M. JL Watine - Conseils !

**Chaous** Lun 9 Juin 2014 - 10:03

Mr Jean luc Watine
http://watine.typepad.com/about.html

extraits ;
Business Coach et blogueur
Jean-Luc Watine est spécialisé dans le conseil aux PME et aux professions libérales. Fondateur d’un cabinet d’assurance, il a mis au point des solutions pour les entreprises.
J'ai fondé mon cabinet il y a plus de 10 ans après avoir été Directeur à la Banque PARIBAS.

08 juin 2014
Taxes immobilières : réduction d'impôt et business model de défiscalisation.

Les taxes immobilières font l'objet de réduction d'impôt et de défiscalisation en ISF ou en Impôt sur le revenu : c'est le business plan de nombreux promoteurs immobiliers qui proposent des montages ingénieux et souvent hasardeux.
Lorsque l'opération fiscale se termine mal, l'investisseur risque de perdre tout ou partie de sa mise et en plus d'être rattrapé par le fisc...

Les résidences services sont des ensembles immobiliers destinés à la location meublée, composés de studios et d'appartements qui comportent des services parahôteliers et des équipements communs ( piscine, laverie, caféteria) qui varient selon que la résidence accueille des touristes, des seniors ou des étudiants.

Odalys,Lagrange, Pierrre & Vacances s'inscrivent dans un système fort simple pour obtenir des rendements juteux. Comment ça marche? C'est fort simple. Un promoteur immobilier développe un projet de ventes d'appartements à la découpe, souvent situés dans des lieux où l'intérêt touristique est néant ou tout au moins où le marché est saturé. Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à cette promotion, il a nécessité de s'adosser à un gestionnaire. Et c'est là que tout commence, car le soi disant gestionnaire du site ne va pas élaborer son business plan sur sa seule capacité à vendre ses semaines de location mais il va immédiatement intégrer ce que l'on appelle les fonds de concours délivrés par le promoteur immobilier.

En clair, le bien que vous achetez et qui vaut en réalité 100 va vous être vendu 120, le promoteur encaissant les 100 et reversant les 20 complémentaires au gestionnaire qui ainsi bénéficie d'une belle somme qu'il pourra imputer dans ses comptes et ainsi afficher en compta des résultats flatteurs.

Par la suite et compte tenu de la longueur des baux, aucun travaux d'entretien ne seront réalisés, le bien dépérira et au moment du renouvellement, ce gestionnaire argumentera auprès de chaque propriétaire

1/ qu'il doit faire chuter le montant du loyer à minima de 40/50%

2/ que des travaux importants de rénovation doivent être assumés par le proprio, le bien ayant été considérablement dégradé puisque rien n'ayant été accompli par le soin du gestionnaire. Classique et valable dans 100% des cas.

À la seule décharge du gestionnaire, verser un loyer garanti à hauteur de 3,5 à 6% selon les cas est juste dans la quasi totalité des cas pur délire car garantir un loyer annuel à de tels taux oblige à obtenir des taux d'occupation qui ne correspondent absolument pas à la réalité du marché!!! Cerise sur le gâteau, ce type de gestionnaire a alors l'obligation indispensable d'assumer un développement délirant (Odalys, par exemple, est ainsi passé en 12 ans d'existence de 0 à plus de 250 sites!!!) pour continuer à bénéficier de nouveaux fonds de concours et ainsi faire croire qu'ils sont sains!

Il s'agit ni plus ni moins d'une sorte de cavalerie et de fuite en avant. Ces groupes sont largement déficitaires et depuis toujours sur la partie exploitation, commerciale et gestion mais compensent artificiellement avec ces fonds de concours versés par les promoteurs. Soyez ainsi heureux d'apprendre qu'Odalys a le projet de 13 nouvelles résidences pour le seul premier trimestre 2013!!! Seul point pour vous rassurer, vous n'êtes pas les seuls à subir ces retards abusifs de paiement, tous les fournisseurs (alimentaires, entretien, contrats...) vous le confirmeront, eux aussi accusent des retards de six mois et plus...

Il serait temps que ce système cesse car au delà d'intérêts particuliers c'est une absurdité économique qu'il convient de dénoncer puisqu'elle est alimentée uniquement avec nos impôts ( et évidemment, ces mêmes dirigeants sont les chantres de l'ultra libéralisme). Mais je crains malgré les promesses de suppression des loi Scellier et Censi-Bouvard que l'on alimente le système d'une autre manière tout aussi aberrante.

Gérard Bremond, patron de Pierre et Vacances a ainsi obtenu un rendez vous avec le ministre du budget qui a renoncé à tailler dans ces avantages fiscaux... Jusqu'en 2016!! (Capital février 2013)
Pour conclure, oui l'idée de Class Action et donc du regroupement de tous les propriétaires lésés est la seule alternative pour mettre fin à ces pratiques honteuses. La loi Hamon a été votée pour éviter ces dérives regrettables. A suivre...

Source, http://watine.typepad.com/weblog/2014/06/taxes-immobili%C3%A8res-r%C3%A9duction-dimp%C3%B4t-et-business-model-de-d%C3%A9fiscalisation.html