DEFISCALISER LES PIEGES

[Chaous]

Ou l'on retrouve les mécanismes de commercialisation des défiscalisations P&V PVCP par nos mandataires, banquiers, notaires.

Les pièges des placements de défiscalisation
Mis à jour le 08/11/2013 à 10:27 Publié le 08/11/2013 à 06:27 par Christian Fontaine

Comme chaque année à la même époque, des vendeurs proposent d’investir dans la pierre pour payer moins d’impôts. Le Revenu vous met en garde: certains montages bénéficiant d’avantages fiscaux sont chargés en frais et à haut risque !


Un placement doit être économiquement intéressant en dehors de toute disposition fiscale, la fiscalité ne devant avoir pour effet que d’en améliorer la rentabilité. De multiples opportunités existent dans la pierre, notamment grâce aux régimes fiscaux de faveur (régime Duflot, Girardin, Censi-Bouvard, Malraux, Monuments historiques...). Attention, toutefois, aux vendeurs de produits de défiscalisation qui vous promettent de devenir propriétaire, sans apport et sans soucis. Ce sont des charlatans ! 

Les présentations commerciales souvent trompeuses sont basées sur des simulations alléchantes qui augmentent les réductions d’impôts attendues (1^er piège), sous-estiment les charges (2^e), minimisent les flux d’épargne (3^e) et exagèrent la plus-value de cession (4^e). 

1^er piège : majorer l’économie fiscale 
La surestimation de l’économie fiscale attendue est l’un des comportements critiquables, le plus fréquemment relevé, de certains vendeurs d’immobiliers de défiscalisation. Lorsque l’avantage fiscal consiste à imputer des déficits sur le revenu net global ou sur des revenus fonciers, il faut vérifier que la totalité de ce déficit soit imputé dans la tranche d’imposition la plus élevée.

2^e piège : sous estimer des charges 
Certaines charges (assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérable etc.) sont souvent omises dans les simulations. Elles ne sont, certes, pas toujours déductibles fiscalement, mais n’en constituent pas moins des charges.

3^e piège : sous-estimer les flux d’épargne
• Dans les opérations immobilières, dont le financement est assuré par un emprunt in fine, l’investisseur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital au terme de l’emprunt. Ce remboursement est fréquemment assuré à l’aide d’un contrat d’assurance vie, nanti au profit de l’organisme prêteur. La tentation d’omettre cet effort d’épargne dans les simulations est grande. Il arrive également que l’épargne soit prise en considération, mais soit minorée, par la prise en compte dans la simulation d’un taux de capitalisation «optimiste». 

• La majoration des loyers attendus est un autre grand classique. Soit le loyer annoncé est plus élevé que ce qui peut être raisonnablement attendu. Soit la revalorisation annuelle est surestimée.

4^e piège : exagérer la plus-value de cession 
L’exagération de la plus-value de cession résulte classiquement de l’absence de prise en compte de l’impôt sur la plus-value et d’une réévaluation irréaliste de l’investissement. Il n’est pas rare de voir des simulations retenant une revalorisation d’un bien acquis neuf de l’ordre de 2% par an.  Or, il ne faut pas oublier que lorsqu’on achète du neuf, on revend de l’ancien... 

Le Revenu.com met en garde ses lecteurs tant sur un ensemble de montages bénéficiant d’avantages fiscaux français que sur les offres proposées discrètement et garanties à tort par des démarcheurs de certains pays étrangers.