Négociations

[MAUBERT]

Bonjour,

L'exploitant nous a contacté dans un but précis: faire baisser les loyers de 70%!!!!!!! Rien que ça.
Le prétexte: nous nous sommes fait avoir par P et V qui nous a vendu les biens beaucoup trop cher ce qui a entrainé un loyer trop élevé et donc au dessus du prix du marché à dire d'expert (le leur bien entendu).

Si vous êtes concernés vous pouvez réagir ici et/ou me contacter via le site ou en MP.

L'hiver va être chaud!

EM

[ghislain]

Bonjour.
N'oubliez pas que le prix de l'immobilier a bien chuté en France. Pour connaitre les prix actuels, contactez des agences de la ville où se trouve le bien.
D'autre part, avoir en tête que des opérations peuvent se financer par des promoteurs, des aides locales, etc. On peut les vendre plus cher, en donnant des loyers élevés (plus élevés que les normaux).
Ensuite, on revient sur terre : perte sur la vente et/ou les loyers.
Vous devez savoir également qu'il y a de plus en plus de documents à fournir ce qui ralentit les ventes, surtout en copropriété.
Un conseil : vous voyez en agences immobilières les prix moyens de vente et de location, et vous faîtes un tableau Excel Entrées-Sorties. Même un loyer en baisse de 70% peut être rentable! Vous paierez moins d'impôts!
Et, surtout, point n'est besoin de se lamenter! Etudiez comment obtenir le maximum en perdant le minimum! Si vous croyez que l'immobilier est une partie de plaisir, vous vous trompez fortement.
Comme toujours : si vous voulez vendre et sortir de Pierre et Vacances, le critiquer n'est pas le meilleur moyen pour attirer les acheteurs...
Bonne chance pour la suite...

[MAUBERT]

Bonjour cher Monsieur,

Votre discours ne ressemble pas du tout à celui d'un propriétaire du groupe PV soucieux de la défense de ses intérets comme le stipule le sujet de ce forum. Vous parlez comme les salariés de PV qui tentaient encore récemment de faire croire aux copropriétaires qu'une baisse de loyer est une bonne opération!!!!
Le but est connu mais malheureusement totalement dénué de bon sens, sauf pour leur auteur.

La seule chose que vous pouvez nous repprocher est d'avoir été assez naïfs pour croire les belles paroles des commerciaux de PV qui nous garantissaient la main sur le coeur que nos revenus augmenteraient sur les 20 prochaines années, garanti par un beau tableau excel (avec entrée/sortie).
Quant au fait de s'être fait avoir, c'est le mandataire judiciaire qui le dit, même si je le sais maintenant.

Le but de tout investisseur est de gagner de l'argent, donc de devoir à terme payer des impots. Pour vous ne pas en payer est signe de réussite??
Je retrouve là cette incohérence dans le discours.

Le modèle PV (et celui d'autres exploitants) est maintenant au grand jour, faire acheter  très cher de l'immobilier avec une promesse de gain fiscal et de revenus garantis à long terme, accessoirement assorti de travaux hors de prix, le tout surveillé par un syndic du groupe PV.
Et à la fin du bail ou avant, tenter d'imposer une baisse ENORME de loyer sous prétexte de crise mais en exerçant un ignoble chantage à la suspension de l'exploitation.
C'est du vécu!

Alors si vous pensez que c'est toujours une bonne affaire, allez y, achetez. Mais je doute de vos intentions.

ce n'est pas la peine de répondre, surtout si vos propos sont incompréhensibles.
moi je ne perdrai pas mon temps.
Ah, au fait, je suis sorti de PV.

Cdlt.

[ghislain]

Bonjour.
Même si vous ne me lisez pas, d'autres liront...
Si je reste avec P. et V., c'est que, fiscalement parlant, j'y gagne, en payant moins d'impôts.
De plus, je garde mon logement qui se situe sur Cannes.
Peut-être avons-nous (eu) des objectifs totalement différents et c'est pour cela qu'il y a impossibilité à nous entendre.
Il est sûr que chacun fait ce qu'il veut. Mais quand je me "plante" et cela m'arrive, je prend un miroir en disant "quel con!", et n'accuse personne de ma légèreté. Je sais perdre; donc, je gagne!
Pour l'instant, l'investissement P. et V. n'a pas été en pure perte et le sera encore moins maintenant, au renouvellement de mon bail (avec baisse du loyer et travaux de rénovation), comptabilité oblige!
Difficile à comprendre, je suppose...

[ghislain]

L’investissement en résidences de tourisme fait partie de ces dispositifs fiscaux permettant de transformer son impôt en patrimoine. Il faut choisir parmi différents programmes celui qui se révèlera le plus profitable pour l’investisseur selon ses objectifs (la retraite, le capital, la prévoyance, la succession). Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard, ont été votées pour favoriser un type d’investissement dans le but de pour servir une volonté politique.

C'est la loi Bouvard qui règlemente la défiscalisation par le biais de l’investissement en résidences de tourisme.

1. Objectifs et avantages

L’investissement en résidence de tourisme permet de remplir 4 objectifs :

- Défiscalisation : réduction d'impôt de 11% du prix HT du bien immobilier, pour une durée de 9 ans
- Prévoyance pour la famille : en cas du décès du propriétaire, la famille hérite du bien dans sa totalité.
- Disposition d’une résidence secondaire pour une durée de huit semaines par an.
- Rentabilité garantie en moyenne entre 3.8% et 4,50% net par an.

De plus, le propriétaire d’un bien immobilier en résidences touristiques permet quelques avantages :

- Récupération de la TVA sur le prix du logement, soit 20% du prix du logement. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire doit conserver son bien pendant vingt ans, ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.
- Gestion du logement par un tiers.
- Garantie de loyers durant neuf ans et non imposables, soit une rente défiscalisée.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire est contraint de s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans. Le contrat liant l’exploitant de la résidence touristique où se trouve le bien et le propriétaire est un bail commercial.

2. Les pièges à éviter

Dans le cadre d’un bail commercial, et depuis le vote de la loi Novelli qui a supprimé la possibilité de renégocier tous les trois ans le montant des loyers, le propriétaire bénéficie d’une garantie de loyers durant neuf ans. Toutefois, il faut savoir que si l’exploitant de la résidence touristique fait faillite, les loyers ne sont plus garantis, le contrat de bail commercial est rompu. C’est pourquoi, il est indispensable pour le futur propriétaire de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation qui gérera son futur logement. De tels documents sont consultables auprès de sociétés comme Euler Hermès, Coface ou Infogreffe.
Actuellement, les exploitants de résidences touristiques les plus fiables sont Pierre et Vacances et Odalys Vacances puisqu’ils sont rentables et dégagent des bénéfices de leurs activités.

Pour le futur propriétaire, il est indispensable de faire le calcul de son retour sur investissement. Il ne suffit pas de calculer le coût de remboursement du prêt, s’il y a lieu, par rapport aux rentrées de loyers : il faut inclure les charges de copropriété et notamment celles concernant les travaux d’entretien du bâtiment, souvent onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers.

Vous n’achetez pas un produit immobilier mais un produit financier.

A bon entendeur

[Chaous]

@ghislain  -  Comme un bon soldat, vous avez supprimé une partie du texte, recopié de:
http://www.odalys-patrimoine.com/investir-residence-tourisme.html
en voici l'intégralité, les parties "expurgées(?)" par vous étant notées en couleur rouge, ce qui n'alloue de ma part pas davantage de crédit à la substance de ce texte qui annonce que P&V est rentable (et ne devrait donc au minimum pas presser ses propriétaires, ce qui ne semble pas le cas!):

Une chose est sûre vous devriez créer votre propre forum.

Investissement résidence tourisme
L’investissement en résidences de tourisme fait partie de ces dispositifs fiscaux permettant de transformer son impôt en patrimoine. Il faut choisir parmi différents programmes celui qui se révèlera le plus profitable pour l’investisseur selon ses objectifs (la retraite, le capital, la prévoyance, la succession). Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard, ont été votées pour favoriser un type d’investissement dans le but de pour (de ou pour?) servir une volonté politique.

C'est la loi Bouvard qui règlemente la défiscalisation par le biais de l’investissement en résidences de tourisme.

1.    Objectifs et avantages

L’investissement en résidence de tourisme permet de remplir 4 objectifs :

-    Défiscalisation : réduction d'impôt de 11% du prix HT du bien immobilier, pour une durée de 9 ans
-    Prévoyance pour la famille : en cas du décès du propriétaire, la famille hérite du bien dans sa totalité.
-    Disposition d’une résidence secondaire pour une durée de huit semaines par an.
-    Rentabilité garantie en moyenne entre 3.8% et 4,50% net par an.

De plus, le propriétaire d’un bien immobilier en résidences touristiques permet quelques avantages :

-    Récupération de la TVA sur le prix du logement, soit 20% du prix du logement. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire doit conserver son bien pendant vingt ans, ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.
-    Gestion du logement par un tiers.
-    Garantie de loyers durant neuf ans et non imposables, soit une rente défiscalisée.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire est contraint de s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans. Le contrat liant l’exploitant de la résidence touristique où se trouve le bien et le propriétaire est un bail commercial.

2.   Les pièges à éviter

Dans le cadre d’un bail commercial, et depuis le vote de la loi Novelli qui a supprimé la possibilité de renégocier tous les trois ans le montant des loyers, le propriétaire bénéficie d’une garantie de loyers durant neuf ans. Toutefois, il faut savoir que si l’exploitant de la résidence touristique fait faillite, les loyers ne sont plus garantis, le contrat de bail commercial est rompu. C’est pourquoi, il est indispensable pour le futur propriétaire de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation qui gérera son futur logement. De tels documents sont consultables auprès de sociétés comme Euler Hermès, Coface ou Infogreffe.
Actuellement, les exploitants de résidences touristiques les plus fiables sont Pierre et Vacances et Odalys Vacances puisqu’ils sont rentables et dégagent des bénéfices de leurs activités. L’année 2009 aura été une année difficile pour le secteur qui a vu de nombreux exploitants faire faillite comme Quiétude, Madeo ou encore Atrium.

De plus, dans le même cas, en cas de faillite de l’exploitant, le propriétaire risque de perdre ses loyers mais également ses avantages fiscaux si, dans un délai d’un an, 70% des propriétaires n’ont pas collectivement accepté un nouveau locataire comme exploitant unique de la résidence.
C’est dans ce contexte qu’Odalys Vacances a porté secours aux propriétaires de mobiles homes du camping Elysée Résidence au Grau du Roi, fermé depuis 4 ans.  Sans cette aide, les propriétaires se seraient retrouvés à la tête d’une simple opération immobilière au lieu d’un programme de défiscalisation.

Pour le futur propriétaire, il est indispensable de faire le calcul de son retour sur investissement. Il ne suffit pas de calculer le coût de remboursement du prêt, s’il y a lieu, par rapport aux rentrées de loyers : il faut inclure les charges de copropriété et notamment celles concernant les travaux d’entretien du bâtiment, souvent onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers.
Ainsi, pour calculer son seuil de rentabilité, l’opération est la suivante :

   Seuil de rentabilité = Charges fixes * Taux de marge sur coût variable
   Charges fixes = Taux de marge sur coût variable * Seuil de rentabilité


Enfin, lorsque le futur propriétaire est peu habitué au monde du bâtiment, il est conseillé de missionner un architecte indépendant du promoteur pour le représenter lors de la livraison et faire noter d’éventuelles réserves sur la qualité de la construction.

[ghislain]

Exact. Suppression de tout ce qui était inutile à l'approche globale : il faut savoir ce que l'on veut! De l'immobilier? Alors, il y a mieux ailleurs. Et avec toute une gestion, délicate et incertaine. Ou de la défiscalisation? Là, il faut savoir jouer avec la prépondérance des sorties sur les entrées afin d'obtenir le maximum de son investissement.
Je loue un T3, 80 M2, avec garage, dans la banlieue de Nîmes, pour 340 euros nets par moi (gestion par agence). J'ai le locataire depuis 17 ans maintenant. Je pourrais obtenir plus, mais à quel prix (pas seulement financier!). Coût de cette opération : une contribution de 450 euros par an au bénéfice de l'Etat. ET C'EST TOUT! Quant aux travaux, les aides financières ont atteint quasiment les factures des 3 artisans obligatoires (maçon, plombier, éléctricien).
Que dire de plus.
Et, dans quelques mois, après la signature de mon second bail avec Pierre et Vacances, je pourrai vous donner les chiffres officiels (pour l'instant, non publiables avec la signature) qui vous feront comprendre que je suis gagnant avec un loyer en forte baisse. Gagnant sur une ville comme Cannes, dans une résidence d'habitation (et non pas de tourisme). En sortant de Pierre et Vacances, je pourrais espérer gagner plus. Aucune des agences immobilières
que j'ai rencontrées m'a conseillé de partir. Seule proposition : un logement pour étudiant sur 9 mois. Et là, je suis perdant en tout. Même si le loyer n'a presque rien de comparable! Hors Pierre et Vacances, beaucoup trop de frais que d'aucuns ne découvrent que lorsqu'il voyent arriver les avis d'imposition! Je sais travailler avec mon comptable (celui de Pierre et Vacances...!), les services des Impôts. Et j'évite, surtout, de partir derrière la foule.
De plus, JE fais tout pour garder Sogire, le détesté : les voisins, qui ont changé, ont plus de problèmes de gestion, sans parler du montant des charges, que nous, QUI NE PAYONS RIEN ET N'ALLONS RIEN PAYER PENDANT 9 ANS (même si je souhaiterais en payer afin d'augmenter mon déficit)!. Seulement, là aussi, il faut savoir "tenir" son bonhomme. Dans nos relations, le plus à plaindre, ce n'est pas moi! Renvoi de l'ascenseur pour (contre) un contrat de syndic de 3 ans... Et avec le représentant local de Pierre et Vacances, ce n'est pas triste non plus...

[ghislain]

Cher copropriétaire, concrètement, les propositions de l'exploitant? Pourquoi ce n'est pas Pierre et Vacances? Qu'avez-vous payé (éventuellement) pour sortir du Groupe? Que faites-vous du logement, combien il vous coûte? Est-ce une résidence d'habitation ou une résidence touristique? Située où en France? Situation de l'immobilier (vente/location) dans ce lieu? Position du service des Impôts?
Autant de questions très utiles pour tous, sachant que chaque cas est... un cas, bien différent d'un autre.
Merci pour vos réponses.
Si vous ne voulez pas une réponse "au clair", m'écrire sur ghislain.brunel@orange.fr

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