que du civil, il y a aussi beaucoup de pénal; tromperie, menaces, voire agressions, vols etc… On ne peut pas ignorer cet aspect! les délinquants doivent être sanctionnés pour apurer le système.
Le système étant complexe, il faut favoriser l’implication des particuliers à travers des OPCI.
Reply
Posted: January 3, 2016 | Author: mdenoune
PREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS.
La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.
Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire
Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.
Les informations préalables à fournir aux acquéreurs
De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.
« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).
Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.
Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».
Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.
Source ; https://mdenoune.wordpress.com/2016/01/03/residences-de-tourisme-plus-dinfo-prealable-pour-les-clients/
Commentaires au 03 jan 2016
Bellaiche
January 3, 2016 at 7:33 am
À vous lire la solution est de fuir ce type d’investissement simplement
Par contre que penser des EPAHD?
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mdenoune
January 3, 2016 at 7:52 am
Bonjour
Suis également très réservée sur les EPAHD? Il faut bien sûr, un gestionnaire reconnu. Lors du renouvellement du bail commercial (en principe au moins 9 ans, les propriétaires risquent d’être mis à contribution pour des travaux de mise aux normes. Autre inconvénient: ces locaux très spécifiques ne peuvent pas être reconvertis pour un autre usage. Je vous invite à prendre connaissance d’un précédent billet de mon blog. https://mdenoune.wordpress.com/?s=EPHAD
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ANDP
January 3, 2016 at 8:50 am
ANDP
Attention, il faut que les négociations soient équitables. Des entités comme la DGCCRF – DDCCRF ont été saisies et n’ont rien fait. Il faut les pousser à jouer un vrai rôle de défense des investisseurs.
Dans ce dossier il n’y a pas que du civil, il y a aussi beaucoup de pénal; tromperie, menaces, voire agressions, vols etc… On ne peut pas ignorer cet aspect! les délinquants doivent être sanctionnés pour apurer le système.
Le système étant complexe, il faut favoriser l’implication des particuliers à travers des OPCI.
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Dernière édition par Chaous le Lun 15 Fév 2016 - 9:34, édité 2 fois
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Indemnité d'éviction / exemple chiffré
Chaous Lun 30 Nov 2015 - 9:09
Proposer un renouvellement de bail (que le locataire refusera) est une solution pour échapper au versement de l'éviction, exception faite du CenterParc ou vous n'aurez par la suite aucun moyen de louer votre cottage qui ne dispose d'aucune autonomie (compteurs/accès/services).
Posted: November 29, 2015 | Author: mdenoune
MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;
A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif, publié par le Figaro du 24 novembre. (copie et lien postés ci-dessous)
Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.
Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.
Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages ici. lien : https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/29/immobilier-gere-attention-a-l-indemnite-d-eviction/
Posted: November 29, 2015 | Author: mdenoune
MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;
A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif, publié par le Figaro du 24 novembre. (copie et lien postés ci-dessous)
Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.
Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.
Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages ici. lien : https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/29/immobilier-gere-attention-a-l-indemnite-d-eviction/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Idemnité d'éviction / M. Denoune
Chaous Lun 30 Nov 2015 - 8:57
Immobilier locatif : gare à l’indemnité d’éviction
Par Martine Denoune Mis à jour le 27/11/15 à 18:08 Publié le 27/11/15 à 18:08
Les investisseurs de résidences de tourisme, d’étudiants, d’Ehpad...
devront la payer s’ils veulent récupérer leur bien.
• Qu’appelle-t-on l’indemnité d’éviction?
Elle s’applique au secteur de l’immobilier géré, c’est-à-dire aux résidences de tourisme, aux résidences d’étudiants, de seniors et aux Ehpad, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un investisseur achète alors un bien immobilier à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. Dans ce mariage à trois, l’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire. À charge pour ce dernier d’exploiter le bien. Le bailleur s’engage à donner son bien en location pendant au moins neuf ans. Ensuite, il peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même. «Attention, en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction», explique Me David Sabatier, avocat à Paris. C’est une disposition d’ordre public. Comme le rappelle Philippe Pagès, directeur de la gestion du patrimoine chez Pierre & Vacances Center Parcs, «l’indemnité d’éviction est là pour compenser la perte de la propriété commerciale».
Cette disposition ne figure pas dans le bail. D’où les sérieuses déconvenues de certains investisseurs qui veulent récupérer leur bien. Seule exception: un arrêté du 23 décembre 2009 rend obligatoire la mention sur l’indemnité d’éviction dans le bail des seules résidences de tourisme.
• Quel peut en être le coût?
Le montant de cette fameuse indemnité n’est pas défini par les textes. «L’indemnité d’éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence: frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce», poursuit Me David Sabatier. Voilà pour la théorie. En pratique, l’indemnité demandée représente souvent deux, voire trois années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc. Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire. Après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction. Pour limiter les honoraires d’un avocat, mieux vaut se regrouper entre investisseurs de la même résidence ne souhaitant pas reconduire leur bail. L’éviction a aussi une incidence fiscale, l’exonération de la TVA implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire pendant vingt ans. Toute rupture anticipée nécessite donc que l’on rembourse le fisc au prorata temporis.
• Quand échappe-t-on à l’indemnité d’éviction?
Elle n’est pas due en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail ou de cession sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, ou encore en cas de nécessité de démolir le logement en raison de son état insalubre. L’investisseur n’a rien à régler non plus si l’exploitant lui donne congé au terme du bail commercial.
Source ;
http://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-locatif-gare-a-l-indemnite-d-eviction_ef6b3c66-91fc-11e5-9e69-3bdd6484fd6d/
et
https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/29/immobilier-gere-attention-a-l-indemnite-d-eviction/
Par Martine Denoune Mis à jour le 27/11/15 à 18:08 Publié le 27/11/15 à 18:08
Les investisseurs de résidences de tourisme, d’étudiants, d’Ehpad...
devront la payer s’ils veulent récupérer leur bien.
• Qu’appelle-t-on l’indemnité d’éviction?
Elle s’applique au secteur de l’immobilier géré, c’est-à-dire aux résidences de tourisme, aux résidences d’étudiants, de seniors et aux Ehpad, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un investisseur achète alors un bien immobilier à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. Dans ce mariage à trois, l’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire. À charge pour ce dernier d’exploiter le bien. Le bailleur s’engage à donner son bien en location pendant au moins neuf ans. Ensuite, il peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même. «Attention, en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction», explique Me David Sabatier, avocat à Paris. C’est une disposition d’ordre public. Comme le rappelle Philippe Pagès, directeur de la gestion du patrimoine chez Pierre & Vacances Center Parcs, «l’indemnité d’éviction est là pour compenser la perte de la propriété commerciale».
Cette disposition ne figure pas dans le bail. D’où les sérieuses déconvenues de certains investisseurs qui veulent récupérer leur bien. Seule exception: un arrêté du 23 décembre 2009 rend obligatoire la mention sur l’indemnité d’éviction dans le bail des seules résidences de tourisme.
• Quel peut en être le coût?
Le montant de cette fameuse indemnité n’est pas défini par les textes. «L’indemnité d’éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence: frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce», poursuit Me David Sabatier. Voilà pour la théorie. En pratique, l’indemnité demandée représente souvent deux, voire trois années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc. Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire. Après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction. Pour limiter les honoraires d’un avocat, mieux vaut se regrouper entre investisseurs de la même résidence ne souhaitant pas reconduire leur bail. L’éviction a aussi une incidence fiscale, l’exonération de la TVA implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire pendant vingt ans. Toute rupture anticipée nécessite donc que l’on rembourse le fisc au prorata temporis.
• Quand échappe-t-on à l’indemnité d’éviction?
Elle n’est pas due en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail ou de cession sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, ou encore en cas de nécessité de démolir le logement en raison de son état insalubre. L’investisseur n’a rien à régler non plus si l’exploitant lui donne congé au terme du bail commercial.
Source ;
http://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-locatif-gare-a-l-indemnite-d-eviction_ef6b3c66-91fc-11e5-9e69-3bdd6484fd6d/
et
https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/29/immobilier-gere-attention-a-l-indemnite-d-eviction/
Dernière édition par Chaous le Lun 30 Nov 2015 - 9:11, édité 1 fois
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
PACKAGE DETONNANT
Chaous Sam 28 Nov 2015 - 13:38
RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT
Des pistes, des conseils dans les commentaires (pour un éventuel achat) mais pas de solution pour ceux-là en cours de bail ou de renouvellement de bail (la galère! chez P&VCP aussi...voir https://adippv.forums-actifs.com/t291-l-ailette-fin-de-bail-revente#1162 // données vérifiées).
Posted: November 3, 2015 | Author: mdenoune
En matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.
Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.
Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur. Un ensemble contractuel indivisible
« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un “ensemble contractuel indivisible” (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…
Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet “ensemble contractuel indivisible”. En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).
Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.
Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.
“Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation. Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre” poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.
Commentaires
cath85
November 3, 2015 at 6:33 am
La transparence à l’achat doit exister et légiférer est une bonne chose. Mais la transparence doit être pratiquée par le gestionnaire tout au long du bail.
Or Belambra n’a jamais donné les chiffres de remplissage de la résidence comme il aurait dû. De plus la société Belambra a ėtė obscure sur l’entretien de la résidence car il est fournisseur exclusif du syndic de copropriété .
Belambra nous a imposè le syndic sous peine d’augmenter drastiquement nos charges de copropriété.
L’achat en résidence de tourisme ou de services est un package avec de nombreux partenaire. Mais le gestionnaire doit voir le propriétaire comme un partenaire et un client.
Alain Gaudin
November 3, 2015 at 9:40 am
Bonjour,
C’est moins la compréhension du montage tripartite au cœur duquel se trouve l’investisseur qui pose problème que la loyauté du gestionnaire vis-à-vis de cet investisseur une fois qu’il a été ferré.
L’investisseur est peu ou pas vu comme un partenaire mais plutôt comme une vache à lait dont les loyers et l’entretien du bien sont des variables d’ajustement au maintien des profits du gestionnaire une fois que l’avance que lui a faite le promoteur a été consommée.
Donc peu ou pas d’entretien et des charges indues reportées sur l’investisseur ainsi que des paiements de loyers aléatoires.
De mon expérience,
Séjours du Sud est liquidé après 2 ans de loyers impayés et des procédures dont certaines sont en cours,
Park & Suites évincé après une année de loyers impayés recouvrés après une procédure,
GOELIA rejoint ce mois-ci ce club hélas très ouvert, en ne payant que très partiellement ses loyers et en ayant une conception très personnelle des charges qui lui incombent.
pm64
November 3, 2015 at 1:24 pm
Avant d’investir dans ce type de placement et de passer des heures à lire en détail les contrats, il est préférable de consacrer un peu de temps à effectuer sa propre étude de marché.
Posez-vous les questions suivantes .
– quel est le réel potentiel touristique du lieu où est implanté le projet de résidence de tourisme?
– qu’y-a-t-il à y voir ou visiter, ou à faire qui puisse justifier de louer pour des vacances ou un court séjour touristique?
– combien de touristes viennent-ils déjà dans ce lieu chaque année?
– à quelles périodes de l’année viennent-ils et pour combien de jours?
– irais-je passer mes vacances dans ce lieu?
– quel tarif à la nuitée ou à la semaine serais-je prêt à débourser pour y séjourner?
– quelle est l’offre existante en logements touristiques?
– est-elle encore limitée ou au contraire déjà très fournie?
– quels sont les tarifs proposés à la nuitée ou à la semaine en fonction des types de logements proposés?
– comment se situe la nouvelle offre proposée par la future résidence de tourisme?
– est-elle adéquate en termes de type de logements proposés?
– les tarifs proposés pour la location sont ils compétitifs par rapport à l’offre concurrente?
– quelles sont les charges et contraintes locales susceptibles d’alourdir le budget séjour?
– le lieu de vacances est il desservi par un aéroport et de nombreux vols, ou une gare et de nombreux trains?
– peut-on se garer facilement et gratuitement si on vient en véhicule?
Vous pourrez trouver plein d’informations utiles auprès de l’office de tourisme local, et comparer les annonces disponibles sur internet sans vous déplacer, et même visualiser les lieux avec Google street vie.
Faites quand même l’effort d’aller sur place pour voir par vous même à quoi cela ressemble.
Vous aurez alors en main les éléments de calculs qui vous permettront de déterminer si l’investissement est judicieux, rentable et pérenne. Vous pourrez surtout vérifier si les loyers annoncés sont réalistes, et ne risquent pas d’être réduits de 50 à 80% au bout d’un an, voire de ne plus être payés du tout.
Alors seulement, vous pourrez alors consacrer du temps à lire en détail les contrats et baux.
mdenoune
November 3, 2015 at 2:16 pm
Merci pour ces recommandations préliminaires et détaillées avant de se décider à lire dans le détail les contrats et les baux.
Il est vrai que des sites commme Rbnb, Abritel ou Homelidays regroupant les offres de location entre particuliers font des propositions très concurrentielles aux résidences de tourisme et aux hôtels.
cath85
November 3, 2015 at 4:40 pm
Sur les sites touristiques: montagne ou mer, les résidences de tourisme sont les premiers operateurs pour la locations de biens loin devant tous les particuliers ou professionnels qui utilisent les Rbnb, Abritel.. pour se faire connaitre .
Rbnb & abritel ne sont que des portails qui aident les particuliers et le client à se mettre en relation, il ne portent pas le risque de non location .
Fred31
November 3, 2015 at 2:36 pm
J’ai investi en résidence de services : affaires et étudiants il y a 5 ans. Non seulement le vendeur (et non conseiller) n’a pas occulté le bail commercial mais l’a au contraire utilisé comme argument “sécurité”. Or, cette sécurité n’est effective que pour l’exploitant…
Quand il y a défaillance de ce dernier, la 1ère chose à faire est de constituer une association de propriétaires, avec des personnes investies et bien conseillées.
Si vous n’avez pas encore investi, renseignez vous sur les prix dans l’ancien pour ces résidences. Vous aurez une base pour estimer la valeur réelle du bien!
mdenoune
November 3, 2015 at 3:18 pm
Plus précisément, les commerciaux oublient de préciser que les conditions du bail commercial peuvent être remises en cause par l’exploitant (locataire).
Dans cet immobilier géré, les rapports de force sont inversés, les propriétaires (bailleurs) sont à la merci de leurs locataires.
Seconde remarque: vous avez raison de vous référence au prix de l’ancien. S’agissant de biens proposés par des intermédiaires, il faut déduire leur commission du prix réellement signé par un éventuel acquéreur.
Depienne Guy
November 3, 2015 at 6:36 pm
Légiférer pour que les nouveaux candidats à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme puissent avoir tous les atouts en main pour prendre leur décision est incontestablement une bonne chose, mais pourquoi ne pas l’avoir fait plus tôt ?
Et que comptent faire les Pouvoirs Publics pour tous les investisseurs de bonne foi qui sont déjà englués dans des affaires contentieuses (ou qui risquent de l’être) avec leur gestionnaire dont la morale est le moins qu’on puisse dire des plus douteuses ou sans scrupules ?
Sans parler des renouvellements de baux à venir où le gestionnaire impose une réduction sous prétexte d’un manque de rentabilité (les dirigeants savent quand même bien se rémunérer sur la bête) alors qu’il s’agit souvent d’un problème lié à une mauvaise stratégie de leur part (achat de lots de nouvelles résidences à gérer non rentables par exemple) qui pénalise les propriétaires de résidences bénéficiaires.
Source; https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/03/residence-de-tourisme-un-package-detonnant/
Des pistes, des conseils dans les commentaires (pour un éventuel achat) mais pas de solution pour ceux-là en cours de bail ou de renouvellement de bail (la galère! chez P&VCP aussi...voir https://adippv.forums-actifs.com/t291-l-ailette-fin-de-bail-revente#1162 // données vérifiées).
Posted: November 3, 2015 | Author: mdenoune
En matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.
Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.
Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur. Un ensemble contractuel indivisible
« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un “ensemble contractuel indivisible” (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…
Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet “ensemble contractuel indivisible”. En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).
Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.
Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.
“Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation. Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre” poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.
Commentaires
cath85
November 3, 2015 at 6:33 am
La transparence à l’achat doit exister et légiférer est une bonne chose. Mais la transparence doit être pratiquée par le gestionnaire tout au long du bail.
Or Belambra n’a jamais donné les chiffres de remplissage de la résidence comme il aurait dû. De plus la société Belambra a ėtė obscure sur l’entretien de la résidence car il est fournisseur exclusif du syndic de copropriété .
Belambra nous a imposè le syndic sous peine d’augmenter drastiquement nos charges de copropriété.
L’achat en résidence de tourisme ou de services est un package avec de nombreux partenaire. Mais le gestionnaire doit voir le propriétaire comme un partenaire et un client.
Alain Gaudin
November 3, 2015 at 9:40 am
Bonjour,
C’est moins la compréhension du montage tripartite au cœur duquel se trouve l’investisseur qui pose problème que la loyauté du gestionnaire vis-à-vis de cet investisseur une fois qu’il a été ferré.
L’investisseur est peu ou pas vu comme un partenaire mais plutôt comme une vache à lait dont les loyers et l’entretien du bien sont des variables d’ajustement au maintien des profits du gestionnaire une fois que l’avance que lui a faite le promoteur a été consommée.
Donc peu ou pas d’entretien et des charges indues reportées sur l’investisseur ainsi que des paiements de loyers aléatoires.
De mon expérience,
Séjours du Sud est liquidé après 2 ans de loyers impayés et des procédures dont certaines sont en cours,
Park & Suites évincé après une année de loyers impayés recouvrés après une procédure,
GOELIA rejoint ce mois-ci ce club hélas très ouvert, en ne payant que très partiellement ses loyers et en ayant une conception très personnelle des charges qui lui incombent.
pm64
November 3, 2015 at 1:24 pm
Avant d’investir dans ce type de placement et de passer des heures à lire en détail les contrats, il est préférable de consacrer un peu de temps à effectuer sa propre étude de marché.
Posez-vous les questions suivantes .
– quel est le réel potentiel touristique du lieu où est implanté le projet de résidence de tourisme?
– qu’y-a-t-il à y voir ou visiter, ou à faire qui puisse justifier de louer pour des vacances ou un court séjour touristique?
– combien de touristes viennent-ils déjà dans ce lieu chaque année?
– à quelles périodes de l’année viennent-ils et pour combien de jours?
– irais-je passer mes vacances dans ce lieu?
– quel tarif à la nuitée ou à la semaine serais-je prêt à débourser pour y séjourner?
– quelle est l’offre existante en logements touristiques?
– est-elle encore limitée ou au contraire déjà très fournie?
– quels sont les tarifs proposés à la nuitée ou à la semaine en fonction des types de logements proposés?
– comment se situe la nouvelle offre proposée par la future résidence de tourisme?
– est-elle adéquate en termes de type de logements proposés?
– les tarifs proposés pour la location sont ils compétitifs par rapport à l’offre concurrente?
– quelles sont les charges et contraintes locales susceptibles d’alourdir le budget séjour?
– le lieu de vacances est il desservi par un aéroport et de nombreux vols, ou une gare et de nombreux trains?
– peut-on se garer facilement et gratuitement si on vient en véhicule?
Vous pourrez trouver plein d’informations utiles auprès de l’office de tourisme local, et comparer les annonces disponibles sur internet sans vous déplacer, et même visualiser les lieux avec Google street vie.
Faites quand même l’effort d’aller sur place pour voir par vous même à quoi cela ressemble.
Vous aurez alors en main les éléments de calculs qui vous permettront de déterminer si l’investissement est judicieux, rentable et pérenne. Vous pourrez surtout vérifier si les loyers annoncés sont réalistes, et ne risquent pas d’être réduits de 50 à 80% au bout d’un an, voire de ne plus être payés du tout.
Alors seulement, vous pourrez alors consacrer du temps à lire en détail les contrats et baux.
mdenoune
November 3, 2015 at 2:16 pm
Merci pour ces recommandations préliminaires et détaillées avant de se décider à lire dans le détail les contrats et les baux.
Il est vrai que des sites commme Rbnb, Abritel ou Homelidays regroupant les offres de location entre particuliers font des propositions très concurrentielles aux résidences de tourisme et aux hôtels.
cath85
November 3, 2015 at 4:40 pm
Sur les sites touristiques: montagne ou mer, les résidences de tourisme sont les premiers operateurs pour la locations de biens loin devant tous les particuliers ou professionnels qui utilisent les Rbnb, Abritel.. pour se faire connaitre .
Rbnb & abritel ne sont que des portails qui aident les particuliers et le client à se mettre en relation, il ne portent pas le risque de non location .
Fred31
November 3, 2015 at 2:36 pm
J’ai investi en résidence de services : affaires et étudiants il y a 5 ans. Non seulement le vendeur (et non conseiller) n’a pas occulté le bail commercial mais l’a au contraire utilisé comme argument “sécurité”. Or, cette sécurité n’est effective que pour l’exploitant…
Quand il y a défaillance de ce dernier, la 1ère chose à faire est de constituer une association de propriétaires, avec des personnes investies et bien conseillées.
Si vous n’avez pas encore investi, renseignez vous sur les prix dans l’ancien pour ces résidences. Vous aurez une base pour estimer la valeur réelle du bien!
mdenoune
November 3, 2015 at 3:18 pm
Plus précisément, les commerciaux oublient de préciser que les conditions du bail commercial peuvent être remises en cause par l’exploitant (locataire).
Dans cet immobilier géré, les rapports de force sont inversés, les propriétaires (bailleurs) sont à la merci de leurs locataires.
Seconde remarque: vous avez raison de vous référence au prix de l’ancien. S’agissant de biens proposés par des intermédiaires, il faut déduire leur commission du prix réellement signé par un éventuel acquéreur.
Depienne Guy
November 3, 2015 at 6:36 pm
Légiférer pour que les nouveaux candidats à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme puissent avoir tous les atouts en main pour prendre leur décision est incontestablement une bonne chose, mais pourquoi ne pas l’avoir fait plus tôt ?
Et que comptent faire les Pouvoirs Publics pour tous les investisseurs de bonne foi qui sont déjà englués dans des affaires contentieuses (ou qui risquent de l’être) avec leur gestionnaire dont la morale est le moins qu’on puisse dire des plus douteuses ou sans scrupules ?
Sans parler des renouvellements de baux à venir où le gestionnaire impose une réduction sous prétexte d’un manque de rentabilité (les dirigeants savent quand même bien se rémunérer sur la bête) alors qu’il s’agit souvent d’un problème lié à une mauvaise stratégie de leur part (achat de lots de nouvelles résidences à gérer non rentables par exemple) qui pénalise les propriétaires de résidences bénéficiaires.
Source; https://mdenoune.wordpress.com/2015/11/03/residence-de-tourisme-un-package-detonnant/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Moralisation en Vue? DGCCRF
Chaous Sam 28 Nov 2015 - 13:22
RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS
Posted: October 17, 2015 | Author: mdenoune |6 Comments
Mon dernier billet sur une MORALISATION des pratiques commerciales dans le secteur des résidences de tourisme a suscité pas mal de réactions des internautes. Voici une sélection de leurs commentaires.
En matière de résidences de tourisme, trois points basiques sont à rappeler, signale un de mes abonnés :
« Tout d’abord, le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne. Ensuite il s’agit d’un bail commercial. Par définition, en cas de rupture par l’une des parties des compensations financières doivent venir de la partie cassant le bail.
Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION, la différence est très importante. Enfin, il convient de bien assimiler le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celui du LMP (loueur en meublé professionnel) »
Les spécificités du bail commercial
Pas question de comparer un bail d’habitation conclu pour un logement que l’on donne à la location, avec un bail commercial conclu avec un exploitant de résidence de tourisme. Un internaute précise :
« – Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées, ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et le montage financier croule.
– En cas de révision des loyers à la baisse, l’investisseur n’a pas de possibilité de se couvrir avec une assurance.
– A la sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les “plaquettes” commerciales. De plus, il y a peu d’information fournie lors de la signature.
– En cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à requalification fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …
Finalement, tous les risques/points sensibles pouvant pièger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement à l’investisseur.
En revanche, les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermédiaires …) connaissent tous les “rouages” pour “sortir” en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.
Pour que ce soit un “vrai” investissement (et pas un placement toxique), il faudrait ramener le prix des biens à celui du marché “réel”, évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de défaillance des loyers et bien sûr préparer la “sortie” (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent ».
Des fraudes bientôt réprimées
Toujours suite à mon dernier billet, voici une autre réaction :
« Il était temps que les services de l’Etat – la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes – mettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement.
La situation des résidences de tourisme est catastrophique pour les investisseurs ont été bernés par des gens sans scrupule, ayant su déjouer les services de l’Etat. Il existe ni contrôle, ni obligation des exploitants vis- à- vis des services fiscaux, hormis la déclaration du Chiffre d’Affaire, TVA et autre.
On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et le code du tourisme.
Dans cette affaire, la complicité de l’Etat est attaquable, en l’absence d’un dispositif de contrôle des exploitants comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versement des charges auprès des syndics des copropriétés…
Croisons les doigts pour la suite ».
En attendant, je ne manquerai pas de vous informer à travers mon blog, des avancées de réunion prévues à la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
6 Comments on “RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS”
Frédéric RIVES
October 17, 2015 at 1:58 pm
voici une petite nouveauté piochée sur une new letters:
“Tourisme – Loisirs
Résidence de tourisme – Le gouvernement se penche enfin sur les dérives
Le secrétariat d’État au tourisme a décidé “la mise en place d’un groupe de travail” qui va se pencher sur les résidences de tourisme et “les risques financiers pour les propriétaires-investisseurs”. Il était temps.
La décision du secrétariat d’État au tourisme n’a pas fait l’objet d’une annonce officielle, mais les associations de propriétaires ont été informées par courrier. Le groupe de travail sera animé par la sous-direction du tourisme, en copilotage avec la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Il commencera le 20 ou 21 octobre par une réunion sur “l’information préalable du consommateur”.
UFC Que Choisir – 2015-10-14″ lien:http://www.quechoisir.org/argent-assurance/epargne-fiscalite/placement-financier/actualite-residence-de-tourisme-le-gouvernement-se-penche-enfin-sur-les-derives
Les choses on l’air d’évoluer. Continuons à croiser les doigts !
Alain Gaudin
October 28, 2015 at 8:27 pm
Bonjour, Cela n’empêche pas GOELIA de faire son entrée dans le club des mauvais payeurs. 1/3 seulement des loyers dus en septembre 2015 sont payés. GOELIA argue que des difficultés de trésorerie l’empêchent de faire mieux.
Pour une résidence située en Bretagne il est difficile de penser que GOELIA va améliorer sa situation en novembre et décembre pour payer les 2/3 restant dus et les loyers de janvier 2016. GOELIA est donc à mettre sous surveillance étroite.
mdenoune
October 28, 2015 at 8:51 pm
Bonsoir
Où est située cette résidence bretonne?
ANDP
October 17, 2015 at 3:19 pm
Il y a maintenant quelques années, j’avais saisi le DGCCRF de Lyon pour qu’ils s’occupent de la société Valority et Anteus; l’un commercialisateur, l’autre exploitant. Mais ils avaient préféré renoncer (achetés par Valority), ils n’avaient même pas pris la peine de me tenir informé. (M. BERNARD Philippe – philippe.bernard@dgccrf.finances.gouv.fr
Il faudrait aussi s’occuper de la société RESID’HOTEL et de ses acclytes : les frères MULKO
Philippe Cayrel
October 17, 2015 at 4:41 pm
Bonjour, en 2013 nous avions envisagé d’investir dans une résidence senior. Nous ne nous sommes bien sûr pas contentés de la brochure publicitaire de Résid’Etudes fournie par un commercial payé à la commission et avons demandé un exemplaire du bail commercial que nous devrions signer si nous donnions suite à notre projet.
A la lecture de ce bail, il nous est apparu très clairement que nous serions pieds et poings liés, ce contrat étant au bénéfice quasi exclusif de l’exploitant. Toutes les clauses sont défavorables à l’investisseur, que ce soit l’indexation des loyers, les clauses de gestion ou de revente.
Après avoir lu ce document, nous avons bien sûr renoncé à investir dans ce type de résidence.
Il me semble que les victimes de ces sociétés de commercialisation de résidence en LMNP n’ont pas pris la peine d’étudier sérieusement les clauses des contrats qu’elles ont signés.
Vu l’importance de l’investissement, il ne faut pas hésiter à se faire conseiller par un juriste si l’on ne comprend pas toutes les clauses.
Vos articles démontrent qu’une fois piégé, il est très difficile de sortir de la nasse que représente ce type d’investissement. De plus, avec la baisse des retraites et donc du pouvoir d’achat des retraités, on peut se demander si dans quelques années il y aura une population suffisante de retraités solvables pour remplir tous ces établissements ?
mdenoune
October 17, 2015 at 5:10 pm
Bonjour
C’est un excellent réflexe PREVENTIF d’examiner le bail commercial AVANT de signer une opération de placement dans l’immobilier géré. Quitte à se faire assister au préalable par un avocat, s’il l’on n’est pas juriste.
Source ; https://mdenoune.wordpress.com/2015/10/17/residences-de-tourisme-sous-surveillance-vos-reactions/
Posted: October 17, 2015 | Author: mdenoune |6 Comments
Mon dernier billet sur une MORALISATION des pratiques commerciales dans le secteur des résidences de tourisme a suscité pas mal de réactions des internautes. Voici une sélection de leurs commentaires.
En matière de résidences de tourisme, trois points basiques sont à rappeler, signale un de mes abonnés :
« Tout d’abord, le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne. Ensuite il s’agit d’un bail commercial. Par définition, en cas de rupture par l’une des parties des compensations financières doivent venir de la partie cassant le bail.
Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION, la différence est très importante. Enfin, il convient de bien assimiler le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celui du LMP (loueur en meublé professionnel) »
Les spécificités du bail commercial
Pas question de comparer un bail d’habitation conclu pour un logement que l’on donne à la location, avec un bail commercial conclu avec un exploitant de résidence de tourisme. Un internaute précise :
« – Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées, ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et le montage financier croule.
– En cas de révision des loyers à la baisse, l’investisseur n’a pas de possibilité de se couvrir avec une assurance.
– A la sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les “plaquettes” commerciales. De plus, il y a peu d’information fournie lors de la signature.
– En cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à requalification fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …
Finalement, tous les risques/points sensibles pouvant pièger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement à l’investisseur.
En revanche, les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermédiaires …) connaissent tous les “rouages” pour “sortir” en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.
Pour que ce soit un “vrai” investissement (et pas un placement toxique), il faudrait ramener le prix des biens à celui du marché “réel”, évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de défaillance des loyers et bien sûr préparer la “sortie” (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent ».
Des fraudes bientôt réprimées
Toujours suite à mon dernier billet, voici une autre réaction :
« Il était temps que les services de l’Etat – la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes – mettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement.
La situation des résidences de tourisme est catastrophique pour les investisseurs ont été bernés par des gens sans scrupule, ayant su déjouer les services de l’Etat. Il existe ni contrôle, ni obligation des exploitants vis- à- vis des services fiscaux, hormis la déclaration du Chiffre d’Affaire, TVA et autre.
On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et le code du tourisme.
Dans cette affaire, la complicité de l’Etat est attaquable, en l’absence d’un dispositif de contrôle des exploitants comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versement des charges auprès des syndics des copropriétés…
Croisons les doigts pour la suite ».
En attendant, je ne manquerai pas de vous informer à travers mon blog, des avancées de réunion prévues à la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
6 Comments on “RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS”
Frédéric RIVES
October 17, 2015 at 1:58 pm
voici une petite nouveauté piochée sur une new letters:
“Tourisme – Loisirs
Résidence de tourisme – Le gouvernement se penche enfin sur les dérives
Le secrétariat d’État au tourisme a décidé “la mise en place d’un groupe de travail” qui va se pencher sur les résidences de tourisme et “les risques financiers pour les propriétaires-investisseurs”. Il était temps.
La décision du secrétariat d’État au tourisme n’a pas fait l’objet d’une annonce officielle, mais les associations de propriétaires ont été informées par courrier. Le groupe de travail sera animé par la sous-direction du tourisme, en copilotage avec la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Il commencera le 20 ou 21 octobre par une réunion sur “l’information préalable du consommateur”.
UFC Que Choisir – 2015-10-14″ lien:http://www.quechoisir.org/argent-assurance/epargne-fiscalite/placement-financier/actualite-residence-de-tourisme-le-gouvernement-se-penche-enfin-sur-les-derives
Les choses on l’air d’évoluer. Continuons à croiser les doigts !
Alain Gaudin
October 28, 2015 at 8:27 pm
Bonjour, Cela n’empêche pas GOELIA de faire son entrée dans le club des mauvais payeurs. 1/3 seulement des loyers dus en septembre 2015 sont payés. GOELIA argue que des difficultés de trésorerie l’empêchent de faire mieux.
Pour une résidence située en Bretagne il est difficile de penser que GOELIA va améliorer sa situation en novembre et décembre pour payer les 2/3 restant dus et les loyers de janvier 2016. GOELIA est donc à mettre sous surveillance étroite.
mdenoune
October 28, 2015 at 8:51 pm
Bonsoir
Où est située cette résidence bretonne?
ANDP
October 17, 2015 at 3:19 pm
Il y a maintenant quelques années, j’avais saisi le DGCCRF de Lyon pour qu’ils s’occupent de la société Valority et Anteus; l’un commercialisateur, l’autre exploitant. Mais ils avaient préféré renoncer (achetés par Valority), ils n’avaient même pas pris la peine de me tenir informé. (M. BERNARD Philippe – philippe.bernard@dgccrf.finances.gouv.fr
Il faudrait aussi s’occuper de la société RESID’HOTEL et de ses acclytes : les frères MULKO
Philippe Cayrel
October 17, 2015 at 4:41 pm
Bonjour, en 2013 nous avions envisagé d’investir dans une résidence senior. Nous ne nous sommes bien sûr pas contentés de la brochure publicitaire de Résid’Etudes fournie par un commercial payé à la commission et avons demandé un exemplaire du bail commercial que nous devrions signer si nous donnions suite à notre projet.
A la lecture de ce bail, il nous est apparu très clairement que nous serions pieds et poings liés, ce contrat étant au bénéfice quasi exclusif de l’exploitant. Toutes les clauses sont défavorables à l’investisseur, que ce soit l’indexation des loyers, les clauses de gestion ou de revente.
Après avoir lu ce document, nous avons bien sûr renoncé à investir dans ce type de résidence.
Il me semble que les victimes de ces sociétés de commercialisation de résidence en LMNP n’ont pas pris la peine d’étudier sérieusement les clauses des contrats qu’elles ont signés.
Vu l’importance de l’investissement, il ne faut pas hésiter à se faire conseiller par un juriste si l’on ne comprend pas toutes les clauses.
Vos articles démontrent qu’une fois piégé, il est très difficile de sortir de la nasse que représente ce type d’investissement. De plus, avec la baisse des retraites et donc du pouvoir d’achat des retraités, on peut se demander si dans quelques années il y aura une population suffisante de retraités solvables pour remplir tous ces établissements ?
mdenoune
October 17, 2015 at 5:10 pm
Bonjour
C’est un excellent réflexe PREVENTIF d’examiner le bail commercial AVANT de signer une opération de placement dans l’immobilier géré. Quitte à se faire assister au préalable par un avocat, s’il l’on n’est pas juriste.
Source ; https://mdenoune.wordpress.com/2015/10/17/residences-de-tourisme-sous-surveillance-vos-reactions/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
L’Elysée se penche sur les résidences de tourisme MARS 2015
Chaous Lun 16 Mar 2015 - 20:59
QUAND L’ELYSEE SE PENCHE SUR LES RESIDENCES DE TOURISME
Posted: March 16, 2015 | Author: mdenoune | Filed under: Immobilier, Impôts, Placements | Tags: code du commerce, code du tourisme, Elysée, FNAPRT, résidence de tourisme |Leave a comment
A l’Elysée, la FNAPRT souhaite moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior.
La délégation de la FNAPRT à l’Elysée
Alors que le syndicat des résidences de tourisme (SNRT) regroupant les exploitants de ces immeubles gérés organise un colloque à Paris le 18 mars, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) continue de se démener pour faire entendre la voix des investisseurs privés. Le 13 mars 2015, une délégation de cette fédération s’est même rendue à l’Elysée pour rencontrer Bernard Combres, conseiller technique de François Hollande. C’est la deuxième fois qu’elle échange avec ce conseiller en charge des projets locaux.
DES INVESTISSEURS LIGOTES
En haut lieu, la délégation a mis l’accent sur la conjonction des lois encadrant le placement dans les résidences de tourisme qui ligote les particuliers investisseurs piégés. Me Thien Hoang, secrétaire générale de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) me rappelle que :
“ Le code du Tourisme associé au code des impôts impose de louer 9 ans par bail commercial à un gestionnaire : que faire lorsque la sauvegarde arrive au bout de 4 ans ?
Le code du commerce empêche la sortie du bail commercial même au bout de 20 ans,
Le code du commerce donne un pouvoir abusif au gestionnaire en cas de sauvegarde et lui permet de résilier les baux des investisseurs refusant de signer les avenants relatifs à de sérieuses baisses de loyers ».
MORALISER LE SECTEUR
A l’Elysée, la délégation a renouvelé son souhait de moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior. Bref tous les placements immobiliers où l’investisseur se décharge de la gestion de son bien en concluant un bail commercial avec le gestionnaire.
Cela passe par des modifications législatives et réglementaires. La FNAPRT bataille pour que les publicités et le contrat de réservation d’un logement dans une résidence de tourisme comportent une note d’information permettant aux particuliers de comprendre la saisie de leur acquisition. Les mises en garde devraient porter sur la défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme, doublement pénalisante. En effet elle peut obliger l’acquéreur à reverser la TVA au prorata de la période restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Et même à rembourser au fisc, le montant de l’avantage fiscal !
Sans oublier qu’il faut plus de transparence sur le prix de vente du bien. Ce poste doit faire apparaître les frais de commercialisation et surtout LE MONTANT DES FAMEUX FONDS DE CONCOURS. Cette subvention est versée au gestionnaire par le promoteur pour lancer l’exploitation de la résidence. Dans un des mes précédents billets consacré au constat dressé par un expert immobilier auprès des tribunaux, l’accent était mis sur les dérives des placements gérés.
Source : https://mdenoune.wordpress.com/2015/03/16/quand-lelysee-se-penche-sur-les-residences-de-tourisme/
Posted: March 16, 2015 | Author: mdenoune | Filed under: Immobilier, Impôts, Placements | Tags: code du commerce, code du tourisme, Elysée, FNAPRT, résidence de tourisme |Leave a comment
A l’Elysée, la FNAPRT souhaite moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior.
La délégation de la FNAPRT à l’Elysée
Alors que le syndicat des résidences de tourisme (SNRT) regroupant les exploitants de ces immeubles gérés organise un colloque à Paris le 18 mars, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) continue de se démener pour faire entendre la voix des investisseurs privés. Le 13 mars 2015, une délégation de cette fédération s’est même rendue à l’Elysée pour rencontrer Bernard Combres, conseiller technique de François Hollande. C’est la deuxième fois qu’elle échange avec ce conseiller en charge des projets locaux.
DES INVESTISSEURS LIGOTES
En haut lieu, la délégation a mis l’accent sur la conjonction des lois encadrant le placement dans les résidences de tourisme qui ligote les particuliers investisseurs piégés. Me Thien Hoang, secrétaire générale de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) me rappelle que :
“ Le code du Tourisme associé au code des impôts impose de louer 9 ans par bail commercial à un gestionnaire : que faire lorsque la sauvegarde arrive au bout de 4 ans ?
Le code du commerce empêche la sortie du bail commercial même au bout de 20 ans,
Le code du commerce donne un pouvoir abusif au gestionnaire en cas de sauvegarde et lui permet de résilier les baux des investisseurs refusant de signer les avenants relatifs à de sérieuses baisses de loyers ».
MORALISER LE SECTEUR
A l’Elysée, la délégation a renouvelé son souhait de moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior. Bref tous les placements immobiliers où l’investisseur se décharge de la gestion de son bien en concluant un bail commercial avec le gestionnaire.
Cela passe par des modifications législatives et réglementaires. La FNAPRT bataille pour que les publicités et le contrat de réservation d’un logement dans une résidence de tourisme comportent une note d’information permettant aux particuliers de comprendre la saisie de leur acquisition. Les mises en garde devraient porter sur la défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme, doublement pénalisante. En effet elle peut obliger l’acquéreur à reverser la TVA au prorata de la période restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Et même à rembourser au fisc, le montant de l’avantage fiscal !
Sans oublier qu’il faut plus de transparence sur le prix de vente du bien. Ce poste doit faire apparaître les frais de commercialisation et surtout LE MONTANT DES FAMEUX FONDS DE CONCOURS. Cette subvention est versée au gestionnaire par le promoteur pour lancer l’exploitation de la résidence. Dans un des mes précédents billets consacré au constat dressé par un expert immobilier auprès des tribunaux, l’accent était mis sur les dérives des placements gérés.
Source : https://mdenoune.wordpress.com/2015/03/16/quand-lelysee-se-penche-sur-les-residences-de-tourisme/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
SNRT et FNPART interviennent sur le blog
Chaous Mar 24 Fév 2015 - 8:30
Source ; https://mdenoune.wordpress.com/2015/02/23/les-residences-de-tourisme-en-question/
LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION
Posted: February 23, 2015 | Author: mdenoune
QUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.
Vive la transparence
Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants, j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.
Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises (sont envisageables) lors du renouvellement du bail. A suivre donc.
CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS
Autre remarque du SNRT : « Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.
Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.
FAITES NOUS PART DE VOS AVIS EN REAGISSANT SUR MON BLOG.
Commentaires;
Thierry
February 23, 2015 at 2:28 pm
Merci, certes 123 000 sont heureux. Mais alors les autres sont dans un sacré “problème” !
Si ce syndicat est si fier de lui, qu’il n’oublie pas de faire la police chez lui.
Qu’est ce qui l’empêche de créer des normes, de donner des avis aux gouvernants et de réclamer des règles justes. Voire d’éliminer des collègues malhonnêtes !
mdenoune
February 23, 2015 at 2:45 pm
A ma connaissance, il existe un code de déontologie pour les exploitants. Encore faut-il qu’il soit respecté. A défaut que des sanctions soient données aux adhérents ne suivant pas ce code.
Jacky Lagain
February 23, 2015 at 2:30 pm
UN peu facile comme réponse de parler de 123000 co-propriétaires satisfaits. Car si vous prenez le seul cas LAGRANGE sur 4500 co-propriétaires aucun de satisfait. Alors le syndicat n’est pas logique, car il doit reconnaître qu’il y a des brebis galeuses sur la quantité de gérants de résidences de tourisme. Certes, difficile de comparer LAGRANGE avec RESIDE-ETUDES, mais pour l’acquéreur, le principe est exactement le même, alors le syndicat doit savoir balayer devant sa porte et remettre au pas, ceux qui ne sont pas dans les clous.
franck@actisource.fr
February 23, 2015 at 2:38 pm
Même réaction de ma part : 10 ans dans les résidences de tourisme et je ne connais pas un seul propriétaire ( sauf station de montagne haute altitude ) qui n’est pas été obligé de baisser son loyer à un moment ou à un autre…voir même à payer des rénovations ( théoriquement à la charge de l’exploitant )
Outre Lagrange, Quietude, Resid’hitel, Transmontagne tous ont accepté d’exploiter ( en relation avec le promoteur/vendeur et ses fonds de concours ) des résidences dont il était évident dès le départ de l’impossibilité pour l’exploitant de payer les loyers garantis.
Il est évident que le SNRT défend les gros porteurs en phase à des difficultés financières et/ou des retards de loyers (Odalys, Lagrange, mme vacances, PV….)
pièrévac
February 23, 2015 at 6:00 pm
“On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents”, ce chiffre comprend à n’en pas douter les propriétaires jusqu’ici silencieux, comme nous, qui essaient de sortir du contrat (sans snrt fnpart).
C’est en effet la méthode de vente à la limite de l’escroquerie, sinon plus dans bien des cas, qui est à combattre. Il faut acheter de l’ancien en direct au propriétaire pour gagner le gros lot, l’acheteur en neuf défiscalisé vend à perte en acceptant de perdre pas mal de plumes (de pigeon) s’il ne va pas à 20 ans de bail.
Nous pourrons reparler du bilan réel dans 20 ans…
Merci à M. Denoune pour son excellent blog d’infos!
mdenoune
February 23, 2015 at 6:44 pm
Message bien reçu. Faites connaitre mon blog autour de vous. Il suffit de cliquer dans la colonne de droite pour s’abonner…gratuitement.
Merci de votre fidélité.
LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION
Posted: February 23, 2015 | Author: mdenoune
QUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.
Vive la transparence
Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants, j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.
Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises (sont envisageables) lors du renouvellement du bail. A suivre donc.
CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS
Autre remarque du SNRT : « Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.
Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.
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Commentaires;
Thierry
February 23, 2015 at 2:28 pm
Merci, certes 123 000 sont heureux. Mais alors les autres sont dans un sacré “problème” !
Si ce syndicat est si fier de lui, qu’il n’oublie pas de faire la police chez lui.
Qu’est ce qui l’empêche de créer des normes, de donner des avis aux gouvernants et de réclamer des règles justes. Voire d’éliminer des collègues malhonnêtes !
mdenoune
February 23, 2015 at 2:45 pm
A ma connaissance, il existe un code de déontologie pour les exploitants. Encore faut-il qu’il soit respecté. A défaut que des sanctions soient données aux adhérents ne suivant pas ce code.
Jacky Lagain
February 23, 2015 at 2:30 pm
UN peu facile comme réponse de parler de 123000 co-propriétaires satisfaits. Car si vous prenez le seul cas LAGRANGE sur 4500 co-propriétaires aucun de satisfait. Alors le syndicat n’est pas logique, car il doit reconnaître qu’il y a des brebis galeuses sur la quantité de gérants de résidences de tourisme. Certes, difficile de comparer LAGRANGE avec RESIDE-ETUDES, mais pour l’acquéreur, le principe est exactement le même, alors le syndicat doit savoir balayer devant sa porte et remettre au pas, ceux qui ne sont pas dans les clous.
franck@actisource.fr
February 23, 2015 at 2:38 pm
Même réaction de ma part : 10 ans dans les résidences de tourisme et je ne connais pas un seul propriétaire ( sauf station de montagne haute altitude ) qui n’est pas été obligé de baisser son loyer à un moment ou à un autre…voir même à payer des rénovations ( théoriquement à la charge de l’exploitant )
Outre Lagrange, Quietude, Resid’hitel, Transmontagne tous ont accepté d’exploiter ( en relation avec le promoteur/vendeur et ses fonds de concours ) des résidences dont il était évident dès le départ de l’impossibilité pour l’exploitant de payer les loyers garantis.
Il est évident que le SNRT défend les gros porteurs en phase à des difficultés financières et/ou des retards de loyers (Odalys, Lagrange, mme vacances, PV….)
pièrévac
February 23, 2015 at 6:00 pm
“On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents”, ce chiffre comprend à n’en pas douter les propriétaires jusqu’ici silencieux, comme nous, qui essaient de sortir du contrat (sans snrt fnpart).
C’est en effet la méthode de vente à la limite de l’escroquerie, sinon plus dans bien des cas, qui est à combattre. Il faut acheter de l’ancien en direct au propriétaire pour gagner le gros lot, l’acheteur en neuf défiscalisé vend à perte en acceptant de perdre pas mal de plumes (de pigeon) s’il ne va pas à 20 ans de bail.
Nous pourrons reparler du bilan réel dans 20 ans…
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mdenoune
February 23, 2015 at 6:44 pm
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Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Rappel M Denoune- FRANCE 2 - 15 aout 2013
Chaous Mer 14 Aoû 2013 - 7:48
RESIDENCES DE TOURISME : FRANCE 2 CONSACRE UN REPORTAGE
by mdenoune
En direct ou en différé, ne ratez pas l'Enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme programmée dans Les Carnets de Voyage, du 15 août 2013 à 20h45, sur France 2 . Les thèmes abordés ne seront pas inconnus aux fidèles internautes de ce blog.
Dans l'émission "Les carnets de voyage " programmée finalement le 15 aout à 20h45, mon confrère Alban Patural signe un reportage intitulé :
Résidences de tourisme : miroir aux alouettes ?
Voici l'annonce pour présenter ce sujet figurant sur le site internet de France 2, qui traite un sujet me tenant à coeur dans ce blog. Je vous laisse la découvrir :
" Certains s’y sentent comme à la maison, d’autres y voient une solution moins onéreuse qu’un séjour à l’hôtel … les résidences de tourisme séduisent les Français.
Pierre et Vacances, Maeva, Lagrange, RésidHotel… attirent chaque année 13 millions de vacanciers dans leurs appartements ou bungalows.
Une résidence de tourisme peut être aussi l’occasion d’investir. Pierre et Vacances, comme ses concurrents, propose à la vente ses appartements. Une fois ses propres vacances terminées, l’appartement est loué à d’autres vacanciers.
Ces dernières années, des milliers de petits propriétaires ayant acheté des appartements dans des résidences de tourisme se sont vus privés de loyers après la défaillance des sociétés gestionnaires. Certains se retrouvent face à des constructions inachevées, laissées à l’abandon.
De la Côte d’Azur aux contreforts des volcans d’Auvergne, en passant par les Pyrénées, enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme ". Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme et les difficultés de certains gestionnaires. Voir la vidéo de présentation.
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Martine DENOUNE - Wordpress - Résidences de tourisme
Chaous Sam 10 Aoû 2013 - 8:51
10:48:03
Retransmission, à sa demande, d'un mail reçu par un membre ADIPPV.
Message d'ANTENNE 2 / DE : XXX@wanadoo.fr
NOUS AVONS BESOIN DE VOUS :
Vous avez été très nombreux à témoigner sur nos « MESAVENTURES » en signant la pétition : Résidences de Tourisme Situation des Investisseurs.
NOUS ARRIVONS A UN TOURNANT IMPORTANT :
Nous avons jusqu’à lors subit les « dictacts » des gestionnaires, promoteurs et mandataires judiciaires ; certains d’entre nous se révoltent, mais cela ne suffit pas.
Des actions ont été prises auprès des politiques- députés, sénateurs- qui rédigent « des LOIS » sous la pression de ces derniers : IL FAUT QUE CELA CHANGE. Mais cela ne suffit pas.
NOUS DEVONS OBTENIR REPARATIONS DES PREJUDICES :
Pour cela nous avons besoin des Médias pour faire avancer nos dossiers afin d’obtenir « JUSTICE » et nous aider à dénoncer ces pratiques scandaleuses auprès de beaucoup de citoyens qui ignorent tous de ces procédés en venant dans nos résidences.
NOUS DEVONS PROFITER CE CETTE OPPORTUNITE : REPORTAGE : ENVOYE SPECIAL SUR ANTENNE 2
Même si celui-ci se trouve en pleine période de congés (15 AOUT 2013) nous devons accentuer « notre pression » en demandant des rediffusions. Mais pour cela, nous avons encore besoin de vos témoignages pour se faire entendre !
D’AVANCE MERCI DE VOTRE PARTICIPATION EN PRENANT 3 MN DE VOTRE TEMPS : ET METTRE VOS COMMENTAIRES
Comment faire :
http://www.france2.fr/emission/4ff40b88bb94787a9b000dee/51f2f0c8bb94783ff20df892
Haut du formulaire
http://mediacdn.disqus.com/1375123561/images/noavatar92.png
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NOUS ARRIVONS A UN TOURNANT IMPORTANT :
Nous avons jusqu’à lors subit les « dictacts » des gestionnaires, promoteurs et mandataires judiciaires ; certains d’entre nous se révoltent, mais cela ne suffit pas.
Des actions ont été prises auprès des politiques- députés, sénateurs- qui rédigent « des LOIS » sous la pression de ces derniers : IL FAUT QUE CELA CHANGE. Mais cela ne suffit pas.
NOUS DEVONS OBTENIR REPARATIONS DES PREJUDICES :
Pour cela nous avons besoin des Médias pour faire avancer nos dossiers afin d’obtenir « JUSTICE » et nous aider à dénoncer ces pratiques scandaleuses auprès de beaucoup de citoyens qui ignorent tous de ces procédés en venant dans nos résidences.
NOUS DEVONS PROFITER CE CETTE OPPORTUNITE : REPORTAGE : ENVOYE SPECIAL SUR ANTENNE 2
Même si celui-ci se trouve en pleine période de congés (15 AOUT 2013) nous devons accentuer « notre pression » en demandant des rediffusions. Mais pour cela, nous avons encore besoin de vos témoignages pour se faire entendre !
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Dernière édition par Chaous le Mar 24 Fév 2015 - 8:34, édité 1 fois
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