Résidences de tourisme : derrière le rêve…

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Résidences de tourisme : derrière le rêve…

LE MONDE | 15.07.2014 à 14h40 | Tatiana Kalouguine

La résidence de tourisme fait toujours rêver les épargnants. Sur les 150 000 investisseurs que compte ce marché, 85 % sont des particuliers. Sur le papier, ce placement, qui consiste à acheter un appartement dans une résidence pour le louer à des vacanciers, est attractif.

Tout d’abord, il permet d’investir dans la pierre en bénéficiant d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux régimes du logement meublé non professionnel (LMNP) et du dispositif Censi-Bouvard, ainsi qu’une exonération de TVA lors de l’acquisition. Ensuite, le particulier n’a rien à gérer. L’exploitant se charge de trouver les locataires et de lui reverser des loyers garantis par bail commercial.

Fort de ces arguments, promoteurs et exploitants ne manquent pas de projets. Des Menuires (Savoie) à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais) en passant par Beauval (Loir-et-Cher), des dizaines de nouvelles résidences sont mises sur le marché.

Sans oublier Village Nature, le « plus gros projet de resort touristique d’Europe » qui s’apprête à sortir de terre à quelques kilomètres du parc Eurodisney, dans les forêts de Ferrières et de Crécy. Murs végétalisés, jardins suspendus, géothermie… de la résidence écolo grand luxe, qui sera commercialisée au prix fort – 5 200 euros/m2 – par Pierre et Vacances-Center Parcs (PVCP).


Un marché en croissance
Nombre de résidencesNombre d'appartements

IMAGES
NOMBRE DE RESIDENCES


NOMBRE D'APPARTEMENTS



Séduisant ? A voir, car la réalité est parfois moins idyllique. Premier piège : la garantie de loyer. « Cette promesse est un élément décisif de la vente », souligne l’avocat fiscaliste Paul Duvaux. Or ce n’en est pas vraiment une.

En témoignent les affaires Resitel et Soderev, deux exploitants du groupe Lagrange qui, placés en procédure de sauvegarde judiciaire, ont obtenu de milliers de propriétaires des baisses de loyer significatives pour poursuivre leur activité.

« La garantie est un terme qu’il ne faut plus employer », admet Pierre Margeridon, le président du Syndicat national des résidences de tourisme. En fait, si le loyer n’est pas renégocié durant le bail, il l’est souvent au renouvellement. Ainsi, 40 % des investisseurs chez Pierre et Vacances ont vu leurs revenus locatifs révisés au bout de neuf ans, dans des proportions allant de 10 % à… 70 %.

COÛTS DES TRAVAUX

« Nos loyers étaient indexés sur le coût de la construction, qui a pris 40 % en dix ans là où l’inflation a pris 20 %. Ce modèle économique n’était pas tenable », explique Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances. Désormais, les loyers du groupe sont indexés sur l’indice des loyers plafonné à 2 % par an.

Autre point à surveiller : le coût des travaux fixé lors du renouvellement du bail, qui peut atteindre deux années de loyer. « Attention, si ce n’est pas spécifié dans le bail, ils sont à la charge du propriétaire », précise Paul Duvaux. Au Village Nature de Pierre et Vacances, ils peuvent atteindre 6 % du prix d’achat, soit près d’une année de loyer. « Les propriétaires sont informés et ne sont donc pas surpris, précise Dominique Menigault. Malgré cela, la rentabilité de nos résidences reste supérieure à celle de l’immobilier moyen. »

Avant de se lancer, mieux vaut enfin avoir conscience que sortir d’un tel investissement n’est pas aisé. Le bail commercial permet, en effet, au locataire (en l’occurrence l’exploitant) de réclamer une indemnité d’éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque propriétaire de la résidence Port-Marine de Sainte-Maxime…

REDRESSEMENT FISCAL

De surcroît, l’exonération de TVA n’est réellement acquise qu’au bout de vingt ans. Si vous cédez votre bien avant, vous risquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Vanpoucke. En 2009, il préfère vendre au terme d’un bail de neuf ans, plutôt que d’accepter les nouvelles conditions de Pierre et Vacances : une baisse de loyer de 33 %.

Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues, il attaque Pierre et Vacances en raison des « modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier ». En février 2013, le tribunal de grande instance de Paris reconnaît « une faute dans l’exécution contractuelle » et condamne l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Une première. Pierre et Vacances a fait appel.

Pour « sortir », la meilleure solution consiste à mettre en vente son bien, assorti du bail commercial, sur le marché secondaire, en prenant garde que les intermédiaires ne se montrent pas trop gourmands sur les frais.



   Tatiana Kalouguine
   Journaliste au Monde

Source ; http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/07/15/residences-de-tourisme-derriere-le-reve_4456066_1657007.html

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“La garantie de loyer est un terme qu’il ne faut plus employer”

juin 17, 2014

Pierre Marg­eri­don, le nou­veau prési­dent du Syn­di­cat national des rési­dences de tourisme (SNRT), revient avec nous sur les dif­fi­cultés ren­con­trées par les pro­prié­taires chez Lagrange ou MMV. Il nous con­fie réfléchir actuelle­ment à la créa­tion d’une nou­velle garantie sur les loy­ers avec des com­pag­nies d’assurances.

Enquête ouverte : Les rési­dences de tourisme c’est un parc de 775.000 lits en France d’une valeur de 36 mil­liards d’euros financé à 85% par l’épargne privée. Com­bien y a t-il d’investisseurs privés?

Pierre Marg­eri­don : Le secteur compte 188.000 apparte­ments dont une par­tie ven­dus en bloc. On peut estimer qu’il y a env­i­ron 150.000 investis­seurs au total.
Il y a eu des fail­lites reten­tis­santes qui ont mis des mil­liers d’investisseurs sur la paille ces dernières années. Ces prob­lèmes sont-ils der­rière nous?

Je pense que oui. La zone de revi­tal­i­sa­tion rurale (ZRR, dans la Loi Demes­sine) a été un sujet déli­cat. Il est cer­tain qu’il y a eu de mau­vais emplace­ments qui ont été mis dans le cir­cuit. Mais atten­tion, une opéra­tion se fait avec un pro­mo­teur et avec un ges­tion­naire. A par­tir du moment où on aura des accords pré­cis entre ges­tion­naires et pro­mo­teur, avec un bilan de pro­mo­tion et un bilan d’exploitation, on aura beau­coup moins de prob­lèmes à la sor­tie. Il est cer­tain que si le pro­mo­teur a un pou­voir plus impor­tant que le ges­tion­naire, c’est lui qui peut avancer plus et deman­der des rentabil­ités trop impor­tantes. Ca peut-être l’inverse : si le ges­tion­naire est impor­tant, le pro­mo­teur peut faire une mau­vaise affaire. L’équilibre est extrême­ment dif­fi­cile à trou­ver, mais indis­pens­able. Et il faut une totale trans­parence entre eux.


On promet­tait à l’épargnant des ren­de­ments pou­vant aller jusqu’à 8% par an il y a huit ans. Quel est le taux de ren­de­ment moyen désormais?

Pour les investis­seurs le taux est dif­férent aujourd’hui. Il y a quelques années on était sur du 5%, voire du 6%. Ces taux sont redescen­dus entre 3,5% et 4%, au maximum.

Ce sont les chiffres des pla­que­ttes pub­lic­i­taires. Dans la réal­ité des coûts cachés vien­nent sou­vent grever ce ren­de­ment. Par exem­ple, Pierre et Vacances annonce des travaux à la charge du pro­prié­taire pou­vant aller jusqu’à 6% du mon­tant investi en fin du bail soit plus d’un an de loyer. Est-ce une pra­tique vouée à se généraliser?

Chaque société a sa façon de faire. Pierre et Vacance est parti sur ce principe. Mais à par­tir du moment où il est annoncé au départ, cela me paraît suff­isam­ment clair. Le prob­lème vient du fait que le pro­prié­taire n’est pas com­plète­ment averti, bien que dans tous les baux com­mer­ci­aux il est dit que le ges­tion­naire doit effectuer l’entretien courant, mais pas la remise à neuf. Ca, je ne l’ai lu nulle part.

A l’avenir, ne faudrait-il pas cal­culer un ren­de­ment réel effec­tif pour l’investisseur après déduc­tion des travaux fac­turés ou des baisses de loy­ers imposées, qui sont de plus en plus courants?

Il ne faut pas mélanger les choses. Le ges­tion­naire pen­dant le bail com­mer­cial se doit d’entretenir les par­ties com­munes et pri­v­a­tives de façon à con­server les apparte­ments en bon état locatif. A par­tir de là, ce n’est pas au ges­tion­naire de tout remet­tre à neuf à la fin du bail de neuf ou onze ans. Ce n’est pas quelque chose qu’il peut prévoir dans son compte d’exploitation. Il nous sem­ble donc assez logique qu’à la fin du bail le pro­prié­taire par­ticipe à la remise en état de son apparte­ment. C’est d’ailleurs sou­vent un sujet d’incompréhension avec l’investisseur, qui remonte au départ, au moment de la vente.
Il est cer­tain que les com­mer­cial­isa­teurs n’insistent pas trop sur ces points au moment de la signature…

Ce sont les vendeurs. Il y a de gros réseaux de vente qui font un tra­vail impor­tant. Leur façon de ven­dre, cha­cun l’apprécie à sa manière.
Com­ment améliorer l’information des investisseurs?

Nous voulons faire de la péd­a­gogie au niveau de nos adhérents afin qu’ils soient plus clairs vis-à-vis des pro­prié­taires. Pierre & Vacances s’est engagé de la bonne façon en annonçant ce qu’il y aura à payer à la sor­tie du bail. Chez Mer & Golf (promoteur-exploitant dirigé par Pierre Marg­eri­don, NDLR) par exem­ple, le ges­tion­naire par­ticipe aux frais de remise en état en parte­nar­iat avec le gestionnaire.

Com­ment se fait-il que la plu­part des investis­seurs ignorent que leur bail sera renou­velé automa­tique­ment et qu’il ne pour­ront donc pas jouir de la pleine pro­priété de leur bien, sauf à verser une indem­nité d’éviction?

Un bail com­mer­cial c’est un bail com­mer­cial. Automa­tique­ment il est soumis à indem­nité, et nul n’est censé ignorer la loi. Mais il est vrai que l’acheteur n’est pas tou­jours au courant. Nous avons d’ailleurs l’intention de rédi­ger une charte pour que les pro­prié­taires sachent ce qu’ils achè­tent, leurs oblig­a­tions éventuelles en fin de bail en matière de travaux, les indem­nités de sortie.

Si vous jouez sur la trans­parence sur les travaux en fin de bail et les indem­nités pour obtenir la pleine pro­priété du bien, croyez-vous que les pro­duits se ven­dront aussi bien?

Il est faux de dire qu’on ne peut jamais sor­tir du bail. Nous avons des pro­prié­taires qui ont demandé à récupérer leurs apparte­ments à la fin du bail. Ils ont accepté de payer une indem­nité mod­érée, et ça ne les a pas empêchés l’année suiv­ante de revenir vers nous et de faire des man­dats de gestion.

Que pensez-vous des ges­tion­naires qui cèdent les baux d’une ou plusieurs rési­dences à une autre ges­tion­naire sans en informer les propriétaires?

Dans tous les com­merces un ges­tion­naire peut céder son bail. Main­tenant, un ges­tion­naire qui cède reste respon­s­able du bail, il doit assurer la con­ti­nu­ité de ses engagements.

Ca n’a pas été le cas entre Rhode Tourisme et Quié­tude en 2006, ni entre Proméo et MMV plus récemment

Nous con­nais­sons par­faite­ment ces sit­u­a­tions que vous citez. Mais aujourd’hui, mal­gré tout, on estime qu’il n’y a eu que 3 000 les cas à prob­lèmes sur un total de 150.000 propriétaires.

Tout dépend des prob­lèmes pris en compte. Si l’on compte les investis­seurs de Soderev, Resi­tel, Proméo-MMV, Quié­tude, Rhode Tourisme, Trans­mon­tagne, Mona Lisa etc… on peut tripler ce chiffre non?

Non je n’irai pas jusque-là. Il y a, c’est vrai, des cas où le renou­velle­ment de bail donne lieu à un ajuste­ment de loyer. Ce sont les ajuste­ment de l’indice du coût de la con­struc­tion (ICC, sur lesquels sont indexés les loy­ers des rési­dences de tourisme, NDLR) depuis dix ans qui nous ont amené à des aug­men­ta­tions exces­sives des loy­ers. Ensuite, comme d’autres indus­tries, on n’est pas à l’abri des gens indéli­cats. Cer­taines sociétés comme Quié­tude ont fait n’importe quoi, mais il ne faut pas faire une généralité.

Ce qui irrite les investis­seurs c’est le sen­ti­ment qu’ils soient invités à éponger les pertes quand leurs sociétés ges­tion­naires engrangent les prof­its. Je ne fait que citer des propriétaires…

Il ne faut pas car­i­ca­turer. On ne peut pas expli­quer 40% d’augmentation de loy­ers en rai­son de la flam­bée des indices Insee. Il est nor­mal, à la fin du bail, d’avoir un réa­juste­ment et de redis­cuter le bail. Ce qui n’est pas nor­mal c’est de le faire en cours de bail.

Que diriez-vous aux dirigeants de MMV qui ont exigé des baisses de loy­ers en cours de bail et dont cer­tains pro­prié­taires sont men­acés d’éviction s’ils refusent?

Je ne suis pas en con­tact directe­ment avec MMV. Nous allons essayer de con­tac­ter les asso­ci­a­tions pour essayer d’être un inter­mé­di­aire. Je dis bien “essayer” car un syn­di­cat ne se mêle pas nor­male­ment de poli­tique des entreprises.

Que pensez-vous des exploitants qui rené­go­cient les loy­ers, alors que leurs baux annonçaient des “loy­ers garan­tis”? N’est-ce pas une forme de tromperie?

La garantie est un terme qu’il ne faut plus employer. Aujourd’hui il ne s’agit que d’une garantie “mai­son”, de la société qui exploite. Ce n’est pas une garantie ban­caire, elle vaut ce qu’elle vaut. Je suis d’ailleurs en train de tra­vailler sur ce sujet impor­tant. J’ai con­tacté de gros assureurs pour être en mesure de pro­poser à nos adhérent des solu­tions et qu’ils puis­sent offrir cette garantie. Ce n’est pas facile à met­tre en place mais ce pour­rait être la solu­tion au problème

Le Groupe Lagrange a placé deux de ses fil­iales en sauve­g­arde judi­ci­aire et réclamé ensuite des baisse de loy­ers très impor­tantes aux pro­prié­taires. Est-ce une pra­tique accept­able dans votre syndicat?

C’est un pra­tique qui nous gène, je le dis sincère­ment. Mais je crois savoir que Lagrange a résolu beau­coup de ses problèmes.

Lagrange a cer­taine­ment subi la crise. Chaque société a sa pro­pre poli­tique, nous n’avons pas à inter­venir si ce n’est en don­nant des indi­ca­tions, des con­seils, faire par­fois l’intermédiaire entre les bailleurs et le ges­tion­naire. On ne peut pas aller plus loin.

Lagrange est-il vrai­ment un groupe en crise? Certes les fil­iales françaises sont très défici­taires, mais la maison-mère, Trav­e­land Resort basée aux Pays-Bas, est prospère.

Cha­cun est libre de mener sa pro­pre poli­tique. Je ne peux pas juger la philoso­phie et la déon­tolo­gie de chaque chef d’entreprise. Ce que nous souhaitons c’est d’abord qu’il n’y ait pas de prob­lème en cours de bail.

Comprenez-vous que cer­tains pro­prié­taires de Lagrange soient furieux con­tre ce groupe et l’accusent d’éponger ses pertes alors qu’il réalise des béné­fices à l’étranger?

J’entends ce que vous dites et je le com­prends. Mais nous ne pou­vons pas nous sub­stituer à une société qui a tout pou­voir chez elle. J’ai com­pris qu’ils ont résolu toute une série de problèmes.

Pour résumer, nous sommes en présence d’un pro­duit immo­bilier vendu avec un bail com­mer­cial signé par un exploitant qui promet des loy­ers garan­tis mais qui en réal­ité peut les baisser quand bon lui sem­ble. Dans ces con­di­tions n’est-ce pas un peu plus risqué qu’un investisse­ment dans la pierre?

Pas du tout, il s’agit bien d’un investisse­ment dans la pierre. Le bail c’est la ges­tion du bien.

Il y a quand même une grande part de risque dans cet investisse­ment, puisque vous envis­agez de recourir à des assurances?

Dans quel investisse­ment n’a t-on pas recours à une assur­ance? Dans un acte com­mer­cial tout le monde prend un mini-risque naturelle­ment, sinon ce n’est pas du commerce.

La rési­dence de tourisme c’est un pro­duit for­mi­da­ble à la base : il a su s’adapter, il talonne aujourd’hui l’hôtellerie en nom­bre de lits. Mais nous n’avons pas les yeux fer­més. C’est vrai il y a quelques failles dans la chaîne, mais il ne faut pas les exagérer. Les prob­lèmes ne con­cer­nent qu’entre 3 et 4% des investis­seurs. Et nous allons ten­ter d’y remédier.

La rési­dence de tourisme est donc tou­jours un place­ment de bon père de famille ?

Oui. Je fais ce métier depuis 25 ans. Chez Mer & Golf nous avons 1200 pro­prié­taires payés chaque trimestre rubis sur l’ongle et à chaque nou­velle rési­dence il y a toute une série de pro­prié­taires qui achè­tent chez nous immé­di­ate­ment, ce qui me fait tout de suite avancer dans ma promotion.

C’est un des meilleurs place­ments qui existe à mon sens, à par­tir du moment où vous avez un bon emplace­ment et un ges­tion­naire qui fait bien son métier. L’acheteur ne doit pas acheter les yeux fer­més : il faut qu’il se déplace pour vis­iter, qu’il se ren­seigne sur la société de ges­tion. On est dans une caté­gorie assez large­ment supérieure au loge­ment traditionnel.
Les apparte­ments en rési­dence de tourisme s’apprécient-il dans les mêmes pro­por­tions que les apparte­ments “traditionnels”?

A l’échelle de mon groupe Mer & Golf nous pro­posons en per­ma­nence une série de loge­ments à la vente et je peux vous dire qu’ils se vendent stricte­ment au cours du marché depuis leur con­struc­tion. Leur appré­ci­a­tion est même très bonne puisque tous les apparte­ments que nos pro­prié­taires veu­lent met­tre en vente se reven­dent très bien par notre intermédiaire.
Com­ment se passe la revente en cours de bail?

Lorsque vous reven­dez à un investis­seur cela fonc­tionne très bien : il y a une rentabil­ité immé­di­ate, donc pas de carence loca­tive. On revend par­faite­ment bien l’appartement avec le bail. Bien entendu il n’y a pas d’indemnité de désis­te­ment, pas de TVA puisque celle-ci est lis­sée. C’est une vente très sim­ple à réal­isée et nous le faisons sans prob­lème. Certes on ne peut pas nier qu’il y a des prob­lèmes, mais la plu­part du temps cela se passe très bien.

De nom­breux députés et séna­teurs, et même un proche con­seiller de François Hol­lande, ont souhaité que se ter­mine le dis­posi­tif Censi-Bouvard (de défis­cal­i­sa­tion, NDLR). Pensez-vous que le secteur sur­vivrait à sa disparition?

C’est une ques­tion d’égalité. Nous ne sommes déjà pas spé­ciale­ment favorisés avec une défis­cal­i­sa­tion à 11% par rap­port au Duflot qui est à 18%, je ne vois pourquoi le dis­posi­tif Censi-Bouvard devrait dis­paraître, alors qu’il fonc­tionne et génère beau­coup plus d’emploi que le loge­ment tra­di­tion­nel. Cette défis­cal­i­sa­tion Censi-Bouvard coure jusqu’à fin 2015, après on verra.

Les dernières sta­tis­tiques du secteur des rési­dences de tourisme (source SNRT) : [image]

Pro­pos recueil­lis par Tatiana Kalouguine

Source   :  http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/06/17/la-garantie-de-loyer-est-un-terme-quil-ne-faut-plus-employer/

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Voir les liens sur notre forum ; https://adippv.forums-actifs.com/t150-gouvernement-immobilier#894


Députés et sénateurs en appellent au gouvernement

mai 31, 2013

Ils avaient reçu des dizaines de cour­ri­ers de pro­prié­taires en rési­dences de tourisme. Depuis le mois d’octobre, neuf députés et un séna­teur se sont adressés à la min­istre du tourisme, Sylvia Pïnel, et de son min­istre de tutelle, Pierre Moscovici, via des ques­tions écrites.

Dans leurs réponses, plutôt élu­sives, les min­istres con­seil­lent aux pro­prié­taires floués de se tourner vers la jus­tice. Seule annonce offi­cielle, le lance­ment d’une enquête de la Direc­tion générale de la con­cur­rence, de la con­som­ma­tion et de la répres­sion des fraudes (DGCCRF).

Cliquez sur les points pour accéder aux ques­tions écrites : voir lien en tête de cet article ou source de page plus bas.


Dernière minute !

Réponse le 4 juin 2013 du min­istre de l’économie et des finances Pierre Moscovici à une ques­tion écrite du député social­iste Jean Lau­nay (Lot)

Celui-ci détaille :

“Nom­bre de ges­tion­naires peu scrupuleux ont vendu des apparte­ments, van­tant des «investisse­ments sûrs et d’avenir» mais n’assurent pas la bonne ges­tion des loca­tions par la suite : aucune pro­mo­tion pour la com­mer­cial­i­sa­tion des loca­tions, mau­vais entre­tien des locaux, retards voire non-versement des loy­ers, pres­sions abu­sives pour sig­na­ture d’avenants entraî­nant des baisses sub­stantielles des loy­ers, etc. L’exploitation de nom­breuses rési­dences de tourisme par de tels opéra­teurs s’est rapi­de­ment trou­vée défici­taire, entraî­nant même des liq­ui­da­tions judi­ci­aires. Dans cer­tains cas, la défail­lance du ges­tion­naire peut aller jusqu’à entraîner la perte du statut de rési­dence de tourisme, oblig­eant les pro­prié­taires à rem­bourser la TVA et autres avan­tages de la défis­cal­i­sa­tion. Par ailleurs, aucune pos­si­bil­ité n’est don­née aux investis­seurs de pou­voir se retirer et reven­dre leur bien.”

Réponse du ministre :

(…) si les pro­prié­taires parvi­en­nent à con­clure un con­trat avec un nou­veau ges­tion­naire four­nissant des presta­tions d’hébergement répon­dant aux con­di­tions fixées par le a du 4° de l’article 261 D du CGI, aucune régu­lar­i­sa­tion de la TVA déduite « en amont » ne sera exigible.



Réponse le 4 juin 2013 du min­istre de l’économie et des finances Pierre Moscovici à une ques­tion écrite de la députée écol­o­giste Michèle Bon­neton (Isère).

Celle-ci demande si le gou­verne­ment est “prêt à pub­lier une éval­u­a­tion des dis­posi­tifs de défis­cal­i­sa­tion immo­bil­ière afin d’en cerner le coût et les avan­tages pour l’économie française et s’il envis­age pour défendre les investis­seurs, d’encadrer les pra­tiques des pro­mo­teurs, ban­ques et ges­tion­naires de parc inter­venant dans les mon­tages de défiscalisation”.

Le min­istre rap­pelle le coup de rabot donné à la loi Demes­sine dans la loi de finances 2011 et l’obligation faite aux exploitants de com­mu­ni­quer sur les frais d’éviction. Il ajoute la réponse stan­dard, à savoir que :

“(…) la jurispru­dence de la Cour de cas­sa­tion per­met, dans cer­taines sit­u­a­tions car­ac­térisant un man­que­ment par les pro­fes­sion­nels con­cernés à leur oblig­a­tion d’information et de con­seil à l’égard des clients aux­quels ils ont vendu un bien immo­bilier locatif afin de leur per­me­t­tre de béné­ficier d’un avan­tage fis­cal, d’agir en respon­s­abil­ité con­tre les per­son­nes con­cernées en vue d’obtenir répa­ra­tion du préju­dice subi, notam­ment à rai­son de la perte de l’avantage fiscal.”

Des réac­tions? Des infor­ma­tions com­plé­men­taires? Vous pou­vez réa­gir en com­men­taire ou via notre for­mu­laire de contact.

——Auteur de l’article : Tatiana Kalouguine

Source : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/05/31/deputes-et-senateurs-en-appellent-au-gouvernement-la-reponse-de-la-ministre-sylvia-pinel/

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“J’espère que l’on vit les dernières années du système de défiscalisation”

mars 3, 2014

Bernard Combes, maire de Tulle et proche con­seiller de François Hol­lande, a accepté de répon­dre à nos ques­tions sur les vic­times des rési­dences de tourisme, le rôle des poli­tiques, les lois de défiscalisation…

Vous avez reçu le 15 novem­bre dernier une délé­ga­tion de pro­prié­taires de rési­dences se dis­ant vic­times d’entreprises du tourisme. Qu’avez vous retenu de cette réunion?

Avant tout qu’ils sont con­fron­tés à de réelles dif­fi­cultés fis­cales et économiques. Les entre­prises de tourisme leur ont vendu des locaux dans le cadre de la défis­cal­i­sa­tion qui n’ont pas rendu les ser­vices atten­dus. Les pro­prié­taires se retrou­vent dans une dou­ble dif­fi­culté : d’une part cer­tains ne peu­vent payer les crédits relat­ifs à ces achats car ils ne perçoivent plus de revenus locat­ifs, et d’autre part ils peu­vent être pour­suivis par les ser­vices fis­caux, qui ont eux aussi perdu des revenus. Je ne con­nais­sais pas le prob­lème au plan national, sauf le dossier cor­rézien de Tourisma Vert, par la presse et les particuliers.
A la suite de cette ren­con­tre, vous avez envoyé deux cour­ri­ers aux min­istres du bud­get et du tourisme. Quels ont été leurs retours?

J’ai en effet effec­tué des inter­ven­tions auprès des min­istères con­cernés. Ils ont pris cette ques­tion au sérieux, mais les réponses ne sont pas faciles à trou­ver, c’est du cousu main. J’ai aussi fait une inter­ven­tion à la direc­tion du bud­get pour une prise en compte au plan tech­nique, ainsi qu’une quin­zaine d’interventions indi­vidu­elles auprès du min­istre du bud­get sur les con­tribuables con­cernés à chaque fois que j’ai été saisi.
En 2010, le Con­seil Général de Cor­rèze par­tic­i­pait aux côtés de l’Etat, de la Région Lim­ou­sin et de la CDC à un parte­nar­iat pub­lic privé de 8,3 mil­lions d’euros pour financer Tourisma Vert, qui gérait six hameaux de chalets. Cette société a fait fail­lite deux ans plus tard après avoir exploité son pat­ri­moine de façon plus que dou­teuse. Sur quelle fonde­ment a-t-on pu engager autant d’argent pub­lic dans cette entreprise?

Pour les col­lec­tiv­ités locales, ces rési­dences légères de loisirs per­me­t­taient le développe­ment des dits espaces, ils assur­aient des flux économiques.
Le député Claude Dilain estime que le dis­posi­tif de défis­cal­i­sa­tion immo­bil­ière Censi-Bouvard, pro­longé de 4 ans fin 2012, coûte chaque année 180 mil­lions d’euros à l’Etat. Ce dis­posi­tif est très con­testé et une ving­taine de députés récla­ment son abro­ga­tion. Qu’en pensez-vous?

Je ne suis pas par­lemen­taire mais j’espère que l’on vit les dernières années du sys­tème. Cette sit­u­a­tion qui résulte d’une poli­tique du gou­verne­ment précé­dent n’a pas répondu aux attentes. Il faut l’abroger le plus rapi­de­ment pos­si­ble en évi­tant cepen­dant le “coup de bélier” afin de ne pas pré­cip­iter les entre­prises vers la fail­lite. C’est ce que l’on appelle la mort en “coup de sif­flet” : on place des effets de seuil dans les mesures afin d’éviter l’arrêt bru­tal de façon à prévenir les acteurs de la dis­pari­tion pro­gres­sive du dispositif.



La défis­cal­i­sa­tion, quand elle n’est pas réelle, pose prob­lème quand il n’y a pas de réponse économique en face. Le min­istre du bud­get Bernard Cazeneuve nous a répondu assez longue­ment sur cette ques­tion. Pour lui, quand un proces­sus ne répond pas à des critères et des objec­tifs pré­cis, ont peut arriver des sit­u­a­tions graves pour les par­ti­c­uliers comme celle que l’on con­naît aujourd’hui.
François Hol­lande, dont vous êtes un proche con­seiller, est-il sen­si­bil­isé à cette question?
Non, pas per­son­nelle­ment. Mais il con­naît le sujet et a com­battu la défis­cal­i­sa­tion en son temps en votant con­tre en tant que député.
On com­mence à voir des ges­tion­naires de rési­dences seniors, étu­di­antes et même d’Ehpad en dif­fi­culté qui ne paient plus leurs loy­ers. Eux aussi prof­i­tent de la défis­cal­i­sa­tion. Faut-il con­tin­uer à encour­ager ces sociétés avec l’argent public ?

Dans cer­tains cas la défis­cal­i­sa­tion peut être utile, notam­ment lorsque les acteurs publics sont en dif­fi­culté pour financer cer­tains étab­lisse­ments d’utilité publique. Mais il faut pren­dre garde d’une part à dévelop­per un cadre sécurisant pour les investis­seurs, et d’autre part à ce que l’Etat con­trôle de façon stricte ces étab­lisse­ments à tra­vers les autorités san­i­taires. Il ne faudrait pas que l’on ne se retrouve avec un nou­vel “effet Péris­sol” : on a con­struit dans toutes les régions y com­pris celles où le marché n’était pas tendu. Je dirais pour résumer que dans cer­taines con­di­tions, le relais peut être pris par des acteurs privés, à con­di­tion qu’ils visent l’intérêt général et non leur sim­ple enrichissement.

Bernard Combes est maire de Tulle, vice-président du con­seil général de Cor­rèze et con­seiller de François Hol­lande en charge de la rela­tion avec les élus.


Pro­pos recueil­lis par Tatiana Kalouguine
Source ; http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/03/03/jespere-que-lon-vit-les-dernieres-annees-du-systeme-de-defiscalisation/

[Chaous]

Des sanctions à l’étude contre promoteurs et gestionnaires

mai 27, 2014

Ca bouge du côté du gou­verne­ment. Valérie Four­ney­ron, secré­taire d’Etat chargée du Com­merce, de l’Artisanat, de la Con­som­ma­tion, a évo­qué le 6 mai la pos­si­bil­ité d’une révi­sion du cadre de l’investissement dans les rési­dences de tourisme pour assurer une meilleure infor­ma­tion des par­ti­c­uliers, ainsi que d’éventuelles sanc­tions envers les pro­mo­teurs ou ges­tion­naires indéli­cats [texte inté­gral en PDF].

En réponse à une ques­tion écrite du séna­teur Georges Labazée (Pyrénées-Atlantiques) pointant les dif­fi­cultés ren­con­trées par de nom­breux par­ti­c­uliers ayant fait l’acquisition d’un apparte­ment au sein d’une rési­dence de tourisme, Mme Axelle Lemaire, secré­taire d’État auprès du min­istre de l’économie, du redresse­ment pro­duc­tif et du numérique, a répondu en lieu et place de a répondu en lieu et place de Valérie Four­ney­ron, secré­taire d’Etat chargée du Com­merce, de l’Artisanat, de la Con­som­ma­tion et de l’Economie Sociale et Solidaire.

Elle fait le con­stat que “la défis­cal­i­sa­tion, des­tinée à l’origine à encour­ager l’implantation de ces rési­dences dans des ter­ri­toires qui présen­taient un fort poten­tiel touris­tique, a cepen­dant égale­ment facil­ité un cer­tain nom­bre de pro­jets sans lien avec les réal­ités économiques du secteur.”

Des “travaux” ont donc été entre­pris par le gou­verne­ment fin 2013 pour “iden­ti­fier les amélio­ra­tions à apporter à ce dis­posi­tif, notam­ment pour sécuriser les investis­seurs par­ti­c­uliers”:

Le gou­verne­ment souhaite, dit-elle, que soit “réé­tudié le con­texte du finance­ment de l’investissement par emprunt, qui doit à tout le moins s’inscrire dans un cadre ren­dant plus vis­i­ble pour le par­ti­c­ulier les con­séquences d’un défaut de loyer, trop sou­vent présenté comme garanti”.
Il étudie aussi la pos­si­bil­ité de “ren­forcer les sanc­tions envers les pro­mo­teurs et les ges­tion­naires qui ne respecteraient pas leurs oblig­a­tions d’information à l’égard des par­ti­c­uliers”.
La secré­taire d’Etat rap­pelle enfin que le gou­verne­ment a soutenu, dans le cadre de la loi ALUR, un amende­ment d’initiative par­lemen­taire ten­dant à garan­tir aux copro­prié­taires la pro­priété des locaux dédiés aux ser­vices col­lec­tifs et à faciliter ainsi le change­ment de gestionnaire.

Source : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/05/27/renforcer-les-sanctions-envers-les-promoteurs-et-gestionnaires-qui-ne-respecteraient-pas-leurs-obligations-dinformation/

Question / réponse au Sénat lien : http://www.senat.fr/questions/base/2014/qSEQ14030729S.html

[Chaous]

“Les rendements promis par les exploitants n’ont rien à voir avec la réalité économique des résidences”

février 2, 2014

Jérôme Bon­net et Franck Lebosse co-dirigent ARH Acti­source, un prestataire de ser­vices pour les sociétés de rési­dences en auto­ges­tion.
Nous avons voulu savoir ce qu’ils pensent du marché des rési­dences de tourisme, de la crise que tra­versent les investis­seurs et de l’efficacité de l’autogestion.

Des mil­liers d’investisseurs voient actuelle­ment fon­dre leurs revenus locat­ifs, quand ils n’en sont pas sim­ple­ment privés. On parle beau­coup de cette crise du tourisme qui affecterait le secteur des rési­dences. Qu’en pensez-vous?

Franck Lebosse : La crise du tourisme n’existe pas, les taux de rem­plis­sage n’ont pas bougé depuis 5 ans. Ce qui a changé c’est l’arrivée des tour opéra­teurs sur inter­net. Ce sont eux qui font le plus de mal au métier. Des inter­mé­di­aires qui pre­naient 10% s’octroient aujourd’hui entre 25% et 30% de com­mis­sions, ce qui pose de graves prob­lèmes de prix à l’arrivée.

Et quelle est selon vous la respon­s­abil­ité des exploitants?

Jérôme Bon­net : Pour préserver leur rentabil­ité tout en ver­sant ces niveaux de com­mis­sion aux tour opéra­teurs, les exploitants aug­mentent leurs prix. Mais des “majors” comme Madame Vacances (Eurogroup) ou Lagrange, qui ne paient qua­si­ment pas de loy­ers, peu­vent à l’inverse se per­me­t­tre de casser les prix. L’exploitant hon­nête ne peut pas se per­me­t­tre de diviser les prix par deux. Il développe la vente directe. Mais pour exis­ter il est dif­fi­cile de se passer des sites web bien référencés des grands tour opérateurs.

Franck Lebosse : Les dif­fi­cultés que nous con­nais­sons ne sont donc pas le fruit d’une crise économique, mais d’une crise du sys­tème. Et nous somme plusieurs dans le métier à penser que cette bataille des prix peut en effet con­duire à une effon­drement de tout le système.
Vous qui êtes en con­tact avec de nom­breux par­ti­c­uliers floués par ce sys­tème, pourquoi cherchent-ils absol­u­ment à con­server un exploitant ?

Jérôme Bon­net : C’est sim­ple, faute de bail com­mer­cial, il vous fau­dra rem­bourser le crédit de TVA au pro­rata tem­po­ris sur 20 ans. Si vous avez économisé 40.000 euros de TVA, per­dre son bail au bout de huit ans représente en moyenne 24.000 euros, soit 12 ans de TVA. Mais sur des rési­dences qui n’ont que trois ou qua­tre ans, la perte finan­cière sera de 16 ou 17 ans de TVA ! Et si vous quit­tez votre exploitant de votre pro­pre fait, même en fin de bail, vous devez lui payer une indem­nité d’éviction… avant de vous ren­dre compte que vous avez payé votre apparte­ment 20% à 30% plus cher que le marché et qu’il n’y a per­sonne pour le racheter.

Franck Lebosse : Nous sommes en con­tact avec beau­coup de pro­prié­taires du groupe Lagrange. Ils nous dis­ent : “Rési­tel (une fil­iale de Lagrange qui a fait l’objet d’une procé­dure de sauve­g­arde judi­ci­aire, NDLR) nous a fait une promesse, on va con­tin­uer avec eux et voir com­ment ça va se passer.” Certes ils ont tou­jours un bail signé, mais pas de loy­ers. A mon avis, le groupe Lagrange n’a aucune inten­tion de relancer cette branche, mais on ne leur a jamais expliqué ce qui se passerait si le ges­tion­naire était défail­lant. Alors ils s’accrochent.

Quel con­seil donneriez-vous aux propriétaires?

Jérôme Bon­net : D’abord, il faudrait les dis­suader de met­tre tous en même temps leurs apparte­ments à la vente, sinon la valeur de leurs biens va encore plus baisser. La solu­tion la plus effi­cace est l’autogestion, qui per­met de con­tin­uer à louer, mais dans un sys­tème différent.

Vous accom­pa­g­nez actuelle­ment huit SAS (société anonyme sim­pli­fiée) de pro­prié­taires de rési­dences en auto­ges­tion. Com­ment se portent-elles?

Jérôme Bon­net : Le chiffre d’affaires cumulé des huit rési­dences est de 4 mil­lions d’euros hors taxes. Leur résul­tat d’exploitation représente en moyenne la moitié du chiffre d’affaires. Toutes nos SAS ont des comptes posi­tifs, ce qui ne veut pas dire quelles versent de gros loy­ers aux pro­prié­taires! En effet, les loy­ers ne sont pas compt­abil­isés dans les charges, mais prélevés sur les béné­fices, ce qui est très différent.

Pouvez-vous assurer aux pro­prié­taires des loy­ers équiv­a­lents à ce qu’ils étaient censé percevoir auparavant?

Jérôme Bon­net : En général, lorsque les pro­prié­taires vien­nent à nous, leurs loy­ers ne leur sont plus payés depuis longtemps. La rai­son prin­ci­pale c’est que les ren­de­ments que l’on a promis au départ  à ces gens n’avaient rien à voir avec la rentabil­ité économique réelle de leur résidence.

Cette dure réal­ité éclate lorsque les pro­prié­taires repren­nent l’exploitation de leur rési­dence. A l’arrivée, une fois toutes les charges déduites, les loy­ers pro­posés aux pro­prié­taires sont env­i­ron 40% inférieurs à ceux promis par leur ancien exploitant.

Con­crète­ment, quelle est la dif­férence pour un investisse­ment ini­tial de 200.000 euros?

Franck Lebosse : Si vous avez acheté un apparte­ment 200.000 euros en défis­cal­i­sa­tion, c’est qu’en en général il en vaut réelle­ment 160.000. On vous a annoncé 5% de ren­de­ment, soit 10.000 euros par an, ce qui est inten­able. Lorsque nous reprenons la ges­tion avec la SAS, nous pro­posons en moyenne 4.800 à 5.000 euros de loyer, soit pour le même bien 2,5% à 3% de rentabil­ité par an. Sans compter le crédit de TVA et la défis­cal­i­sa­tion, grâce aux­quels un cou­ple économise en moyenne 4.000 euros par an.
Donc l’autogestion ne fait pas de miracles…

Jérôme Bon­net : C’est pour cela que les dis­cus­sions sont générale­ment longues avant que les pro­prié­taires se déci­dent à se lancer. C’est un cap psy­chologique à passer. Ils ont acheté en toute con­fi­ance un bien dont on leur a dit “Vous allez dormir sur vos deux oreilles”. Et lorsque l’exploitant se plante, c’est tout le con­traire qui se pro­file: il faut mon­ter une SAS avec tous les enquiquine­ments d’une entreprise.

Quels sont les prob­lèmes récur­rents que ren­con­trent les propriétaires?

Jérôme Bon­net : Bien sou­vent l’ancien exploitant con­serve les lieux com­muns (hall d’accueil, piscine) juste pour com­pli­quer la tâche de la SAS. C’est le cas dans cinq de nos pro­jets en cours. Dans l’une de ces rési­dences, un huissier est venu pour con­stater que le ges­tion­naire empêche l’accès à la piscine aux locataires des apparte­ments non gérés par lui. C’est totale­ment ubuesque!
Quels sont les critères pour qu’une SAS fonctionne ?

Jérôme Bon­net : L’autogestion marche dans 50% des cas lorsque les pro­prié­taires ne sont pas adossés à un pro­fes­sion­nels, et à 80% s’ils le sont.

Bien évidem­ment, si l’on a une rési­dence cor­recte­ment entretenue, récente, bien placée, ce sera plus facile. D’ailleurs il nous est arrivé de refuser une rési­dence lorsque l’on se rend compte que ce sera trop com­pliqué. Nous ne voulons pas pren­dre de l’argent tout en sachant que le résul­tat ne sera pas au rendez-vous.

Ensuite, plusieurs élé­ments doivent être réu­nis pour que le pro­jet fonc­tionne. Le pre­mier c’est de s’assurer que l’on forme un groupe solide. La cohé­sion du groupe, c’est la recette de la réus­site. Trop de SAS péri­cli­tent parce que les mem­bres se divisent.

La sec­onde chose indis­pens­able c’est un bon prési­dent de l’association, quelqu’un de pro­fes­sion­nel et d’assez dirigiste, qui sache pren­dre les bonnes déci­sions sans avoir besoin de con­sul­ter tout le monde.

Une fois qu’est mis en place le bureau, cha­cun doit met­tre la main à la pâte. Nous voyons trop de pro­prié­taires qui vien­nent réclamer au bureau leurs loy­ers, comme s’il s’agissait de leur ancien exploitant. Mais atten­tion à éviter le tra­vail au noir des pro­prié­taires. Il est ten­tant de don­ner de son temps pour changer une moquette ou repein­dre une façade, mais que se passera-t-il en cas d’accident?


Après des dizaines de fail­lites d’exploitants, après Rési­tel et Soderev en sauve­g­arde judi­ci­aire, Odalys qui paie ses loy­ers en retard, Pierre&Vacances qui rené­go­cie les baux à la baisse, MMV qui men­ace de résilier, com­ment expliquez-vous qu’il y ait encore des gens pour inve­stir dans ce type de produits  ?

Franck Lebosse : La base de tout c’est la con­fi­ance. Ces pro­duits sont com­mer­cial­isés par les plus grandes entre­prises d’intermédiation et par les réseaux ban­caires. Surtout il ne faut pas oublier que ces pro­duits défis­cal­isés sont encour­agés par l’Etat –le même Etat qui par ailleurs encour­age les sociétés du bâti­ment alors même que celles-ci recru­tent des salariés étrangers– et que les munic­i­pal­ités don­nent les per­mis de con­stru­ire. Com­ment imag­iner que nos élus soient les pre­miers à encour­ager une telle arnaque?

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Jérôme Bon­net a exercé plus de vingt ans dans des enseignes majeures, dont 10 ans au Club Med et 10 ans en tant que respon­s­able des exploita­tions chez Pierre & Vacances.

Franck Lebosse a exercé 15 ans dans le tourisme chez Accor et Quié­tude éva­sion, dont 10 comme respon­s­able de structure.

ARH Acti­source accom­pa­gne huit asso­ci­a­tions de pro­prié­taires dans l’autogestion de leurs rési­dences. Son champ d’activité cou­vre l’exploitation com­mer­ciale, les ressources humaines, la compt­abil­ité, la com­mer­cial­i­sa­tion. Les tour-oprateurs payent directe­ment à la SAS, qui rémunère ensuite Acti­source sous forme d’honoraires com­posés d’un fixe et d’un variable.

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/02/02/les-rendements-promis-par-les-exploitants-nont-rien-a-voir-avec-la-realite-economique-des-residences/

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Tatiana KalouguinePro­pos recueil­lis par Tatiana Kalouguine

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