Investisseurs DUFLOT conseils des Echos

[Chaous]

Acheter pour louer, « Duflot » ou ancien : savoir éviter les miroirs aux alouettes
Enjeux Les Echos | Le 30/05 à 09:24



Réussir un investissement immobilier locatif impose d’analyser l’intérêt réel de ce type de placement à l’aune de sa vraie rentabilité. Et pas seulement en fonction de la défiscalisation qu’il propose.
Le dossier complet dans Enjeux Les Echos, Mars.
En avant première, ce qu’il faut savoir sur le « Duflot » : l’indispensable « check-list », vingt villes passées au crible, le match Duflot/ancien...

A lire certains prospectus commerciaux sur l’investissement Duflot, on gagnerait à tous les coups. « Jusqu’à 54 000 euros d’impôts en moins », annoncent ainsi bien des publicités. La carotte fiscale est attrayante : 18% de l’investissement – jusqu’à 300 000 euros par an et sur une base maximale de 5 500 euros le m2 – sont déductibles des impôts avec un étalement sur neuf ans. L’impact est séduisant : l’investisseur peut gommer chaque année jusqu’à 6 000 euros sur sa feuille d’impôt. En somme, il construit son patrimoine aux frais du fisc et du locataire. Pourtant, malgré autant d’économies fiscales, la rentabilité finale peut très bien être du même ordre que celle d’un livret d’épargne, les nombreuses contraintes et inconvénients venant ronger ce bénéfice. L’obsession de la réduction d’impôt ne doit pas donc aveugler et faire acheter n’importe quoi.

La solution : valider la check-list ci-dessous avant de signer un « Duflot ».

1. Mes ressources sont-elles suffisantes ? Pour se lancer sur neuf ans, et souvent au-delà si l’on prend un crédit d’une durée supérieure, mieux vaut vérifier que l’on a les reins solides (stabilité professionnelle, envergure patrimoniale, niveau de revenus). En cas d’inoccupation du logement ou d’impayés, il faudra quand même supporter les charges et les remboursements de crédit.

2. Quel sera mon niveau d’imposition ces neuf prochaines années ? Exemple : l’achat d’un 43 m2 à Antibes, pour 232 000 euros, donne droit à une réduction d’impôt 4 640 euros, répétée sur neuf ans. Imaginons un changement de situation du propriétaire : ses revenus ayant baissé, son impôt tombe à 1 320 euros. Il perd alors 3 320 euros d’économie d’impôt. De même les années suivantes, si la situation perdure. En outre, cet avantage fiscal, cumulé à d’autres, ne peut pas dépasser 10 000 euros par an.

3. L’appartement est-il à son juste prix de marché ? Sur son site Internet, le ministère du Logement met en garde : « La réduction d’impôt est destinée à compenser une rentabilité limitée de l’investissement locatif et non à sur-rémunérer les promoteurs immobiliers. » Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale de HSBC France, insiste aussi : « Le neuf est cher par rapport à l’ancien, il est difficile d’imaginer une bonne valorisation d’ici dix ans. »

4. Quel est l’état de la demande locative sur le quartier ? Est-il facile de trouver un locataire pour le type de logement acheté ? Les périodes d’inoccupation, les frais de remise en état pour relocation, les frais de procédure en cas d’impayés, etc. vont altérer la rentabilité. Après achat ou achèvement de la construction, le propriétaire a douze mois pour mettre le bien en location. De même, en cas de congé du locataire, il doit relouer dans les douze mois. Il doit également prouver au fisc « les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) » si un contrôleur le demande. Sinon toute la réduction d’impôt saute !

5. Quel est l’écart entre le loyer de marché et le loyer « Duflot » fixé par la réglementation ? Sur notre panel de vingt programmes (voir ci-dessous), il est de 23% en moyenne. Sur neuf ans, cette perte de rendement efface souvent plus de la moitié de la réduction d’impôt.

6. Comment va évoluer la cote de l’immeuble ? Si le quartier se dégrade, ce qui peut arriver dans les ZAC en périphérie (insécurité, absence de commerces, accès difficiles aux transports…), le logement pourra subir une moins-value.

7. Qui va occuper l’immeuble ? Les programmes dits de défiscalisation se dégradent plus vite du fait d’une habitation majoritaire par des locataires (rotation, manque de soins et incivisme, désintérêt du syndic), ce qui alourdit les charges. Pour cette raison, la loi impose aux promoteurs un ratio maximal de 80% de bailleurs par immeuble. Mais 20% de propriétaires occupants, c’est très peu !

8. Quelles sont les contraintes de la mise en location ? Le statut de bailleur en « Duflot » impose de nombreuses règles : plafond de ressources du locataire, occupation en résidence principale, formalités pour donner congé, encadrement des loyers… Si le propriétaire se décharge des soucis de gestion auprès d’un administrateur de biens, les honoraires de ce dernier pèseront sur la rentabilité de l’investissement.

9. Que faire en cas d’impayé ? Le locataire peut avoir des difficultés pour régler le loyer. La procédure est souvent longue. Des assurances couvrent ce risque mais avec des clauses de restriction, de carence et d’exclusion.

10. Le constructeur de l’immeuble respecte-t-il les normes de performance énergétique ? Le fisc peut demander l’attestation du promoteur (norme RT 2012 pour les permis de construire déposés à partir de 2013) pour valider la réduction d’impôt.

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La règle d’or est claire:
avant d’investir, il faut aller sur place, se renseigner auprès des agences immobilières du quartier sur l’état du besoin locatif et sur le niveau des loyers. Attention aux écarts de prix sur les programmes : selon la localisation, l’orientation, la qualité de prestations, les prix et les loyers peuvent varier du simple au double. Par exemple, sur Toulouse même, en « Duflot », nous avons relevé neuf offres à 4 650 euros en moyenne, et douze à 2 430 euros en moyenne. A chacun d’ apprécier sur place la rentabilité de chaque opération, certaines pouvant être un peu hors norme. Christophe Chaillet, d’HSBC France, souligne ainsi que « le Duflot peut être très intéressant aussi sur des immeubles dégradés à réhabiliter, ou des immeubles professionnels transformés en habitation ».


EXCLUSIF  : « DUFLOT », QUEL AVANTAGE FISCAL ?

L’investisseur en « Duflot » peut largement perdre d’une main ce qu’il gagne de l’autre. A la réduction d’impôt répond en effet le manque à gagner lié au plafonnement des loyers pendant neuf ans. Nous avons constitué un panel de vingt appartements dans des programmes « Duflot », en centre-ville ou proche. Il en ressort qu’entre le niveau de loyer d’un quartier et celui fixé par la réglementation, l’écart est en moyenne de 23% (20% d’après le ministère du Logement). Après neuf ans, l’économie d’impôt n’est pas celle que l’on croit. Sur notre échantillon, près de 60% de la réduction d’impôt sont en moyenne rognés par la perte de loyers, parfois moins lorsque le marché locatif n’est pas trop tendu (comme à Rennes, Toulon, ou Orléans) et parfois plus, jusqu’à 106% d’effacement de l’économie d’impôt à Aix-en-Provence ou 94% à La Rochelle. Ainsi, le rendement brut est en moyenne de 3,7% sur la base des loyers réglementaires maximaux, au lieu de 4,8%. A Nantes, nous avons repéré un 57 m2 à 148 200 euros. L’investisseur pourra appliquer une réduction d’impôt de 26 676 euros étalée sur neuf ans. Le loyer est plafonné à 580 euros selon le barème réglementaire. Un loyer libre pour un appartement neuf en centre-ville ou proche est estimé à 784 euros. L’écart de loyer sur neuf ans, avec 1,5% de revalorisation annuelle, est de 23 367 euros. Donc, 88% de l’avantage fiscal est effacé.
«DUFLOT» CONTRE ACHAT DANS L’ANCIEN : LE MATCH SUR LE TERRAIN

Paul et Pierre investissent tous deux à Rennes dans le quartier Thabor-Saint-Hélier avec un budget de 205 000 euros chacun. L’un opte pour un appartement ancien en bon état, l’autre pour un programme neuf. Durée de l’opération (liée au crédit) : quinze ans. Cet exemple montre que l’immobilier locatif permet une rentabilité intéressante si tout se déroule bien, mais que l’économie réalisée par Pierre – 36 162 euros d’économies d’impôt – ne rend pas le « Duflot » plus attractif que l’ancien. (Données réelles repérées sur place. Démonstration intégrant tous les flux réels. Résultats arrondis pour commodité de lecture.)

- Paul achète un appartement ancien de 75 m2 pour 193 000 euros (2 570 euros/m2). Coût, frais inclus : 205 000 euros. Financement : 146 500 euros à crédit sur quinze ans à 3,4%. Loyer : 960 euros. Rendement brut : 5,6%.


Rentabilité de l’opération.

Prix de revente : si, à l’échéance des quinze ans, Pierre revend à 4 600 euros du m2 (ce qui correspond à un écart raisonnable par rapport à la revente de Paul dans un marché porteur, compte tenu de la qualité du bien), la rentabilité est de 4,1% (à 30% d’imposition sur les revenus). Hypothèse pessimiste : si l’ancien cotait 3 000 euros du m2, dans quinze ans difficile d’imaginer plus de 3 600 euros euros pour du récent. Ce qui entraînerait une moins-value pour Pierre. La rentabilité chuterait alors à 1,8% malgré les fortes réductions d’impôt (4 018 euros x neuf ans, soit 36 162 euros).Taux d’imposition : le taux de rentabilité de l’investissement atteint 4,5% si Pierre relève d’un taux marginal d’impôt de 14% ; 4,1% à 30% d’impôt et 3,75% à 45% (sur la base d’une revente à 4 600 euros/m2).
Incidents : imaginons que les années 5 et 10 Pierre subit des impayés. La rentabilité de 4,1% baisse à 3,5% (sur la base d’une imposition à 30%).

Jean-Denis Errard, pour Enjeux Les Echos.
Source: http://www.lesechos.fr/enjeux/les-plus-denjeux/enjeux-et-je/0203321284403-acheter-pour-louer-duflot-ou-ancien-savoir-eviter-les-miroirs-aux-alouettes-651054.php