Des interrogations et déja des réponses!

[Chaous]

Voyez la conclusion de M. Denoune, et comparez avec ce qui se passe chez P&V.

MAISONS DE RETRAITE : BIENTOT DES MAUVAISES SURPRISES ?
Posted: November 30, 2013 | Author: mdenoune
http://mdenoune.wordpress.com/2013/11/30/maisons-de-retraite-bientot-des-mauvaises-surprises/#comments

Remous en perspective chez les investisseurs ayant misé sur le "marché de la dépendance"? Un poids lourd du secteur envisagerait de baisser les loyers lors du renouvellement des baux.
A la mi novembre, j’apprenais que Korian et Médica allaient créer le leader des maisons de retraite. Et par conséquent dépasseraient le numéro un Orpéa.

Groupe actif dans le domaine de la santé du quatrième âge, Orpéa est une société cotée en Bourse tablant sur une croissance rentable en 2014.

Bientôt une baisse de loyers ?

Malgré ces perspectives favorables, un conseil en gestion de patrimoine m’alerte : « actuellement Orpéa prend la température auprès de certains bailleurs en leur envoyant un courrier ou en les recevant au siège de la société afin de les “préparer” et de les conditionner au prochain renouvellement et à une baisse des loyers ».

Ce professionnel poursuit : la méthode est toujours la même. “….Nous sommes une société sérieuse….nous avons toujours payé les loyers en temps et en heure…..mais compte-tenu de la conjoncture, de certaines maisons moins remplies, et d’un risque hypothétique à venir sur le remplissage…..nous ne pourrons continuer à verser un loyer de ce niveau… » précise l’exploitant.

Dans la majorité des cas, Orpéa proposerait de revenir au loyer de base (11 ans et 9 mois en arrière),soit une baisse d’environ 30%. Ses arguments ? «  L’acquisition des murs constitue un pur produit financier.  A ce titre, il n’y a aucune garantie sur le gain futur et ce, malgré le bail commercial idoine ».

Aussi ce conseil en gestion de patrimoine s’interroge : «  Orpéa, monteur d’opération, promoteur et exploitant aurait-il vendu l’immobilier 30% trop cher ? »

Mon avis : sur le marché de la dépendance, encore plus que sur celui du tourisme, les particuliers n’ont aucun repère pour vérifier la réalité des prix d’achat proposés pour une chambre dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est dans le marché. Et d’une manière générale dans l’immobilier géré, les investisseurs sont ligotés à leur exploitant. Encore un piège de la défiscalisation!

7 Comments-------------------------------------

L'Odyssée Immobilière
November 30, 2013 at 9:18 pm

Bonjour
Post intéressant. En effet, les CGP ont tendance à pousser les ventes d’EPHAD ou de tourisme d’affaires. Par contre, vous mettez le doigt sur un point à mon avis critique, à savoir le contrôle de son investissement. Comment peut-on se dire que c’est un produit tout à fait sécurisé (cf certains CGP) alors que l’on dépend à 100% du bon vouloir d’un exploitant lors que l’on est en phase de gestion de son bien?
Aussi, vous faites bien de remarquer un autre point pertinent, la “construction” des prix de vente du promoteur/exploitant est plus qu’opaque. Le risque de “sur” paiement est bien réel.
Vous avez eu des retours depuis la mi novembre à ce sujet?
Johan
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   mdenoune
   November 30, 2013 at 9:24 pm

   Merci pour votre réaction.
   En gestion directe, le propriétaire fixe son loyer.
   En gestion déléguée à un exploitant, le propriétaire n’a aucune liberté, comparée à celle du bailleur pilotant son bien locatif. C’est le paradoxe.
   Reply

jn bobillot
December 1, 2013 at 7:17 am

Je suis dans ce cas avec un autre gestionnaire. Mais j’ai acheté sur le marché secondaire sur la base d’un rendement à 5%.
En cas de baisse de loyer, mon rendement passerait à 3.5 % et mon statut LMP (loueur en meublé professionnel) serait remis en cause, le total de mes loyers passeraient en deça de 23 000 euros.
Pourquoi accepter cette baisse alors que précisémment le bail commercial prévoit une continuité dans le cadre du renouvellement?
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   mdenoune
   December 1, 2013 at 7:41 am

   Effectivement, c’est fort ennuyeux de perdre le statut de LMP.
   En théorie, le bail commercial prévoit une continuité dans le cadre du renouvellement.
   En pratique, les exploitants des résidences gérées ne se privent pas – en cours de bail ou lors du renouvellement – de modifier l’indice de référence. Leur argument? l’ICC (indice du coût de la construction) ayant progressé plus rapidement que l’inflation, ils imposent alors l’IRL (indice de revalorisation des loyers). Il leur arrive aussi de réduire les loyers comme l’illustrent les nombreux billets de mon blog. Courage alors.
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magistrale
December 1, 2013 at 2:25 pm

Je ne suis guère surpris de ce retournement.

Une fois de plus les investisseurs se sont laissés envouter par des les constructeurs et les exploitants : les seconds promettant des loyers intenables pour permettre aux premiers de vendre la chambre en EPHAD à 8000 euros du m2 en pleine campagne, avant de se partager la cagnotte amassée sur le dos des investisseurs aveuglés par la défiscalisation. Avec de belles commissions pour les intermédiaires se présentant comme des “gestionnaires de patrimoine”.

De plus, certes, la dépendance est un marché d’avenir avec le vieillissement de la population et les retraités des trente glorieuses peuvent au moins, pour un certain nombre d’entre eux, débourser plus de 2000 euros/mois pour ce type de structure. Mais demain ? les retraites seront de plus en plus faibles et les soutiens publics également.

Pour ne rogner sur les dividendes versés aux actionnaires, les groupes de gestion de maisons de retraite cotés en bourse, se retourneront vers les propriétaires en leur proposant une baisse des loyers!
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   mdenoune
   December 1, 2013 at 8:06 pm

   Merci pour votre analyse fort complète
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Association des Hameaux
December 1, 2013 at 10:26 pm

Bonsoir,

La technique semble calquée sur celle utilisée par les exploitants de résidences de tourisme.
Le problème fiscal est un souci, mais le bail commercial aussi, car il vous enchaîne à vie, au regard de l’article L145-14 du Code du Commerce.
Bon courage!
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