Tourisme & Services même arnaque!

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Résidences services: "Les litiges sont nombreux"

   Finances perso Immobilier

Propos recueillis par Gilles Pouzin, publié le 23/09/2017


Corinne Demazure, avocate à Paris, détaille les spécificités de l'investissement en résidences services.

Quelle différence entre l'investissement en résidence services et une location classique?

Lors d'un investissement locatif classique, on achète un logement et on le loue à un occupant, soit personnellement, soit via un mandat de gestion immobilière. Là, on achète un bien qu'on loue à un exploitant par bail commercial, pour qu'il assure la location du bien auprès de sa clientèle. Les contraintes sont totalement différentes.

Par exemple?

Généralement, il y a un malentendu sur les engagements du propriétaire bailleur à l'égard de son locataire. Beaucoup de gens pensent acheter un bien et uniquement en confier la gestion à la société qui leur est présentée, comme ils le feraient au profit d'un administrateur de biens. En réalité, ils ont signé un bail commercial au profit d'une société exploitante, qui peut avoir droit, par exemple, à une indemnité d'éviction à la fin du bail. Depuis la loi du 22 juillet 2009, cette indemnité d'éviction et son mode de calcul doivent être indiqués lors de la commercialisation des résidences de tourisme.

Quels sont les risques?

Outre la difficulté à récupérer le bien loué à cause de l'indemnité d'éviction, il n'est pas rare que les exploitants abusent des propriétaires en sollicitant en cours de bail le paiement de frais d'entretien et de réfection des locaux loués. Il existe donc beaucoup de litiges sur ce type de problème et nous aidons les propriétaires à faire valoir leurs droits.

Source: http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/residences-services-les-litiges-sont-nombreux_1945446.html
Par exemple?

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Immobilier locatif : l’or gris peut se muer en plomb

LE MONDE ARGENT | 31.03.2014 à 19h38 • Mis à jour le 10.04.2014 à 12h20 | Par Tatiana Kalouguine

« Votre garantie retraite ! » Les sociétés qui commercialisent des chambres dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) tiennent un argument en or… et qui paie. Ces produits d’immobilier locatif apparus il y a une dizaine d’années font fureur auprès des investisseurs.
En apparence, ce placement défiscalisé ne présente que des avantages. Il permet de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ainsi que du dispositif Censi-Bouvard. Concrètement, acheter une chambre en résidence Ehpad neuve permet de récupérer 11 % de l’investissement en réduction d’impôt, ainsi que la TVA. Et les rendements locatifs sont attrayants : jusqu’à 6 %. L’investisseur ne s’occupe de rien : une société exploite la résidence pour son compte et lui reverse un loyer en vertu d’un bail commercial de neuf ou onze ans.

Les Ehpad échapperaient aux écueils rencontrés par les résidences de tourisme car la demande est bien réelle. D'ailleurs, leur taux d’occupation dépasse 98 %. Mieux, chaque établissement est contrôlé par les pouvoirs publics et garanti par une convention tripartite entre le gestionnaire, l’Etat et le conseil général, ce qui permet d’éviter la concurrence sauvage sur une même zone.

Baisses de loyer

Pourtant, depuis quelques mois, les forums de propriétaires d’Ehpad en colère se multiplient sur Internet. La fin des premiers baux a été pour certains un véritable coup de massue. « Mon gestionnaire, Omeris, m’a demandé de réduire de 50 % le montant de mes loyers », s’indigne Philip Pechayre, propriétaire d’une chambre depuis 2003.

Cet avocat du cabinet Goethe, à Cassis (Bouches-du-Rhône), est parti en guerre contre les Ehpad en créant l’Association de défense des investisseurs privés ADIP-Ehpad, qui regroupe 145 propriétaires.

« Beaucoup de clients me contactent pour se plaindre de renégociations de baux avec des demandes de baisse de loyers de 20 % à 50 %. Les principaux gestionnaires sont concernés, notamment Korian, Orpea, DomusVi, Le Noble Age ou encore Philogeris », précise-t-il.

Pour expliquer cette baisse soudaine, les gestionnaires invoquent souvent les importants travaux de mise aux normes. Il est même courant qu’ils répercutent directement le montant des travaux ou du renouvellement du mobilier sur les propriétaires.

En décembre 2013, le gestionnaire Emera, qui n’a pas donné suite à nos sollicitations, réclamait ainsi de 19 000 euros à 28 000 euros par chambre aux propriétaires de la résidence Zélia, à Ibos (Hautes-Pyrénées), pour qu’ils se mettent en « conformité avec les critères d’accessibilité ». Les investisseurs avaient deux semaines pour accepter ou revendre leur bien au gestionnaire, faute de quoi leur bail ne serait pas renouvelé.

GARE AU BAIL

« Les propriétaires doivent lire leur bail avec attention, prévient le gestionnaire de patrimoine Jean-Louis Lehmann. Si le bail ne mentionne pas les articles 605 et 606 du code civil, toutes les grosses réparations et mises aux normes seront à la charge du propriétaire. »

Autre piège de taille : « Les locaux communs (accueil, salle à manger, blanchisserie…) appartiennent généralement au gestionnaire, ce qui rend illusoire l'éventualité de son changement », explique l'avocat Jacques Gobert, qui reçoit dans son cabinet marseillais de plus en plus de propriétaires en Ehpad.

Ceux qui sont tentés par l'aventure doivent donc éplucher minutieusement les baux. « Si tout est correct et que les travaux et le mobilier sont à la charge du gestionnaire, tout se passe extrêmement bien. Bien sûr, l’investissement initial sera plus élevé », précise Jean-Louis Lehmann. Et donc les rendements plus faibles.

Tatiana Kalouguine
Journaliste au Monde
http://www.lemonde.fr/economie/article/2014/03/31/l-or-gris-peut-se-muer-en-plomb_4393026_3234.html