Tout est dit de la défiscalisation immo

[Chaous]

Merci à Monsieur olivier Collin pour cette réflexion très objective sur la défiscalisation (immobilière).
Si tous les CGP pouvaient s'en inspirer...      


"Rose Pâle" : La nouvelle chronique patrimoine d'Olivier COLLIN pour les Eco Pays de Savoie
Le point patrimonial d'Olivier COLLIN
19/05/2014  - Information cabinet


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« Résidences de tourisme, EHPAD ou autres établissements pour séniors, résidences d'étudiants ou d’affaires… »
Autant d’investissements immobiliers éligibles aux dispositifs d’incitation fiscale, sur lesquels Olivier COLLIN vous apporte un éclairage, à la lecture de sa Chronique Patrimoine de Mai dans les Eco Pays de Savoie.

C’est avec plaisir que nous vous faisons partager la Chronique Patrimoine d’Olivier COLLIN pour Eco des Pays de Savoie parue dans le numéro 20 du 16 au 22 Mai 2014.

Découvrez dans cet article ces recommandations en matière d’immobilier de défiscalisation de type résidences de tourisme, EHPAD ou autres établissements pour séniors, résidences d'étudiants ou d’affaires… Souvent captif d’une exploitation tierce, ce type d'investissement doit être étudié dans sa globalité et non en s’arrêtant à la simple « carotte fiscale ».

L’investissement immobilier est de toute évidence ancré dans nos pensées comme un moyen efficace pour se construire un patrimoine, non seulement parce qu’il bénéficie potentiellement de l’effet de levier de l’emprunt, véritable “booster”, mais aussi parce que nombre de dispositifs d’incitation fiscale (Ah ! La carotte…) sont venus le soutenir au gré du défilé des ministres ou parlementaires s’étant penchés sur son berceau par volonté, soit de soutien de près ou de loin à ce secteur d’activité – «Quand l’immobilier va, tout va…» –, soit d’amplification de son utilité sociale en transférant alors de l’État à l’investisseur charges et contraintes.

Sa vertu connue (mais modeste) de valeur de rendement est aussi à considérer à l’heure de la quête de revenus complémentaires.

Une lecture attentive des tendances de cette facette “défiscalisation” prête néanmoins inévitablement à quelques interrogations, si l’on prend soin d’être attentif aux effets placebo (ou comment reprendre à l’investisseur son avantage initial par un plafonnement de certains facteurs économiques majeurs : prix donc qualité et emplacement, loyers…) ou au rabotage progressif des avantages accordés (à l’heure où on les juge trop beaux) sans compter les effets du plafonnement des niches fiscales. Mais je ne cesserai de décrier la tentation du raisonnement exclusivement fiscal comme gouverne de l’investissement.

Très vaste sujet donc, aussi concentrons-nous sur les aspects que l’investisseur doit garder précieusement à l’esprit quand il décide de s’intéresser à un projet de résidence de tourisme, d’EHPAD – Établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes ou de résidence “seniors”, de résidence étudiants ou d’affaires, toutes bénéficiant de certains atouts et notamment sur option, de celui le plus couramment mis en avant : la fameuse réduction “Censi Bouvard”.

L’investisseur accède alors au statut de loueur en meublé, le plus souvent non professionnel – LMNP (sauf à y investir ou cumuler des montants très significatifs pour devenir professionnel – LMP), tout en confiant la gestion de son bien par bail à un opérateur. Il pourra alors récupérer la TVA sur son investissement (20 % tout de même) et bénéficier sur option, d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien hors taxe. La base est plafonnée à 300 000 euros par an, mais peut concerner plusieurs biens. Le taux de la réduction pour l’année 2014 est de 11%, étalé sur 9 ans à partir de l’année de livraison. Le bénéfice de cette réduction est exclusif du dispositif des amortissements pour la part concernée, mais pas au-delà.

Non négligeable certes, mais opter pour la réduction “Censi Bouvard” ne saurait donc être “automatique”. En effet, elle s’avère moins avantageuse pour l’investisseur que l’amortissement “classique” de son bien dès lors que sa tranche marginale d’imposition s’élève un tant soit peu et en tout état de cause entre dans celle à 30%. Une simulation préalable est donc de mise.  

En contrepartie, un engagement minimum de durée de location est à respecter (un usage personnel peut toutefois, dans certaines mesures, être consenti, notamment pour les résidences de tourisme). À défaut, la réduction acquise sera alors remise en cause et l’investisseur devra restituer l’ensemble des réductions touchées.

De là, toute l’importance de s’orienter vers des opérations exploitées par des entités solides et expérimentées, capables d’assurer un remplissage et une gouverne des finances optimales d’autant quand l’engagement de l’investisseur a été pris à crédit. La réussite repose aussi inévitablement sur le corollaire qu’est la qualité de l’opération au plan de sa conception et de sa réalisation, de son emplacement (une règle d’or de l’immobilier) et de sa justification économique. On voit encore là, trop de résidences implantées au milieu de nulle part !

Le bail signé avec l’exploitant devra aussi être l’objet de toutes les attentions notamment sur l’indexation des loyers, les aspects de prise en charges de certaines dépenses ou de la taxe foncière, les éventuelles conditions de renouvellement des équipements mobiliers et même, de manière plus générale, sur la réitération à terme du bail lui-même. La vigilance doit être grande sur ces points tant les déceptions sont nombreuses et qu’elles viennent entacher parfois très largement la rentabilité affichée de prime abord par des vendeurs zélés comme il nous est couramment donné de le constater.

Ces périodes de réitération des baux sont cruciales, notamment pour les opérations anciennes. Aussi, ne pas hésiter en ces circonstances à se faire assister par un professionnel ad hoc tiers à l’opérateur et à se regrouper entre propriétaires.

Elles sont aussi l’occasion d’une interrogation légitime pour l’investisseur sur sa faculté de récupération du bien à usage propre (notamment dans les résidences de tourisme), voire de sa cession surtout quand sa motivation première était essentiellement celle de la réduction fiscale… ou qu’il s’y trouve contraint par l’arrivée à terme d’un crédit in fine qui “ne devait pas poser de problème à rembourser”. CQFD.

Pas trop d’illusions tout de même sur cette seconde option qui apporte bien souvent des désillusions quant aux valorisations proposées et aux conséquences fiscales même en l’absence de gain (remboursement de TVA). Rappelons plus que jamais qu’il s’agit pour l’essentiel d’un immobilier captif d’un mode d’exploitation, souvent vendu (très) cher et donc, in fine, très peu voire non générateur de plus-value et en aucun cas protégé, tout comme son exploitation, de la conjoncture immobilière, économique ou des politiques sociales et de santé visant à la réduction des coûts. Mais pas de pessimisme, des perles (rares) existent !

Un bilan précis est donc à établir avant toute décision pour en mesurer toute la portée, notamment au plan des conséquences économiques et fiscales, durant toute l’opération (acquisition, exploitation, cession, transmission). Mais le mieux reste d’y réfléchir avant de s’engager, pour éviter que le rose ne tourne au rose pâle.

Olivier COLLIN
Chronique Patrimoine Mai 2014
ECO DES PAYS DE SAVOIE
N°20 (16 au 22  Mai 2014)" source; http://www.perspectives.fr/fr/chronique-patrimoine-perspectives-16-05-2014-rose-pale-1160.html