Résidences de tourisme, éviter les pièges?

[Chaous]

«Résidences de tourisme, séniors ou étudiantes: comment éviter les pièges»
Mireille Weinberg
18 Novembre 2016 à 04h00

Benjamin Nicaise est président de Cerenicimo, spécialiste de l’immobilier géré



Benjamin Nicaise (Cerenicimo)© DR

Si vous deviez acheter aujourd’hui de l'immobilier géré, quel type de résidence choisiriez-vous ?

Les résidences de tourisme. Ce marché a eu tellement de problèmes, avec des faillites retentissantes d’exploitants et de fortes renégociations de loyers à la baisse, qu’il est aujourd’hui complètement décoté. Vous trouvez des appartements à des tarifs nettement inférieurs à ceux affichés dans les agences immobilières locales, pour les mêmes types de biens. Si le logement est bien placé, dans une station qui attire les vacanciers et avec un bon exploitant, vous ne prenez pas trop de risques.

Faut-il s’attendre à des renégociations de loyers systématiques ?

Oui. Vous signez un bail commercial de douze ans avec un exploitant, il est normal qu’au terme, il y ait renégociation. Un loyer à 100 à l’achat sera normalement, par le jeu des revalorisations annuelles, proche de 115 au bout des douze ans. L’exploitant va nécessairement tenter de rebaisser le loyer à 100. Si la résidence n’a pas de bons résultats, vous serez le plus souvent obligé d’accepter la baisse de loyer. Si en revanche, elle marche bien, l’ensemble des propriétaires pourra toujours menacer d’aller chercher un autre exploitant, ce qui devrait remettre les choses dans l’ordre. Dans 30 % des cas, le loyer ne bouge pas lors de la renégociation, dans 30 % des cas la baisse est comprise entre 0 % et 15 % du loyer d’origine, dans 20 % des cas, elle est comprise entre 15 % et 30 % et dans les 20 % des cas restants, les loyers peuvent baisser encore davantage.

Comment minimiser ce risque ?

Il faut bien choisir son logement à l’origine, l’essentiel étant qu’il bénéficie d’un bon emplacement, dans un endroit où la demande est forte pour l’activité choisie (tourisme, personnes âgées, étudiants). Dans ce cas, la résidence a toutes les chances d’être prospère. Et si elle est prospère, les propriétaires auront davantage de chance de faire venir un nouvel exploitant si le premier est trop gourmand en baisse de loyer ou s’il est en difficulté.

Est-il possible de revendre ce type de placement, si l’on a besoin de liquidités ?

Oui, il y a un marché secondaire actif de la revente. Cette année notre filiale spécialisée, LB2S, a revendu 550 logements par exemple. S’il y a un marché secondaire, c’est aussi parce que les particuliers achetant en seconde main bénéficient de la même fiscalité que les acheteurs initiaux, à savoir de la possibilité d’amortir leur achat à nouveau sur trente ans. Ceux qui ont le plus de succès à la revente sont actuellement les Ehpad, car il y a une pénurie sur le marché primaire. Chez Cerenicimo, nous offrons une garantie de liquidité : en cas de vente pour des raisons de force majeure dans les neuf ans, nous prenons en charge une éventuelle décote liée à la revente urgente, et cela jusqu’à 20 % du prix d’achat.

Source; http://www.lopinion.fr/edition/economie/residences-tourisme-seniors-etudiantes-comment-eviter-pieges-114340