demande de conseils, seul face à PV

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Non!

Message  ghislain le Mer 28 Jan 2015 - 9:18

Au risque de vous contredire, pour être un bon policier, il faut être un bon voleur... Comme disait mon père.
Qui se refuse à entrer dans la mentalité de l'autre, ne l'emportera jamais!
Et si vous ne voulez pas comprendre que le Forum peut être aussi un lieu "d'éducation" et non simplement de plaintes stériles, un lieu où l'on peut apprendre, tant pis!
Je connais une personne qui a quitté le Forum devant l'aggressivité de trop de ses membres. Alors qu'elle pouvait aider car conseillère en patrimoine.
Nous correspondons hors ADIPPV, à bâtons rompus, pour affûter nos arguments dans le cadre de nos baux cannois.

ghislain

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Re: demande de conseils, seul face à PV

Message  bailbail59 le Mer 28 Jan 2015 - 8:48

Je pense que vous êtes trompé de site.

Vous seriez un excellent vendeur PV.

bailbail59

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LIRE POUR COMPRENDRE

Message  ghislain le Mer 28 Jan 2015 - 8:41

L’investissement en résidences de tourisme fait partie de ces dispositifs fiscaux permettant de transformer son impôt en patrimoine. Il faut choisir parmi différents programmes celui qui se révèlera le plus profitable pour l’investisseur selon ses objectifs (la retraite, le capital, la prévoyance, la succession). Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard, ont été votées pour favoriser un type d’investissement dans le but de pour servir une volonté politique.

C'est la loi Bouvard qui règlemente la défiscalisation par le biais de l’investissement en résidences de tourisme.

1. Objectifs et avantages

L’investissement en résidence de tourisme permet de remplir 4 objectifs :

- Défiscalisation : réduction d'impôt de 11% du prix HT du bien immobilier, pour une durée de 9 ans
- Prévoyance pour la famille : en cas du décès du propriétaire, la famille hérite du bien dans sa totalité.
- Disposition d’une résidence secondaire pour une durée de huit semaines par an.
- Rentabilité garantie en moyenne entre 3.8% et 4,50% net par an.

De plus, le propriétaire d’un bien immobilier en résidences touristiques permet quelques avantages :

- Récupération de la TVA sur le prix du logement, soit 20% du prix du logement. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire doit conserver son bien pendant vingt ans, ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.
- Gestion du logement par un tiers.
- Garantie de loyers durant neuf ans et non imposables, soit une rente défiscalisée.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire est contraint de s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans. Le contrat liant l’exploitant de la résidence touristique où se trouve le bien et le propriétaire est un bail commercial.

2. Les pièges à éviter

Dans le cadre d’un bail commercial, et depuis le vote de la loi Novelli qui a supprimé la possibilité de renégocier tous les trois ans le montant des loyers, le propriétaire bénéficie d’une garantie de loyers durant neuf ans. Toutefois, il faut savoir que si l’exploitant de la résidence touristique fait faillite, les loyers ne sont plus garantis, le contrat de bail commercial est rompu. C’est pourquoi, il est indispensable pour le futur propriétaire de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation qui gérera son futur logement. De tels documents sont consultables auprès de sociétés comme Euler Hermès, Coface ou Infogreffe.
Actuellement, les exploitants de résidences touristiques les plus fiables sont Pierre et Vacances et Odalys Vacances puisqu’ils sont rentables et dégagent des bénéfices de leurs activités.


Pour le futur propriétaire, il est indispensable de faire le calcul de son retour sur investissement. Il ne suffit pas de calculer le coût de remboursement du prêt, s’il y a lieu, par rapport aux rentrées de loyers : il faut inclure les charges de copropriété et notamment celles concernant les travaux d’entretien du bâtiment, souvent onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers.

Vous ne semblez pas comprendre c’est que vous n’achetez pas un produit immobilier mais un produit financier.

ghislain

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baibail59

Message  ghislain le Jeu 22 Jan 2015 - 16:47

Additum, car dérangé par le téléphone.
J'ai toujours indiqué à "mes" 52 bailleurs que le conseil syndical ne s'engagerait JAMAIS pour leur défense dans le cadre du renouvellement du bail. C'est une affaire strictement privée. Le conseil syndical n'est pas un syndicat ouvrier, ni patronal. Que chacun défense son bien comme il l'entend. Par des avocats, qui ne demandent qu'à faire dépenser de l'argent. Par des manifestations dans les rues, à la mode bien française.
De plus, depuis 1 an que j'écris aux bailleurs, 1/4 seulement d'entre eux ont réagi. Les autres viendront en AG, leur première AG depuis l'achat, pour râler, se réveiller, ... Ceux-là, je ne les connaitrai pas! Les autres, ils ont eu suffisamment d'indications de travail pour apprendre à se "dépatouiller" sans moi, qui ne suis pas le Sauveur Suprême!
Enfin, j'ai appris à lire, contre toute attente de la part de mes parents : quand je vois... garantis pendant 9 ans, etc..., il me semble que je doive comprendre que, après 9 ans, la musique est un peu différente, non?
Vous connaissez le montant de vos charges, vous connaissez la rentabilité de votre résidence, vous connaissez la situation de l'immobilier dans la ville où se situe votre bien P. et V.? Si oui, parfait! Si non, que dire???
Il me semble que vouloir dire que P. et V. n'est pas un groupe de salauds dérange. Vous voulez défendre vos intérêts? P. et V. fait de même. Et si vous n'êtes pas content du Groupe, partez; il ne vous retient pas! Vendez, louez, des preneurs, il y en a!

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Re: demande de conseils, seul face à PV

Message  ghislain le Jeu 22 Jan 2015 - 15:47

Bonjour.
Concrètement?
Je travaille pour MES intérêts. Je n'ai pas eu de brochure. Et quand j'ai acheté, j'ai choisi la ville de Cannes, non Pierre et Vacances. J'assume fiancièrement mon choix jusqu'au bout.
Si vous voulez gagner toujours, gardez votre Livret A.
Moi, j'accepte de perdre un doigt pour sauver la main, la main pour sauver le bras. Ce n'est pas donné à chacun d'être réaliste et d'accepter que l'autre défende, lui aussi, ses intérêts...
Je préfère tenir 10 euros que de courir après 20, hypothétiques.
Continuez à critiquer votre locataire, vous vendrez votre appartement plus facilement!
A plus!

ghislain

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Re: demande de conseils, seul face à PV

Message  bailbail59 le Jeu 22 Jan 2015 - 15:29

En tant que président du CS, il vous appartient de partager les informations reçues de PV et non déclarer que vous prendrez votre décision un peu plus tard .

A la lecture de votre post, je me demande pour qui vous travaillez. Jamais un locataire ne m'a proposé de renouveler son bail avec baisse substantielle.

Vous semblez juste oublier la jolie plaquette qui vous a incité à investir: Un placement sans risque, des revenus réguliers....

bailbail59

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renouvellement du bail, premioère partie

Message  ghislain le Jeu 22 Jan 2015 - 9:45

Comme première réponse sur mon renouvellement de bail à Cannes Verrerie, je conseillerais vivement aux acheteurs potentiels de savoir, juste avant la signature du bail, ce qu’ils attendent vraiment de l’achat ! Si, comme beaucoup de Français, qui vomissent les riches, tout en voulant le devenir eux-mêmes par l’utilisation de manœuvres « dégueulasses » au possible, ils ne pensent qu’à gagner du fric, qu’ils regardent ailleurs : l’immobilier a un coût, et il faut le connaitre faute de partir au casse-pipe. Et faire preuve d’un réalisme de base !

A ce jour, je suis déjà en discussion avec une personne du service Baux et j’ai des indications générales officieuses sur ce qui m’attend : « on » m’a téléphoné pour connaitre mon sentiment sur des propositions possibles. Nous sommes en janvier, le bail est à renouveler pour le 1er octobre seulement ! De plus, le président du conseil syndical que je suis, avait fait part au Groupe de la présence de nombreux Italiens et anglophones dans sa résidence : je traite avec une Italienne de naissance qui parle l’anglais…

Impossible de dire donc que Pierre et Vacances n’écoute point…

Il faut savoir, simplement, ce que l’on veut. Et ne pas oublier que nous sommes en bail commercial et que chaque partie défend ses intérêts, intérêts rarement convergents. Si on comprend cela, la négociation sera plus facile et fructueuse.

Ensuite, il faut avoir quelques données en tête : qui connait précisément ses charges (même s’ils n’en paie pas) ?, qui connait la situation financière de sa résidence (les résultats, que Pierre et Vacances communique sous forme de Lettre aux copropriétaires) et les analyse ?, qui connait tous les frais à assumer quand on est propriétaire ?, qui est capable de faire un tableau comparatif Recettes-Dépenses pour étudier la rentabilité de son investissement ?, etc.

D’autre part, les Français connaissent-ils leur langue ? Si une opération (bail) a une durée de x années, avec tel ou tel avantage pendant cette période, cela ne veut pas dire qu’après ces x années, il va en être de même ! Et que défiscalisation, non-paiement de charges, etc. vont se poursuivre !

Enfin, qui se préoccupe de l’environnement de son bien : situation géographique (si j’achète à la montagne, pour faire su ski, je veux les pistes à proximité ; idem si je veux la mer), réalité de l’immobilier local (prix et facilités de vente ou de location)? Connaitre aussi tout ce qu’implique la vente ou la location en documents à fournir, en diagnostics à faire, en frais à envisager, …

Quand tout cela est sur la table, les idées sont claires sur ce que l’on peut faire ou ne pas faire, sur ce que l’on peut accepter ou refuser. On peut discuter avec le preneur sur des bases sincères, sérieuses, analyser les avantages et inconvénients de la poursuite ou de l’arrêt du bail commercial meublé.

Car le meublé, aussi, a ses règles ! Si un propriétaire ne change jamais les meubles, ne fait aucun embellissement, aucune rénovation, chez lui : problème ! Et s’il considère que son locataire n’a que le droit de payer son loyer : problème, là aussi ! Pierre et Vacances est notre locataire, un locataire particulier, certes ; mais pas une vache à lait ! Qu’avant de lui taper dessus, tous les acheteurs-copropriétaires assistent à l’assemblée générale de la copropriété ! Même position pour ce qui concerne le syndic Sogire : les copropriétaires n’ont qu’à suivre la gestion annuelle, demander des explications, … Seulement, c’est vrai que, ne payant pas de charges pendant x années, plus facile de s’en foutre que de s’investir dans la gestion de SON logement !

La suite, avec des chiffres et ma décision, pour un peu plus tard…



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Re: demande de conseils, seul face à PV

Message  ghislain le Mer 3 Déc 2014 - 14:35

Enfin quelqu'un qui pressent ce que devrait faire tout bailleur : SE BOUGER AVANT SON LOCATAIRE!
Je n'en dis pas plus..., les murs ayant des oreilles!
Etre investisseur, cela s'apprend, cela se mérite.
Je ne prétends pas gagner contre Pierre et Vacances, mais je ferai tout pour qu'il ait, éventuellement, le plus de difficultés possible, en utilisant TOUS LES TEXTES que se doit de connaitre un propriétaire, vis à vis de lui-même, mais aussi de son locataire : chacun a des droits et des obligations et doit justifier ses décisions.
RV en septembre 2015, pour le résultat de courses.
En ajoutant, une fois encore, que "l'adversaire" est Pierre et Vacances, non le syndic Sogire, dont le départ (forcé) de bâtiments voisins du nôtre a plus apporté aux copropriétaires de désagréments que d'avantages, à commencer par les charges de copropriété.


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Renouvellement du bail

Message  Sylvie le Mer 3 Déc 2014 - 12:22

Juste une réflexion pour avancer : pourquoi attendez vous tous un renouvellement de la part de PV? en effet, c'est au bailleur (et donc vous) de proposer un renouvellement et non pas au locataire (PV) . Quelle est la validité juridique d'un renouvellement proposé par un locataire?
Ne pensez vous pas que si chacun proposait un renouvellement à des conditions "correctes", cela conduirait PV à des négociations au lieu de cette dictature?
Merci à tous pour vos contributions toujours intéressantes.
Cordialement

Sylvie

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réponse

Message  ghislain le Lun 10 Nov 2014 - 16:56

Sur le fond, attendons la réaction de P. et V. concernant mon bail; je la communiquerai.
Pour Eric Van Poucke, avec qui je suis en contact, mais que je ne suivrai pas sur le fond, le point TVA est plus que discutable : il suffit de connaitre les bases de l'achat en HT! Quant à des "tromperies", c'est comme avec les banques : la Justice condamne celui qui fait son métier et non celui qui veut se laisser berner, sans poser des questions à son conseiller. Le noyé râle contre le sauveteur... alors qu'il y avait un drapeau rouge d'interdiction de baignade!
Ceci dit, bien sûr que pour le profane, l'achat d'un tel type de bien est un peu comme la Bourse avant l'exemple frappant du tunnel sous la manche qui a ruiné de petits investisseurs naïfs parce que croyant devenir millionnaire avec un tel investissement.
Je ne préjuge nullement de la réaction de P. et V. Et je le dis, haut et fort : je ne rendrai pas responsable Sogire du comportement du Groupe.
Vous me citez UN exemple du changement de syndic qui a apporté un plus aux copropriétaires de P. et V. Avec des chiffres, en m'indiquant pourquoi cela a changé et qu'a fait le conseil syndical quant il y avait Sogire et ce qu'il fait maintenant qu'il n'y a pas Sogire POUR MAITRISER LES CHARGES.
Mon intervention avait pour but de dire que PAS UN SEUL COPROPRIETAIRE ne disait des choses concrètes, mais se plaignait seulement de la baisse des loyers, de l'apparition des charges, de la nécessité de faire des travaux de rénovation (il me semble que ce sont là les points principaux).
Somme toute, chose quasi-impérative en LMNP, bail commercial, location meublée...
Pour les loyers, il y a une réponse... A chacun de la chercher, car c'est aussi facile d'attendre tout des autres! Comme pour les charges. Pour les travaux, difficiles d'y échapper; mais, on peut "cadrer" le locataire avec des arguments juridiques!
Vous me dîtes également COMBIEN DE COPROPRIETAIRES "se sont bougés" (pardon pour l'expression) AVANT LE COUP DE MASSUE de P. et V.
En temps utile, je vous rapporterai les écrits d'un de mes voisins de Cannes quand il parlait de l'attentisme (général) des copropriétaires qui ne sont venus en AG que lorsqu'il y a eu le renouvellement de leur bail.
J'ai écrit à des copropriétaires de nombreuses résidences. Réponse seulement d'E. Van Poucke et d'un ami de Marseille (qui lui n'a rien fait sur le plan judiciaire).
Si des copropriétaires ont intenté un procès, avec une réponse de la Justice, qu'ils se manifestent! Moi, je veux du concret.
Affaire à suivre et cordialement, malgré mes propos secs et directs...



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Re: demande de conseils, seul face à PV

Message  Chaous le Lun 10 Nov 2014 - 12:46

Bonjour,

@Ghislain

Bonjour,

nous comprenons votre commentaire, très recevable car fondé en quelques points, notez toutefois …

Qu’il est inutile, voir déplacé de CRIER ou d’employer quelque argument péremptoire, faites auparavant votre expérience de renouvellement du bail, souhaitant que cela se passe bien pour vous.
L’avocat ne peut rien tant que le problème n’est pas constitué, il restera alors 5 ans pour bouger (article 2224 nouveau du code civil).

Vous risquez néanmoins de devoir reconsidérer vos propos, chaque propriétaire a bien pris le risque mais sans en connaître la mesure, et la lecture re-lecture n’y changera rien, les excellents juristes du groupe ont décortiqué les baux bien avant de les présenter à signature.

Vous n’avez pas à dénoncer un quelconque pleurnichement (DGB ne pleure pas, il a compris c'est tout) des collègues propriétaires, voilà un curieux ressentiment de la détresse de certains qui savent déjà que va fondre l’amélioration de leur petite retraite.
Ces particuliers, pour la plupart profanes en défiscalisation, ont souvent consenti des efforts financiers considérables pour accéder à une rente qui pourrait devenir négative, toujours relativement au contrat de bail (légal) que vous évoquez.

C’est la méthode de vente qui est déloyale pour le profane, car non explicative du risque, tendant uniquement à vanter l’avantage du premier bail, donnant à penser que la reconduction en est tacite et les termes du « contrat » immuables ( contrat, convention engendrant une obligation…).

Un autre membre, déçu et surtout trompé par le système de commercialisation en défiscalisation immobilière, avait déjà émis ce type de remarques, nous aurions aimé trouver un acheteur et endiguer la chute du prix de son bien à 50% de la valeur d’achat.
Mais à part conseiller l’assistance du meilleur avocat pour l’étude du dossier… il faudrait pouvoir analyser davantage de résultats d’assignations, cela viendra.

Le forum est animé par les membres, pour prévenir les éventuels futurs investisseurs, qui viendront malheureusement sur la toile (comme vous, comme nous ;-)  une fois bien ferrés par les banquiers et mandataires etc...
Nous espérons bientôt exposer les premiers résultats au juridique, ce sera alors l’occasion de donner une idée des lignes de défense connues et de meilleurs conseils quant au choix des défenseurs.

Avant votre intervention visant à discréditer le forum et ses membres, peut être sans intention,  vous auriez pu lire le très bon dossier de Monsieur E. Van Poucke (peut être membre adippv ?) déposé sur le web par Tatiana Kalouguine et recopié sur le forum.

Le problème de l’ancien, c’est qu’il reste des acheteurs pour le neuf, la politique commerciale est très efficace et gomme parfaitement les « risques » que vous semblez évoquer, l’investissement en défiscalisation n’est pas la roulette russe ni le casino, pourtant les règles en sont encore moins bien définies, des opportunistes avec une excellente assistance juridique, en profitent pour vous délester de vos économies (rêves ?) impunément.

Quant au choix du syndic…revenez nous aussi avec plus d’expérience, et d’humilité face à celle des copropriétaires qui se seraient plantés avec un autre organisme à Cannes et ailleurs. Que la co-propriété ne se transforme pas en copro-priété. silent  
Sogire, P&V etc… restent de la même maison, ceci n'est pas une critique, il faut seulement le savoir.

http://www.tempspartage.org/clubhotelmaeva.php
 ou il est question de P&V et de son entremise avec le syndic et autres « filiales ».

http://www.tempspartage.org/defiscalisation.php
pour information sans aucune appréciation de la position des éditeurs de ces pages.


Si vous avez une connaissance particulière relative aux nombreuses sentences ponctuées d’un point d’exclamation ou d’interrogation que vous émettez, n’hésitez pas à la faire partager sur adippv, you’re welcome Ghislain. Puisse la critique devenir constructive.

Bien cordialement, merci pour votre participation au forum.
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défense?

Message  ghislain le Dim 9 Nov 2014 - 11:08

A regarder les messages, on a l'impression que les copropriétaires vont tout révolutionner!
Vous savez qu'il existe des avocats? Vous savez qu'il existe des associations et de propriétaires et de locataires? Vous savez qu'il existe des textes sur le bail commercial, sur la location en meublé?
C'est cela qu'il faut prendre en considération! Et, surtout, lire et relire son bail, chercher des solutions juridiques AVANT le renouvellement et, non, au moment, quand il n'y a plus rien à faire!
Et s'interroger sur les conséquences, toutes les conséquences, d'un non renouvellement d'un bail locatif avec qui que ce soit! Sans, de plus, virer le syndic Sogire, qui est ce qu'il est : je ne connais pas un bon syndic aux yeux de copropriétaires! Sur Cannes, ceux qui ont changé de syndic ont les MÊMES PROBLEMES CAR ILS CONSERVENT LE MÊME LOCATAIRE! Et ils veulent tout : le beurre, l'argent du beurre et la galette. Quand on est bailleur, on doit savoir prendre des risques! Le LMNP n'est valable que 9 ans pour les avantages financiers (je ne dis pas fiscaux, quoique...!).
Arrêtez de pleurer! Sortez de Pierre et Vacances si vous pensez pouvoir trouver mieux! Payez un avocat, lisez les textes officiels! Intentez des procès en regardant si vos arguments sont solides!
Personnellement, mon bail arrive à renouvellement en septembre 2015. J'ai préparé mon dossier avec mon avocat. J'attends les contre-propositions de P. et V. Je peux quitter le groupe, je sais tout ce qui m'attend en frais. Mais je ferai tout pour conserver Sogire dans notre bâtiment car je vois ce qui se passe dans les autres qui ont des syndics autres.
Des sites de copropriétaires, j'attendrais des explications juridiques, non des appels au grand soir, totalement et stériles, et inutiles, et contre-productives.
Que chaque copropriétaire s'investisse, même bailleur, dans la vie de sa résidence, et dans la gestion de son bien, dès le début du bail et non le jour où le renouvellement arrive!

ghislain

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demande de conseils, seul face à PV

Message  DGB le Lun 8 Sep 2014 - 8:04

Bonjour,

Je viens de m'inscrire et je ne sais pas trop comment vous fonctionnez.

Je suis propriétaire à Antibes et à Villard de Lans  en LBMNP, les baux vont se terminer en mai et juin 2015, et vus les taux d'occupation et vos commentaires, je pense que l'avenir est sombre.

Je voudrais savoir comment me défendre et à qui m'adresser.

Merci d'avance.

Amicalement,
DGB

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Re: demande de conseils, seul face à PV

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