LES ENQUETES DE TATIANA KALOUGUINE

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Avec la défiscalisation, l’Etat est doublement complice

Message  Chaous le Jeu 26 Mar 2015 - 7:48

ThienAn Hoang : « Avec la défiscalisation, l’Etat est doublement complice »

mars 23, 2015

Le 13 mars, une délégation de la Fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme était reçue pour la seconde fois par Bernard Combes, maire de Tulle et proche conseiller de François Hollande. Nous avons interrogé la secrétaire générale, ThienAn Hoang (photo), sur la teneur de cet entretien.




Enquête ouverte : Vous faisiez partie d’une délégation de la fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme (FNAPRT) qui a rencontré Bernard Combes, proche conseiller de François Hollande, en charge de la communication avec les élus.

Quel était l’objet de cette rencontre?


ThienAn Hoang : Bernard Combes nous avait déjà ouvert des portes en novembre 2013. Nous lui avions alors exposé la situation des copropriétaires et transmis plusieurs demandes, dont certaines ont été entendues. Grâce à son intervention, il y a eu deux avancées : l’amendement de Sophie Dessus à la loi Alur, qui porte sur les parties communes des résidences de tourisme reprises en autogestion, et plus récemment, le décret assouplissant des conditions de classement des résidences. Mais nous sommes revenus le voir car certains dossiers n’avancent pas. Il y a en particulier de gros problèmes sur le plan fiscal : beaucoup de propriétaires sont actuellement en cours de redressement par la faute de leur gestionnaire de résidence. J’ai trouvé Bernard Combes à l’écoute et prêt à intervenir pour que les choses avancent. Nous avons décidé de nous revoir plus régulièrement.
Quel était le message que vous souhaitiez faire passer?

La défiscalisation ne doit pas servir les pratiques inacceptables de certains promoteurs et gestionnaires. Il suffit pour s’en rendre compte de regarder les prix de vente par rapport au prix au mètre carré dans l’habitat traditionnel. A Toulouse, une résidences étudiante est actuellement vendue 8000 euros le mètre carré, quand le prix le plus cher à Toulouse est de 4000 euros le mètre carré. Rien ne justifie que l’on vende la pierre gérée aussi cher! La défiscalisation ne doit pas être une arme susceptible de se retourner contre ceux qui achètent. Après tout si l’Etat veut encourager la construction, cela peut s’entendre, mais il faut que ce soit fait pour des produits adaptés, et non détourné au profit de produits véreux.

Or, dans ces arnaques à répétition, l’Etat est doublement complice : d’une part c’est lui qui incite à acheter ces produits avec la défiscalisation ; ensuite, quand ça se passe mal et que le gestionnaire demande des baisses de loyers, la fiscalité devient un outil de pression utilisé par les gestionnaires : « Si vous ne signez pas, vous vous ferez redresser. » Il faut que les redressements soient payés par celui qui ne fait pas le boulot. Ce n’est pas normal que ce soit au contribuable de payer lorsqu’il y a une défaillance du gestionnaire. Bernard Combes est conscient que l’Etat ne peut pas cautionner ces choses la indéfiniment.

Qu’attendez-vous du gouvernement au plan de la fiscalité?


Concernant les redressements fiscaux, nous voulons que ce soit celui qui a manqué à l’obligation à l’origine qui paie. Si un gestionnaire fraude et ne classe pas une résidence, ce ne sont pas les propriétaires qui doivent être redressés, mais bien le gestionnaire qui doit être puni. De même, si un gestionnaire est défaillant et résilie les baux, c’est à lui de payer, pas au propriétaire qui se retrouve sans bail. Nous réclamons aussi un moratoire pour les gens redressés ou en cours de redressement, au moins le temps que l’on revoie les lois sur les redressements fiscaux dans ce domaine. Tout ceci dépend du ministère des finances, qui ne nous a toujours pas reçu.
Le ministère des Finances ne vous a pas reçu, mais a-t-il été informé des problèmes des propriétaires en résidences de tourisme?

Tout à fait. Après notre dernière entrevue avec Bernard Combes, celui-ci avait fait un courrier (dont il nous a adressé une copie) à Bernard Cazeneuve, alors ministre délégué au Budget, en lui demandant de nous recevoir. Il y précisait qu’il y avait une demande de moratoire et que c’était urgent au vu de la difficulté dans laquelle se trouvaient les propriétaires. Ensuite Bernard Cazeneuve a été remplacé par Michel Sapin et cette demande est restée lettre morte.
D’autres revendications de votre Fédération s’adressent plus particulièrement au ministère du Tourisme. Quelles sont-elles?

Nous souhaitons qu’en cas de défaillance du gestionnaire des mesures d’assouplissement puissent être prises afin que les propriétaires ne soient pas résiliés. Aujourd’hui dans une résidence comme Fond Romeu (Groupe Lagrange), il y a 50% de résiliés et 50% d’avenantés. Les copropriétaires n’ont actuellement aucun moyen pour empêcher ces redressements. Enfin nous réclamons un bail dérogatoire pour les résidences de tourisme, car le bail commercial utilisé jusqu’à maintenant n’est clairement pas adapté. Ceci est du ressort du ministère du Tourisme.

Vous voudriez aussi faire de la pédagogie auprès du consommateur?


Nous avons en effet demandé à rencontrer un responsable au ministère de la Consommation. Le but est que les gens soient informés de ce qu’ils achètent et des risques qu’ils prennent : quel est la moyenne du prix de vente local, quel est le niveau de risque de ce produit. Il faut savoir que dans le pire des cas, le gestionnaire ne va même pas voir le jour. Dans ce cas, il va falloir rembourser le crédit et le fisc, puis se retrouver sans gestionnaire avec un bien invendable.

Dans le cas disons “moyen”, le gestionnaire va demander aux propriétaires de diminuer le loyer après quelques années. Dans ce cas, deux options : soit le propriétaire accepte de baisser ses revenus locatifs à vie, soit il refuse, et dans ce cas il lui faudra rembourser la TVA ainsi qu’une indemnité d’éviction. Il y a enfin l’information sur le coût de sortie : on peut avoir besoin de céder son bien de façon anticipée pour une raison quelconque. Le consommateur doit être informé de ce que cela lui coûtera de vendre au bout de 3 ou 5 ans. Ce sont des informations qui devraient être données en amont, au moment de la vente.

Désormais votre combat ne porte plus seulement sur les résidences de tourisme mais sur tout l’immobilier dit “géré” ?

Nous avons en effet étendu le débat. Le problème est exactement le même dans le cas des résidences étudiantes, seniors, résidences hôtelières ou même les biens en lois « Malraux » : il s’agit toujours de biens vendus trop cher, avec un bail commercial clé en main et une défiscalisation. Il y a toujours ces trois composantes qui reviennent. Ajoutons qu’il s’agit en outre bien souvent des mêmes gestionnaires. Bernard Combes l’a d’ailleurs bien compris.

Après l’entrevue avec Bernard Combes, vous avez rencontré les responsables de l’Union national des propriétaires immobiliers. Qu’en est-il ressorti?

Jusqu’à présent l’UNPI défendait surtout les propriétaires individuels dans le marché traditionnel. Ils ne s’étaient encore jamais vraiment occupés de l’immobilier sous gestion. Mais ils ont déjà pris la défense de propriétaires en Scellier, Perissol, Malraux, Robien etc… et sont conscients qu’il y a des problèmes. La position de l’UNPI est que la défiscalisation n’est pas vertueuse, et qu’elle pourrait être remplacée par une aide versée directement aux propriétaires selon certains critères, plutôt que de servir les promoteurs. Nous avons trouvé beaucoup de convergences de points de vue. Il est question de créer une branche dédiée à l’immobilier géré dans l’UNPI en partenariat avec la FNAPRT, qui servirait à effectuer des opérations de lobbying en direction des politiques et de communication vis-à-vis du grand public.

—————————————–

Propos recueillis par Tatiana Kalouguine

Source : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2015/03/23/thienan-hoang-avec-la-defiscalisation-letat-est-doublement-complice/
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Appart’City / Park & Suites : Renégociation des loyers (lois de défiscalisation)

Message  Chaous le Mer 11 Fév 2015 - 19:01

Appart’City / Park & Suites  et aussi un rappel des actions similaires chez P&V, chez les investisseurs malchanceux personne ne semble trouver de faille juridique pour en sortir, bienheureux ceux qui peuvent encaisser sans trop de dommages financiers.

Appart’City / Park & Suites : une renégociation générale des loyers se profile

février 11, 2015
   Les enquêtes de Tatiana Kalouguine.

Dans un courrier que nous nous sommes procuré, le président du groupe annonce aux propriétaires une prochaine renégociation des loyers pour les baux arrivant à échéance, ainsi que des travaux de rénovation.

La sanction tombe pour les propriétaires des 118 résidences exploitées par Appart’City, le géant des résidences de tourisme né de la fusion Park & Suite / Appart’ City il y a tout juste un an. Déjà ulcérés par de nombreux problèmes de retards de paiement, les copropriétaires vont devoir prochainement encaisser une baisse de leurs revenus locatifs.

Dans un courrier adressé à certains copropriétaires daté du 30 janvier 2015, que nous nous sommes procuré, Pierre Denizet, le président du directoire du groupe, l’annonce clairement : les propriétaires arrivant en fin de bail se verront « proposer des loyers adaptés au marché actuel ainsi que des rénovations des biens, indispensables pour la reconquête de parts de marché« . L’objectif étant, selon Pierre Denizet, de « maîtriser notre charge de loyer qui représente 41% de notre chiffre d’affaires. »

http://fr.calameo.com/read/004158705149dcaf4c2b2     (texte lisible en direct sur la page de T. Kalouguine)

(Capture d'écran)



Contacté par Enquête ouverte, Pierre Denizet a refusé de commenter cette nouvelle stratégie. Il nous fait cependant préciser qu’il abordera ce sujet « lors d’une conférence de presse en avril sur le lancement de la marque« .

Ce courrier est d’importance, car on y apprend quelques bribes de la nouvelle stratégie du groupe. Par exemple :

   « Les résultats 2014 nous ont obligés, dans le cadre de la mutualisation du paiement des loyers pour l’ensemble des résidences du Groupe à étaler les paiements trimestriels. »

Première chose : le groupe sous-entend que les résultats sont mauvais, mais ne les communique pas, ce qui est doublement inquiétant. Pour l’heure, les seules données disponibles sont celles des deux groupes pris séparément en 2013 : Park & Suites enregistrait un résultat net de 920.000 euros et Appart’City une perte nette de 6,9 millions d’euros.

Seconde chose : Sans en prévenir les propriétaires, l’exploitant annonce la mutualisation des loyers sur l’ensemble des résidences. Ce qui semble signifier que les loyers seront lissés, afin que les résidences en excédent d’exploitation viennent combler les pertes des résidences déficitaires. Une manœuvre pas forcément logique pour les propriétaires, qui auraient probablement aimé en être informés plus tôt.
Le piège se referme

C’est donc une baisse générale des loyers qui est s’annonce pour tous les propriétaires au moment du renouvellement de leur bail avec Appart’City/Parc & Suites, c’est-à-dire 9 ou 11 ans après la date d’achat. Et tant pis si la grande majorité des propriétaires ont souscrit des emprunts sur vingt ans, calés sur leurs revenus locatifs. Il sera de toute façon difficile de refuser les conditions de l’exploitant. Si certains d’entre eux décidaient de refuser les conditions du nouveau bail et de récupérer la jouissance de leur bien, il s’exposeraient à un redressement fiscal salé : le crédit de TVA (20% de l’investissement) obtenu à l’achat n’est en réalité acquis qu’au terme de vingt ans. C’est là que se referme le piège de l’investissement défiscalisé de type Scellier, Demessine ou Censi-Bouvard.

Piège qu’ont déjà connu bon nombre de propriétaires de résidences de tourisme, à commencer par une bonne partie de ceux de Pierre & Vacances. En 2012 et 2013, le groupe de Gérard Brémond avait procédé lui aussi à une renégociation globale de tous les loyers en fin de bail. Les nouveaux baux comprenaient en outre d’importants travaux de rénovation à la charge des propriétaires, pouvant atteindre jusqu’à 6% du montant investi. J’en parlais dans un article du Monde.fr en juillet 2014. Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, s’en est également expliqué sur ce site en juillet dernier.
Le fonds d’investissement Equistone

Chez Pierre et Vacances l’opération visait à assainir des comptes déficitaires et redynamiser la performance boursière. Avec peu de résultats : si l’action a il est vrai doublé de valeur en 2014, elle est ensuite revenue à ses niveaux plancher.

De son côté Appart’City n’est pas coté en bourse. Il a cependant ouvert son capital en mars 2013 au fonds d’investissement Equistone qui posséderait, selon Les Echos, un « un bloc important, mais minoritaire au capital« . La stratégie de réduction drastique des coûts sur une courte période de quelques années est un classique des fonds d’investissements. Leur but étant d’améliorer les bilans afin de programmer une vente ou une introduction en Bourse au terme de 3-4 ans, rarement plus. L’objectif, un retour sur investissement maximum… pour les actionnaires.

Source : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2015/02/11/appartcity-park-suites-une-renegociation-generale-des-loyers-se-profile/
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Herios Finances - Conseil en Défiscalisation -Condamné

Message  Chaous le Jeu 30 Oct 2014 - 17:48

NB; cet article nous ramène à celui de Martine Denoune paru plus tôt et reporté sur ADIPPV en; http://adippv.forums-actifs.com/t308-blog-martine-denoune-condamnation

EXCLUSIF : Un vendeur de résidences défiscalisées condamné à un an de prison avec sursis

octobre 28, 2014
Attention, affaire pénale : Herios Finances, un commercialisateur de produits défiscalisés spécialisé dans les résidences de tourisme, son dirigeant et l’épouse de celui-ci, ont été condamnés en première instance pour « tromperie » le 16 octobre 2014 par la chambre correctionnelle du Tribunal de grande instance de Lyon. Une première.









Stéphane Benhamou, dirigeant de la Société Herios Finances spécialisée dans « la défiscalisation et la gestion de patrimoine » et son épouse ont été condamnés le 16 octobre dernier par le Tribunal correctionnel de Lyon pour « tromperie sur la nature, la qualité substantielle ou l’origine d’une prestation de services » et « pratique commerciale trompeuse ».

Les peines sont lourdes : un an d’emprisonnement avec sursis et 15.000,00 euros d’amende pour Stéphane Benhamou, six mois d’emprisonnement et 10.000,00 euros d’amende pour son épouse Sandrine Benhamou. Quant au cabinet Herios Finances il écope d’une peine de 50.000,00 euros d’amende.





Les parties civiles, soit dix-huit particuliers, ont obtenu des sommes allant de 14.000 euros à 50.000,00 euros de dommages et intérêts. Les propriétaires avaient saisi la DGCCRF pour non respect de la promesse de loyer « garanti » qui figurait sur les plaquettes du commercialisateur Herios au moment de la signature de leurs contrats entre 2005 et 2008.

   « Ce commercialisateur avait vendu des baux d’exploitation de résidence de tourisme sous le régime de la loi Demessine avec les arguments habituels : un investissement sans souci et une rentabilité garantie sur la durée du contrat », précise Jacques Gobert, avocat d’une partie des plaignants.

   « A ma connaissance, il s’agit d’une première, précise l’avocat. Sur le plan civil il y a déjà eu des condamnations, mais de mon point de vue inutiles. Chaque fois ce sont les lampistes qui trinquent : condamner une SARL au capital de 1000 euros par exemple ne laisse aucune chance pour les victimes d’obtenir réparation du préjudice. Certes ici Herios Finance ne pourra sans doute jamais s’acquitter des condamnations contre elle, mais au moins il y a une condamnation pénale. »

Jacques Gobert dit s’attendre à un appel.

Contacté par nos soins, Jean-Laurent Rebotier, l’avocat de la société Herios et de ses dirigeants ne souhaite pas commenter. Nous avons tenté de joindre les dirigeants d’Herios Finance, liquidée le 17 septembre dernier, mais la messagerie de la société est saturée.

Tatiana Kalouguine

Source : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/10/28/exclusif-un-vendeur-de-residences-defiscalisees-condamne-a-un-an-de-prison-avec-sursis/
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Tatiana Kalouguine comprend les investisseurs

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:41

11 juin 2014
Enquête Ouverte, une option pour un journalisme engagé, honnête et totalement co-créé



« C’est en effec­tu­ant deux enquêtes pour l’Hémi­cy­cle et le Monde Argent que j’ai com­pris l’ampleur du scan­dale des rési­dences de tourisme. Jusque là je pen­sais comme beau­coup que ces pro­prié­taires nan­tis qui défis­cal­i­saient étaient vic­times de leur naïveté, et sans doute de leur cupidité » explique Tatiana Kalouguine.
Face au nombre de propriétaires qui s’adressent à elle pour lui parler leur surendettement, avec sur les bras un bien immo­bilier invend­able ou dévalué, la journaliste voit germer en elle l’idée d’une enquête par­tic­i­pa­tive en ligne.

lire plus sur le journalisme et enquête ouverte http://alternatives.blog.lemonde.fr/2014/06/11/lenquete-ouverte-option-pour-un-journalisme-engage-honnete-et-totalement-co-cree/comment-page-1/
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LE MONDE ARGENT |Mis à jour le 10.04.2013 à 14h35

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:39

Dans la jungle des produits immobiliers locatifs, ceux qui proposent d'investir dans une résidence de tourisme doivent être appréhendés avec une prudence extrême. Ce type de placement de "bon père de famille", comme il est encore souvent présenté, est en réalité à hauts risques.

IDÉAL POUR LES VACANCES


De prime abord, les atouts de ces montages semblent indéniables. L'achat en résidence classée permet la déduction de la TVA à 19,5 % sur le prix d'acquisition, entre autres avantages fiscaux. Les rendements locatifs de 4 % à 5 % par an sont garantis par bail commercial. Le propriétaire est déchargé de tous les soucis de gestion locative puisque celle-ci est confiée à un exploitant. Cerise sur le gâteau, il peut jouir de son bien quatre semaines par an. Idéal pour les vacances.

La réalité est beaucoup moins idyllique. Ces dernières années, des milliers de petits propriétaires qui s'étaient laissés envoûter par des promesses de rendement illusoires se sont vus privés de tout ou partie de leurs loyers après la défaillance de leur exploitant. Pour gérer leur bien, ils avaient pourtant fait confiance à des entreprises reconnues. Mais dernièrement, par exemple, Soderev et Résitel, deux filiales du groupe Lagrange (second acteur du secteur en France), ont été placées en procédure de sauvegarde judiciaire...

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Lien vers la page des Incorrigibles

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:37

Pour ceux qui ne sont pas abonnés à la newsletter!

la revue du web sur la page des Incorrigibles.

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/11/29/revue-du-web-8-la-construction-de-residences-de-tourisme-en-net-recul/

Pour lire la totalité des articles suivre les liens en cliquant sur les titres:
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Copropriétaires le scandale couve

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:36

http://www.lhemicycle.com/coproprietaires-en-residences-de-tourisme-le-scandale-couve/
Copropriétaires en résidences de tourisme : le scandale couve
par Tatiana Kalouguine


Depuis cinq ans, des faillites en cascade de résidences de tourisme ont asphyxié des milliers de petits épargnants copropriétaires. La possibilité d’une vaste tromperie organisée se fait jour. Députés et sénateurs en appellent au gouvernement.

Depuis des mois, plusieurs centaines de particuliers ayant acheté des appartements en résidences de tourisme inondent leurs élus de lettres de protestation et de pétitions.
Estimant avoir été floués par les promoteurs immobiliers et les exploitants de ces résidences, ils se sont regroupés en associations disséminées sur le territoire. Une fédération nationale de quelque 2 000 adhérents est en train de voir le jour pour demander réparation et faire connaître l’affaire auprès du public. Ces propriétaires ont souscrit un investissement dit « locatif », le type de produit « béton », présenté par de nombreux experts comme une valeur sûre. Mais qui dans bien des cas s’avère un piège redoutable. Sur le papier, le produit en question ne présente que des avantages. En achetant dans une résidence de tourisme classée ou « RC », vous bénéficiez d’une déduction de TVA (19,6 %) sur le prix d’achat, voire d’une réduction d’impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale (loi Demessine). Ensuite, plus rien à faire. Une société d’exploitation spécialisée se charge de commercialiser l’appartement. Elle vous verse un loyer fixe garanti par un bail commercial irrévocable de neuf ans au minimum. La rentabilité offerte est alléchante : environ 4 à 5 % par an. Cerise sur le gâteau, vous êtes libre d’occuper votre logement plusieurs semaines par an pendant vos vacances. Mais le rêve tourne bien souvent au cauchemar. À la mi-octobre 2012, les propriétaires d’une résidence située à Morgat (Finistère) s’étonnent de recevoir sans explication un chèque de loyer trimestriel de… 48 euros de la société exploitante, Soderev Tour. « Pour la même période de l’année précédente, le chèque était de 1 421 euros », se souvient un des copropriétaires. Une semaine plus tard arrive un courrier de Soderev Tour, qui annonce à tous ses propriétaires son placement sous procédure de sauvegarde en raison de graves difficultés financières.

Faillites en cascade
Si l’exploitant ne peut rompre le bail commercial, il peut fort bien… mettre la clé sous la porte. Dans ce cas le deal est simple : soit les propriétaires acceptent de revoir les loyers à la baisse, soit le bail est rompu. Avec dans ce cas le risque pour le propriétaire de perdre tous ses revenus et de devoir rembourser au fisc les 20 % de TVA sur le prix d’achat du bien. Sept mois avant Soderev, la société Résitel, en difficulté elle aussi, avait également demandé sa mise en procédure de sauvegarde, après six mois de loyers impayés. Se tournant vers ses propriétaires, elle réclamait alors des réductions pouvant aller jusqu’à 70 % du montant des loyers garantis et le déplafonnement des charges. 75 résidences étaient touchées, les propriétaires pris à la gorge. « Personne n’avait terminé de payer son crédit, précise Thien An Hoang, l’une d’entre eux. Certains ont encore 1 000 euros à rembourser chaque mois et un manque à gagner de 700 euros de loyer. » Ce n’est pas une première. Depuis 2007, de nombreuses sociétés d’exploitation ont ainsi été placées sous administration judiciaire, mettant généralement les propriétaires au pied du mur. Citons la déroute d’Antipodes, Oléa, Mona Lisa, Quiétudes, Transmontagne, Maisons de Biarritz, Résid’Hôtel ou encore Rhodes Tourisme au printemps dernier… la liste est longue.

Surexploitation
La crise du tourisme suffit-elle à expliquer ces faillites en cascade ? Certainement pas, affirme Georges Guérin, le président de la Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme. Pour lui, la faute incombe partiellement aux promoteurs qui « construisent en dépit du bon sens, encouragés par des fiscalités avantageuses comme la loi Demessine ». Il s’agit pour lui « d’une crise de la gestion des résidences ». À Saint-Lary-Soulan (Hautes-Pyrénées) comme dans d’autres zones touristiques, le problème de surexploitation est manifeste, selon Thien An Hoang, qui a acheté son appartement 180 000 euros en 2007. « L’offre y a explosé ces dernières années. On a construit quatre résidences au même endroit récemment. La ville de Saint-Lary comprend aujourd’hui 50 000 lits, ce qui est totalement disproportionné. » La chose est entendue. Même Pascale Jallet, la directrice générale du Syndicat national des résidences de tourisme (qui représente les entreprises du secteur) le reconnaît : « Il y a eu une euphorie et puis la crise est arrivée, tout ça est allé  trop loin. » Reste à savoir pourquoi la construction de résidences de tourisme se poursuit à un tel rythme. Au pire de la crise en 2009, les capacités d’hébergement en résidences de tourisme ont augmenté de 12 % puis encore de 7% en 2010 selon l’Insee (chiffres contestés par le SNRT, qui constate un ralentissement). La France compte désormais 2 067 résidences au total pour 669 343 lits.

Opération viciée
La concurrence mortifère que se mènent les opérateurs ne serait toutefois qu’une partie d’un problème bien plus complexe. Lorsque l’on se penche sur les nombreux litiges depuis cinq ans, on est étonné de retrouver à chaque fois le même modus operandi, quels que soient les protagonistes en présence. Côme Idrac, avocat spécialisé dans ce type de contentieux, qui a eu à défendre près d’un millier de propriétaires piégés, le résume ainsi : « Dès le départ, le fond de l’opération est vicié. Le promoteur vend un logement à un prix supérieur au marché en échange de loyers garantis et de rendements très élevés, de l’ordre de 5 % par an. Mais il sait que c’est impossible sur le long terme, compte tenu de la concurrence. » « Il lui faut alors trouver une société de gestion pas trop regardante, qui accepte ce deal bancal », poursuit-il. Pour le convaincre, le promoteur promet à l’exploitant de lui verser pendant deux ou trois ans une subvention appelée « fonds de concours » qui lui permettra de verser le différentiel de loyers surévalués. Ce que le propriétaire ne sait pas au moment de signer c’est que la rentabilité promise n’est donc pas « garantie » sur la durée de son bail, mais uniquement sur deux ou trois ans, le temps pour l’exploitant d’épuiser ce fameux fonds de concours. Si les revenus de sa résidence ne sont pas suffisants pour générer ce niveau élevé de rentabilité, il l’apprendra à ses dépens au moment où la subvention arrivera à sa fin. « L’expression “loyer garanti” est une hypocrisie extraordinaire, il n’y a rien de garanti ! », conclut l’avocat.

« Réticence dolosive »
Dans un jugement de février 2011, le TGI de Périgueux a assimilé le mécanisme du fonds de concours à une tromperie, le qualifiant de « réticence dolosive ». Quiétude, le groupe concerné, exploitait alors 55 résidences. Trois mois avant son placement en redressement judiciaire, il avait racheté 16 résidences au groupe Résid’Hôtel. « Le fonds de concours est une pratique ancienne censée permettre de lancer la résidence, d’arriver à un rythme de croisière, explique Pascale Jallet. Mais elle s’est trop généralisée. On ne peut pas utiliser ce genre d’artifice sans mettre en action les mesures nécessaires pour démarrer une exploitation. » Force est de constater que les bonnes recettes perdurent. Thien An Hoang, qui a eu accès aux comptes de Résitel en tant que représentante des copropriétaires et contrôleuse judiciaire, a constaté l’existence de versements de sommes conséquentes provenant du promoteur Lagrange, qui pourraient être des fonds de concours. Pourquoi ces pratiques s’arrêteraient- elles aujourd’hui ? « Le promoteur gagne de l’argent, précise Côme Idrac. Il lui faut juste un exploitant un peu voyou qui accepte de se charger de l’exploitation, en échange du versement du fonds de concours, le temps que les lots soient tous vendus. » Le scénario est imparable, sans être illégal. Si bien rôdé que certains, comme l’UFC Que choisir, vont jusqu’à soupçonner les promoteurs de programmer à l’avance la défaillance de l’exploitant et son placement en sauvegarde. Les soupçons sont d’autant plus sérieux lorsque le promoteur et l’exploitant ne sont qu’une seule et même entité, ce qui est le cas pour Soderev Tour et Résitel, toutes deux filiales du Groupe Lagrange. Le même Groupe Lagrange, troisième opérateur du secteur des résidences en France, qui commercialise les appartements Résitel et Soderev Tour et contrôle même la société de syndic qui gère le quotidien de toutes les résidences.

Tromperie manifeste

Le résultat, pour Côme Idrac, c’est une tromperie manifeste des petits épargnants : « On fait rêver des gens à petit revenus qui s’endettent sur vingt ans pour un studio invendable à Gémenos, persuadés qu’ils seront remboursés par les revenus locatifs. On leur dit qu’ils investissent dans la pierre donc qu’il n’y a pas de risque, or il ne s’agit pas d’investissement dans la pierre, mais dans du commerce hôtelier, ce qui est bien plus risqué. » Pas question de parler d’escroquerie pour Pascale Jallet, tout au plus d’un « manque de professionnalisme des gestionnaires. Les pratiques malsaines ont bien existé, mais elles sont en voie d’extinction », constate-telle. Fermez le ban. Aujourd’hui « les promoteurs ne s’intéressent plus au tourisme côtier ou de montagne, ils préfèrent construire dans les centres villes, où les capacités d’hébergement sont moins importantes et la rentabilité plus élevée », promet la représentante des grandes enseignes. Mais est-ce vraiment rassurant ? Les signaux économiques ne sont pourtant pas très enthousiasmants. Certes l’Insee a jugé l’année 2011 « excellente » pour le secteur des résidences de tourisme, tout comme le premier semestre 2012. Mais les opérateurs ne redressent pas la tête, bien au contraire. « Le rythme des faillites s’est considérablement accru depuis deux ans », observe Côme Idrac. Pire, le Groupe Pierre & Vacances, leader du secteur, qui n’est pas en sauvegarde, tenterait actuellement de renégocier les loyers à la baisse en fin de bail, dans des proportions allant de 20% à 65 %, en menaçant les propriétaires de se retirer. « Tous les investissements ne tournent pas à la catastrophe, mais voir Lagrange et Pierre & Vacances en difficulté, c’est un mauvais signe », souligne l’avocat. Claude Guibal, député-maire de Menton et signataire d’une proposition de loi sur la protection des propriétaires en résidences partagées, est lui aussi inquiet. « J’ai été alerté par des gens de la classe moyenne qui ont acheté en multipropriété au centre-ville de Menton pour préparer leur retraite et qui ont tout perdu par la faute de groupes qui n’honorent plus leurs baux et le paiement des loyers. » Comme une dizaine de députés, il demande au gouvernement de « prendre des mesures » pour assurer la protection des propriétaires et « lutter contre ces dérives qui mettent en péril de modestes investisseurs ». Car, selon lui, de nombreuses résidences en situation précaire, pas toutes en zone touristique, menaceraient de mettre la clé sous la porte. La balle est maintenant dans le camp des politiques.

Tatiana Kalouguine
Article paru dans le numéro 459
du mercredi 13 février 2013
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P&V Condamné à rembourser

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:11

Pierre et Vacances Center Parcs condamné à rembourser la TVA à un propriétaire après un redressement fiscal

juillet 16, 2014


[Document] Le TGI de Paris a condamné Pierre et Vacances Center Parcs à rembourser 14.400 euros de TVA à un propriétaire après un redressement fiscal. C’était le 21 février 2013. Une première. L’intégralité du jugement est à lire ici.

En 2009, Eric Vanpoucke refuse le nouveau bail imposé par Pierre et Vacances Center Parcs (PVCP). Motif : celui-ci présente selon lui « des conditions financières dépréciées » (-33% de loyer). Il décide de céder son bien à l’issue de son bail, neuf ans après l’achat. Redressé de 14.452,47 euros par le fisc au titre des années de TVA encore dus (l’exonération de TVA n’est réellement acquis qu’au bout de 20 ans), il assigne fin 2010 Pierre et Vacances au TGI de Paris en raison de “modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier” et d’une « mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente et un défaut d’information ».

Le 21 février 2013, la Cour reconnait en première instance “une faute dans l’exécution contractuelle” et condamne le 21 février 2013 l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Vous trouverez plus bas copie anonymisée du jugement dans son intégralité. Le jugement est exécutoire, le plaignant a été remboursé. Pierre et Vacance a cependant fait appel.

Précision : Au moment du renouvellement du bail en 2009, le loyer proposé par Pierre et Vacances en 2009 est de 5.164 €. Ce montant présente selon le plaignant « une décote de 33% sur le dernier loyer » versé qui était de 7.758 € HT, si l’on prend en compte des avantages en nature offerts par Pierre et Vacances CP. Or le bail signé initialement en 1999 par Eric Vanpoucke prévoyait un loyer annuel de 5.612,55 €, révisé annuellement en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction (ICC). Cet indice ayant beaucoup augmenté sur la période, le dernier loyer de 7.758 euros présentait une hausse de 38% sur dix ans.

Une telle envolée des loyers ne pourrait se produire aujourd’hui. Désormais les loyers offerts par PVCP ne sont plus indexés sur l’indice ICC mais sur l’indice IRL des loyers, plafonné à 2% par an.















Source ; tatiana Kalouguine http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/07/16/pierre-et-vacances-center-parcs-condamne-a-rembourser-la-tva-apres-un-redressement-fiscal/
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Opération transparence P&V

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:07

Opération transparence chez Pierre et Vacances : « Le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu »

juillet 16, 2014


Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, nous parle du méga-programme Village Nature avec Eurodisney. Il revient sur les nouvelles conditions des baux Pierre et Vacances.

Où en est la commercialisation de Village Nature ?

Dominique Menigault : Nous avons commencé à pré-commercialiser la première tranche depuis un an. Nous en sommes à 220 ventes, en phase avec notre prévisionnel. Nous sommes prudents et voulons assurer la première tranche avant d’engager la seconde. Pour ce qui concerne les travaux, le site est actuellement en cours de viabilisation et la première pierre sera posée en septembre.
Quel est le prix moyen au mètre carré?

Il est de 5200 euros hors taxe, plutôt moins élevé que sur certaines de nos résidences. Il y a plusieurs gammes de cottages et d’appartements, avec des prix variables en fonction des prestations.

Qui en assure la commercialisation ?

Elle se fait via nos partenaires, en majorité des banques ou filiales de banques, qui ont validé le concept et la pérennité économique du projet et qui financent les projets. Nous avons des accords avec pratiquement toutes les banques de la place, cela fait partie de la stratégie de conquête et de développement de P&V Conseil et Immobilier. En fonction de la situation, de la qualité du client, certains peuvent être financés à 100%. Pour d’autres les banques demandent un apport minimum parce que la surface financière du client nécessite de se sécuriser. A noter qu’il y a une injection de cash important dans l’immobilier en ce moment. Précisons que les investisseurs achètent hors taxe, le financement de la TVA est assuré par le groupe PVCP qui fait l’avance pour le client. Nous nous chargeons pour son compte de la récupérer ensuite, ce qui lui évite les démarches administratives.

C’est un programme très dépendant de la défiscalisation?

Il y a plusieurs approches client. Auparavant la carotte fiscale était prépondérante, ls clients très attirés par le dispositif Censi-Bouvard. Or Village Nature bénéficie du Censi-Bouvard et aussi du LMNP (régime du BIC) : 60% des ventes se font sur le BIC et 40% sur le Censi-Bouvard. Nos clients sont aujourd’hui très sensibles à une forme de fiscalité qui permet de bénéficier de revenus défiscalisés et le LMNP permet de répondre parfaitement à cette demande.

Qui sont les promoteurs de Villages Nature?

La société de promotion est une joint-venture à 50/50 Pierre et Vacances Center Parcs et Eurodisney. Notre règle est d’assurer la commercialisation et de l’exploiter derrière. La particularité du groupe est de fonctionner sur trois piliers : Pierre et Vacances Développement qui trouve du foncier et pilote la construction, PVCI qui s’occupe de la commercialisation, et enfin la partie exploitation assurée par nos filliales [PV, Center Parcs, Maeva, Sunparks, Adagio, Village Nature, NDLR].

Vos différents exploitants perçoivent-ils des fonds de concours, ou subventions, de vos filiales ou des prestataires chargés de la promotion?


Non. Le fonds de concours sert généralement à servir une rentabilité plus forte, ce qui n’est pas notre stratégie. Parce que nous préférons un langage de transparence, notre stratégie est de parier sur la capacité du gestionnaire à servir son loyer au propriétaire. Même si en terme de vente, c’est vrai il est plus facile de vendre du 4% ou du 5% que du 3,5%.

Aujourd’hui nous avons une rentabilité propre à chaque programme. C’est à dire que nous faisons une analyse fine de ce que l’on peut servir à chaque propriétaire. Cela conduit à une amplitude de loyers allant de 3,5 sur un site avec une saisonnalité conséquente à du 4% sur du Village Nature ou Center Parc, car il n’y a pas de saisonnalité sur ces sites [ils sont exploités toute l’année, NDLR].
Les travaux à la charge du propriétaire pourront atteindre 6% du montant investi au terme du bail, selon les nouvelles conditions. Cela va grever le taux de rentabilité des loyers…

Cette nouvelle règle que nous avons mise en place nous permet de sécuriser les propriétaires et d’éviter toute forme de surprise. Précisons que les travaux sont déductibles des impôts. Il y a eu un changement notable : hier nos clients étaient dans une course à la performance, on n’est plus dans ce schéma. Aujourd’hui nos clients nous demandent de la transparence et de la sécurité. L’investisseur veut maîtriser l’ensemble des éléments de son opération.

En outre, quand vous regardez la rentabilité de l’immobilier, les 4% indexés sur l’IRL, même après déduction des travaux restent au-dessus des rendements moyen offerts dans l’immobilier classique.

Désormais les exploitants de PVCP renégocient toutes les conditions du bail à chaque nouveau contrat, tous les 10 ans. Ce n’est pas très sécurisant pour l’investisseur.

Nos baux sont fermes sur dix ans. Au terme de ces baux, un bilan économique est réalisé, qui nous amène à faire une nouvelle proposition à notre propriétaire. Certaines sont adaptées au modèle économique. A l’époque, les loyers étaient indexés sur le coût de la construction (ICC) qui a pris 40% en dix ans là ou l’inflation a pris 20%. Il n’est pas compliqué de comprendre que nous n’étions pas dans un modèle économique tenable. Et pourtant l’engagement pris par P&V Center Parcs a été tenu jusqu’à son terme. Désormais nos loyers sont indexés sur l’indice IRL (loyers), plafonné à 2% par an .  Ah bon, et la loi dans tout ça? Il doit s'agir d'un pilonnage communiquant de P&V, c'est jusqu'ici l'ICC ou l'ILC qui s'appliquent et en aucun cas (sauf preuve du contraire, merci...) l'IRL!

Au bout de 10 ans, si le tourisme va mal, que se passe-t-il pour le propriétaire si divisez son loyer par deux, ce qui s’est déjà produit par le passé sur certains de vos sites ? [8 millions d’euros d’économies de loyers ont été réalisées par PCVC grâce aux renégociations de baux sur 40% du parc immobilier, NDLR]

Ces sites sont loin de représenter la majorité, ils sont sur des marchés très spécifiques qui ont perdu certains attraits. La renégociation des baux ne remet pas en cause le montage économique des clients. Les clients d’aujourd’hui sont sur 15-18 ans de financement. Tout l’enjeu est de faire un bon choix, de regarder ce qu’on va acheter.

Mais si on fait le calcul de la performance nette depuis le départ d’une opération, des travaux à payer, du bail renégocié, etc… même à 50% de baisse, la performance sur 18 ans est largement supérieure à tous les autres placements. Sans oublier la fiscalité associée puisque les loyers perçus sont nets d’impôts du fait du meublé.

Croyez-vous que Village Nature présente moins de risques pour l’investisseur que vos précédents programmes?

En raison des marques, des emplacements et des modèles de gestion, oui. Mais quand on investit aujourd’hui, on ne connait pas la situation économique qui sera en vigueur dans 10 ans. On voit bien que nous sommes dans une conjoncture beaucoup plus difficile pour le tourisme qu’il y a dix ans.

Les baux signés il y a 10 ans l’étaient dans un contexte différent. Le calcul de la rentabilité était uniformisé, il n’y avait pas de rentabilité par programme qui permet d’ajuster la renégociation possible puisque dès le départ le loyer est corrélé à la performance de la résidence. Nous choisissons des sites sur lesquels il aura une pérennité de gestion. Nous sommes transparents sur les travaux, sur les conditions de renouvellement du bail : le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu.

Cet investissement est fortement corrélé à l’activité touristique, du coup ce n’est plus vraiment un placement dans la pierre…

Je ne partage pas cet avis. C’est un investissement dans la pierre en pleine propriété, avec acte notarié, c’est une vraie valeur immobilière. C’est de la pierre et le locataire a pour mission de louer à des vacanciers. Tout est dans le choix du gestionnaire et dans le choix de l’emplacement. Il faut être extrêmement regardant sur ce que l’on achète : que le marché existe réellement, qu’il y ait un bassin d’habitation à proximité. Notre politique consiste, même si la proposition n’est pas conforme à ce qu’attendait le propriétaire, à accompagner le client, à assurer la continuité.

Beaucoup d’investisseurs se plaignent de ne pas pouvoir céder leurs appartements, ou très difficilement. Comment est-ce possible?


Ce qui peut préoccuper les investisseurs c’est de se dire « qu’est-ce qui se passe si j’ai un accident de la vie? » Revendre dans des cas d’urgence c’est bien souvent réalisé au profit des acquéreurs. On a proposé une garantie accidents de la vie qui couvre une perte de valeur jusqu’à 100.000 euros en cas de revente, décès, maladie, perte d’emploi, délocalisation d’entreprise ou autre. Cinq ans pour sécuriser le montage de l’opération en cas de pépins.

Et pour celui qui ne répondrait pas à ces critères mais voudrait céder en fin de bail, faudra-t-il payer des indemnités d’éviction?

Dans 90% des cas nous sommes à l’origine de la résiliation du bail.
Donc il n’y a pas d’indemnité d’éviction à payer. Le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut. Le client qui veut revendre n’a pas de contrainte particulière : si vous êtes en LMNP vous vendez quand vous voulez sans impact fiscal. Le client passe par PVCI ou une agence immobilière de son choix. Concernant les commissions nous sommes alignés sur les barèmes des agents immobiliers classiques. Le nouvel acquéreur va signer un bail, il n’y a pas de rupture d’exploitation, de TVA à payer, de fiscalité à rembourser ni d’indemnité d’éviction.

Il peut être difficile de revendre un bien, il n’y a pas toujours de demande en face. Comment faire lorsque les prix baissent?

C’est notre métier. La particularité de nos programmes c’est qu’une fois vendus il n’y a pas de possibilité d’extension. Il y a donc un marché dans le secondaire.


Dernière édition par Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 10:16, édité 1 fois
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LES ENQUETES DE TATIANA KALOUGUINE

Message  Chaous le Jeu 17 Juil 2014 - 9:02

Résidences de tourisme : derrière le rêve…

LE MONDE | 15.07.2014 à 14h40 | Tatiana Kalouguine




La résidence de tourisme fait toujours rêver les épargnants.


Sur les 150 000 investisseurs que compte ce marché, 85 % sont des particuliers. Sur le papier, ce placement, qui consiste à acheter un appartement dans une résidence pour le louer à des vacanciers, est attractif.

Tout d’abord, il permet d’investir dans la pierre en bénéficiant d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux régimes du logement meublé non professionnel (LMNP) et du dispositif Censi-Bouvard, ainsi qu’une exonération de TVA lors de l’acquisition. Ensuite, le particulier n’a rien à gérer. L’exploitant se charge de trouver les locataires et de lui reverser des loyers garantis par bail commercial.

Fort de ces arguments, promoteurs et exploitants ne manquent pas de projets. Des Menuires (Savoie) à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais) en passant par Beauval (Loir-et-Cher), des dizaines de nouvelles résidences sont mises sur le marché.

Sans oublier Village Nature, le « plus gros projet de resort touristique d’Europe » qui s’apprête à sortir de terre à quelques kilomètres du parc Eurodisney, dans les forêts de Ferrières et de Crécy. Murs végétalisés, jardins suspendus, géothermie… de la résidence écolo grand luxe, qui sera commercialisée au prix fort – 5 200 euros/m2 – par Pierre et Vacances-Center Parcs (PVCP).

Séduisant ?

A voir, car la réalité est parfois moins idyllique. Premier piège : la garantie de loyer. « Cette promesse est un élément décisif de la vente », souligne l’avocat fiscaliste Paul Duvaux. Or ce n’en est pas vraiment une.

En témoignent les affaires Resitel et Soderev, deux exploitants du groupe Lagrange qui, placés en procédure de sauvegarde judiciaire, ont obtenu de milliers de propriétaires des baisses de loyer significatives pour poursuivre leur activité.

« La garantie est un terme qu’il ne faut plus employer », admet Pierre Margeridon, le président du Syndicat national des résidences de tourisme. En fait, si le loyer n’est pas renégocié durant le bail, il l’est souvent au renouvellement. Ainsi, 40 % des investisseurs chez Pierre et Vacances ont vu leurs revenus locatifs révisés au bout de neuf ans, dans des proportions allant de 10 % à… 70 %.

COÛTS DES TRAVAUX


« Nos loyers étaient indexés sur le coût de la construction, qui a pris 40 % en dix ans là où l’inflation a pris 20 %. Ce modèle économique n’était pas tenable », explique Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances. Désormais, les loyers du groupe sont indexés sur l’indice des loyers plafonné à 2 % par an.

Autre point à surveiller : le coût des travaux fixé lors du renouvellement du bail, qui peut atteindre deux années de loyer. « Attention, si ce n’est pas spécifié dans le bail, ils sont à la charge du propriétaire », précise Paul Duvaux. Au Village Nature de Pierre et Vacances, ils peuvent atteindre 6 % du prix d’achat, soit près d’une année de loyer. « Les propriétaires sont informés et ne sont donc pas surpris, précise Dominique Menigault. Malgré cela, la rentabilité de nos résidences reste supérieure à celle de l’immobilier moyen. »

Avant de se lancer, mieux vaut enfin avoir conscience que sortir d’un tel investissement n’est pas aisé. Le bail commercial permet, en effet, au locataire (en l’occurrence l’exploitant) de réclamer une indemnité d’éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque propriétaire de la résidence Port-Marine de Sainte-Maxime…

REDRESSEMENT FISCAL


De surcroît, l’exonération de TVA n’est réellement acquise qu’au bout de vingt ans. Si vous cédez votre bien avant, vous risquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Vanpoucke. En 2009, il préfère vendre au terme d’un bail de neuf ans, plutôt que d’accepter les nouvelles conditions de Pierre et Vacances : une baisse de loyer de 33 %.

Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues, il attaque Pierre et Vacances en raison des « modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier ». En février 2013, le tribunal de grande instance de Paris reconnaît « une faute dans l’exécution contractuelle » et condamne l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Une première. Pierre et Vacances a fait appel.

Pour « sortir »
, la meilleure solution consiste à mettre en vente son bien, assorti du bail commercial, sur le marché secondaire, en prenant garde que les intermédiaires ne se montrent pas trop gourmands sur les frais.

Lire aussi : Immobilier locatif : l’or gris peut se muer en plomb

Tatiana Kalouguine
Journaliste au Monde



Lien ; http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/07/15/residences-de-tourisme-derriere-le-reve_4456066_1657007.html
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Re: LES ENQUETES DE TATIANA KALOUGUINE

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