Autre promoteur autres soucis, réfléchissez...

[Chaous]

Procès Simbiosis: l'aboutissement de 6 ans d'instruction pour de petits investisseurs qui avaient choisi l'Ariège
Vue du programme immobilier du Carla-Bayle

© midinews (archives)

La semaine prochaine le procès «Simbiosis» se déroulera devant le tribunal correctionnel de Toulouse.

Après l’exaspération engendrée par cette affaire qui semble jusqu’à présent constituer le plus gros scandale immobilier des dernières décennies en Ariège, il y a eu l’espoir pour les investisseurs de reprendre pied grâce à la garantie d’achèvement de la Caisse d’Epargne et la détermination d’aller jusqu’au bout des actions en justice. Des associations de co-propriétaires se sont constituées et depuis sept ans elles fédèrent, entretiennent cette cohésion qui leur permettra peut être de sortir sous peu du tunnel.

Rappel des faits:
en 2004, la sénatrice communiste du Nord-Pas de Calais, Michèle Demessine, fait voter la loi qui porte désormais son nom, afin de favoriser l’investissement locatif dans les régions en difficulté, classées ZRR (Zone de Revitalisation Rurale).

L’idée était, par une défiscalisation importante, d’inciter les particuliers à investir dans des résidences de tourisme, sur des zones, généralement de montagne, qui avaient tendance à se dépeupler et par là même, de ramener, via le tourisme, un minimum d’économie et de vie dans ces régions sinistrées.

Nombreux candidats à la défiscalisation ont été séduits par ces perspectives alléchantes portées par des promoteurs qui proposaient d’investir sans capital de départ, le montant des loyers, ajouté aux bénéfices de la défiscalisation, couvrant globalement l’ensemble des charges.

Certains vendeurs incluaient même dans l’offre une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente par lequel le promoteur s’engageait à racheter, dans un délai de douze ans, et à la demande de l’investisseur, le bien en question), et une option «garantie de loyers», en cas d’absence de locataire, ou de carence du gestionnaire.

Que ce soit à Aulus les Bains, à Guzet ou au Carla Bayle, des centaines d’investisseurs n’ont jamais été livrés, les constructions sont restées inachevées… ils s’estiment aujourd’hui floués par le promoteur Alain Lapujade (décédé depuis deux ans) et sa société Simbiosis qui aurait profité de ces mesures pour organiser «ce scandale immobilier»

Parmi eux, des personnes aisées qui finançaient ainsi à peu de frais leur séjour à la montagne, mais aussi et pour la plupart, des jeunes couples peu argentés voyant là un bon placement pour l’avenir, des retraités ou futurs retraités préparant leur nouvelle vie, ou soucieux de laisser «quelque chose» à leurs enfants.

Organisés en associations, ces investisseurs spoliés n’ont pas baissé la garde, ils attendent beaucoup de la justice et de ce procès en correctionnelle qui constitue selon eux «après AZF la seconde affaire judiciaire la plus importante de ce début du XXIe siècle»

Derrière le procès Simbiosis qui s’ouvre lundi ce sont cinq affaires qui sont jugées. Quatre en Ariège : les balcons de Seix (un programme de villa qui servaient de vitrine au promoteur), le Carla Bayle, Aulus, Guzet et une dans l’Allier avec le Haut du Corda. Soit en tout de 350 à 400 personnes lésées à travers des programmes immobiliers «véreux»

A la veille de ce procès Alain Daval, président des co-propriétaires de Guzet est serein : trois immeubles (70 appartements) sont gérés par Révéa, le 4e le Valier (30 appartements)  est rentré il y a deux ans dans le giron de cette structure.

«Même si dans un premier temps le gestionnaire ne dégage pas encore de revenus, il  a remis en marche ces résidences. La station de ski de Guzet fonctionne bien, il y a eu de la neige, cela a contribué à la bonne gestion des locations»

Le président de l’association tempère son propos en ajoutant que tous ces immeubles devaient à l’origine être livrés en 2006. «Cela a bien fonctionné pendant un an et demi puis Simbiosis, la structure de gestion, a déposé son bilan et les baux des appartements ont été mis sous séquestre par le mandataire judiciaire, maitre Brenac à Foix.  Nous avons trouvé en 2008 un accord avec Révéa pour poursuivre le contrat de gestion nous permettant de bénéficier de la loi Demessine.

Au départ il s’agissait d’un packaging « résidence d’Aulus et de Guzet », aujourd’hui il y a des problèmes techniques sur le bâtiment d’Aulus qui font que Révéa ne peut plus honorer les loyers des copropriétaires d’Aulus. Ensuite il fallait faire vite : faire rentrer le Valier, faire récupérer la TVA aux investisseurs… c’était extrêmement compliqué. Nous avons également des problèmes techniques sur le Valier. La garantie d’achèvement de la Caisse d’Epargne a joué  au bout de 4 ans mais pendant 4 ans le bâtiment est resté fermé, sans chauffage l’hiver, il y a eu des problèmes d’eau. Aujourd’hui aux problèmes techniques s’ajoute un souci de validation de permis de construire que l’on est en train de régler.

Ce que l’on peut dire c’est que pendant 7 ans nous franchissons les étapes pas à pas en étant confronté à un monde que l’on ne connaissait pas. Car nous ne sommes ni juristes, ni avocats et là on trempe dans le monde  des mandataires judiciaires, des mandataires liquidateurs, des notaires et des complications qui vont avec»

C’est Me Montferrand qui défend leurs intérêts et qui n’hésite pas à se déplacer chaque année lors de leur AG en Ariège pour leur expliquer de vive voix l’avancée du dossier, répondre à leurs questions.
Le grand absent à ce procès, c’est tout de même  Alain Lapujade, le promoteur à l’origine de ce scandale financier. Il est décédé il y a deux ans et même si son épouse et ses collaborateurs sont sur le banc des accusés, Alain Daval reste un peu sur sa faim.

«Ce que l’on attend de ce procès ce n’est pas très compliqué, nous avons fait des demandes d’indemnisations. Il ne faut pas perdre de vue dans cette affaire que les gens qui ont voulu défiscaliser c’était pour eux une opportunité leur permettant de réaliser un investissement pour leur retraite. Aujourd’hui non seulement il n’y a pas de revenus mais il y a des coûts. Les loyers qui sont redistribués ne suffisent actuellement pas à payer les taxes foncières et les frais de syndic.

On espère que cette époque est en train de  s’achever et que la station étant relancée avec les efforts conjugués de tout le monde (des collectivités locales, du Conseil général) je pense que l’on va faire quelque chose de Guzet»

Quant à  Aulus, il est davantage mesuré : «c’est un peu différent, le bâtiment a de gros problèmes, il faut refaire entièrement la toiture (ce qui aurait du être fait avant la livraison) et pour la commercialisation c’est plus compliqué»

Les copropriétaires de Guzet espèrent arriver au bout de leur peine, la pugnacité  paye: depuis 7 ans ils ont franchi bien des étapes
Sur le programme immobilier de Guzet, quatre bâtiments ont été livrés mais que dire de ceux qui ont été payés et sont encore à l’état de ruine. «Nous avons très peu de chance de vendre les appartements, poursuit le président des co-propriétaires. Ils ne valent pas grand-chose par rapport à la valeur où on les a payés, il y a une perte sur les loyers et un tas de malfaçons qui auraient dû sauter aux yeux des notaires ou des banques… les acquéreurs qui sont livrés demandent une indemnité équivalente à la moitié de la valeur d’investissement.

Mais en ce qui concerne les deux autres bâtiments qui n’ont pas été livrés, l’un est à l’état de radier, il n’est même pas sorti de terre  et les autres sont à peine commencés, les pans de mur sont depuis 7 ans aux intempéries. Pour eux nous demandons la résolution des ventes et le remboursement total de tous les investissements qui ont été réalisés. Le promoteur a perçu parfois jusqu’à 60% du prix des appartements en faisant de faux états de situation. Les expertises ont été faites, elles vont dans notre sens et permettront peut être d’éclairer les juges.

On ne demande pas de faire de la plus value mais de sortir le plus honorablement possible de cette escroquerie. Si nous ne sommes pas des spécialistes de l’immobilier il y a des  notaires, des banques  qui ont à un moment donné fermé les yeux... j’ai confiance en la justice de mon pays»

Du côté du Carla Bayle, la Résidence de l’Oustal du Carla a pris forme et couleurs. Certes Didier Bresciani et les 60 autres co-propriétaires auraient dû être livrés en 2007. Ils se sont inquiétés en 2008 avant de voir le début d’une solution en 2012. «Aujourd’hui la Caisse d’Epargne a joué son rôle de cautionnement, nous avons pu terminer les travaux. Il fallait un maitre d’ouvrage, je me suis proposé pour débloquer la situation et nous avons trouvé un maitre d’ouvrage délégué  avec la Société Akerys.

Les 61 maisons sont terminées nous avons trouvé un gestionnaire. Pour l’instant il ne nous donne qu’un loyer symbolique de 25€, par contre il réalise les investissements prévus dans la seconde tranche comme la piscine et nous a permis d’investir dans le Wifi, de meubler les logements, d’aménager l’accueil. On lui donne trois ans pour relancer la boutique… certes on est loin des loyers de 730€ que l’on devait avoir et tout cela est loin de couvrir nos investissements»

Un procès pour déterminer les responsabilités

Alain Bresciani attend comme tous les autres co-propriétaires de son association que justice se fasse  et que l’on établisse les vraies responsabilités. «Le vrai problème c’est la disparition d’Alain Lapujade, on aurait aimé savoir ce qu’il a fait de nos 11 millions d’euros… où est passé cet argent ? Selon nous Mme Lapujade était au courant, elle était complice, son nom apparait dans toutes les sociétés… dans le carré des accusés, il y a aussi un assureur qui vendait de fausses assurances, deux architectes qui faisaient des faux… et j’en passe, un véritable réseau mafieux !» constate ce marseillais séduit par l’Ariège et ses montagnes.

«Sans parler de toutes les entreprises locales qui n’ont pas été payées et qui n’ont jamais vu la couleur de cet argent»

Quand on évoque de potentiels dédommagements, Didier Bresciani parle «d’une compensation financière pour rembourser une partie de nos prêts, bref pour vivre normalement. Certes le premier responsable n’est plus là mais on ne veut pas que les autres se défilent. Il a été difficile aux enquêteurs de démêler ces imbroglios, pas moins de 40 SCI et autres sociétés»

Il regrette aussi que des personnages clés manquent à l’appel des mis en examen comme ce Mr W.B. «J’attends plus du procès civil que du procès pénal et ça, ce ne sera au bas mot qu’en 2015. Des experts financiers ont été désignés par le juge Guichard depuis 2010 et ils n’ont toujours pas rendu leur copie !»

Didier Bresciani est convaincu que l’affaire ira en appel «au final les peines ne seront pas énormes en tout cas jamais à la hauteur des sacrifices et des malheurs que cette affaire a pu générer. Sur 61 co-propriétaires, il y a eu trois décès en sept ans, cinq divorces et des problèmes financiers énormes pour toutes ces familles tombés dans cette grosse escroquerie. Aujourd’hui on veut aller de l’avant même si c’est difficile tirer un trait sur ce passé douloureux»

Verdict dans quelques jours.

Source ; http://www.ariegenews.com/ariege/actualites_economie/2014/81498/proces-simbiosis-l-aboutissement-de-6-ans-d-instruction-pour-de-petits.html

Les débuts de l'affaire dans la presse ; http://www.ladepeche.fr/article/2011/06/18/1109615-affaire-simbiosis-alain-lapujade-mis-en-examen.html