PROJET ACHAT P et V

[GALLICE Michèle]

PRENEZ DES CONSEILS EXTERIEURS AUX CONSEILLERS P et V (qui sont juges et parties)

Au sujet de la vie d'une résidence P et V mixte (propriétaires à bail et propriétaires non à bail)
INDISPENSABLE LIRE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE AVANT D'ACHETER, oui je sais c'est ennuyeux, demander éventuellement à votre notaire
Vous y trouverez la réponse au cout de la piscine : dans ma résidence P et V les frais de piscine sont à la charge de P et V pendant la période d'exploitation, si P et V venait à partir il céderait la piscine pour 1 euro symbolique.
Dans ma résidence le règlement stipule que des lots appartenant à P et V ne paient pas de charges (et oui c'est légal sauf à démontrer que c'est abusif)
SI VOUS ACHETEZ DANS UNE RESIDENCE HOTELIERE EN PROPRIETE FINANCIERE EXCLUSIVE comme je l'ai fait il y a 10 ans, les temps économiques ont changé, ce n'est plus intéressant au renouvellement.
SI VOUS ACHETEZ POUR AVOIR UNE RESIDENCE SECONDAIRE A MOINDRE FRAIS cela peut encore jouer, mais le prix de revente dans ce type de résidence est actuellement à la forte décote, le capital est tout juste préservé, sans valorisation. Mais alors posez vous la question : Est ce pour avoir la satisfaction d'avoir une résidence secondaire ou bien pour avoir un complément de revenus. Le retour sur investissement sera très faible voire nul, tout au plus si vous êtes gros contribuable vous aurez un investissement atténué par le biais du système location meublée.
Si vous faites vos comptes vous verrez qu'un achat en immobilier en résidence hotelière saisonnière est devenu aléatoire; Pourquoi pas LOUER au lieu d'avoir votre résidence secondaire. Si vous comparez le prix de cette résidence par rapport au taux de votre occupation, vous pouvez séjourner dans un hotel de luxe ou louer une grande villa ou chalet pendant longtemps.
ACTUELLEMENT P et V NE SEMBLE PLUS AVOIR LES MOYENS D'ENTRETENIR CORRECTEMENT LES RESIDENCES RENOUVELEES, j'ai des retours sur plusieurs résidences ex à GRIMAUD le golf n'est pratiquement plus arrosé, à Cannes Francia les jardins ne sont pas bien arrosés (pannes systèmes arrosage ?)

[Admin]

Bonjour Salva

Un bien défiscalisant aujourd'hui tout en capitalisant ?

Il n'y a guère aujourd'hui que le LMNP bouvard.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Bouvard Censi plus communément appelée loi Bouvard ou loi Bouvard Censi ou encore LMNP Scellier vous permet de bénéficier d'une importante réduction d'impôt pour l'achat d'un bien immobilier dans une des résidences suivantes :
• résidence de tourisme classée
• résidence de tourisme d'affaire
• résidence étudiante
• résidence pour personnes âgées (médicalisée ou non)
• résidence pour personnes handicapées

La loi Bouvard est une des possibilités pour l'achat d'un appartement Scellier.

Il s'agit dans tous les cas d'une résidence meublée.

La résidence doit être dotée au minimum de trois prestations parmi les suivantes: le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle.

Atout majeur : le bail commercial en location meublé garantie le paiement des loyers.

Avantages fiscaux :

D'une part, vous récupérez la TVA sur votre investissement
D'autre part, une réduction d’impôt de 11% du montant de votre investissement est prévue avec la loi Bouvard Censi si vous investissez en 2012.

Étudiez bien le marché. Ne vous précipitez pas. Allez sur place. Ne surpayez pas le bien en comparant les tarifs avec le marché de l'ancien.
Ne perdez pas de vue que c'est un bail commercial en location meublé.
Avant tout engagement demandez un exemplaire du bail tel qu'il sera rédigé à postériori et faites en un préalable à toute signature.
Si des travaux sont à prévoir en fin de bail (9 ans), l'expérience de PVCP doit permettre d'estimer un ordre de valeur. Qu'il faudra comparer à une réduction inévitable du loyer (PVCP ne le négocie pas, il l'impose en prétextant des raisons économiques plus ou moins valables). C'est pourtant eux qui sont venu vous chercher mais c'est vous qui assumerez leurs "mauvais" choix commerciaux (certes assez rares).

Si votre vendeur P&V n’accepte pas vos conditions, vous pourrez signalez sa pratique à la DGCCRF, la répression des fraudes.

Et faites vous expliquer par votre vendeur les tenants et aboutissants du bail commercial, vous verrez bien à ses réponses son honnêteté intellectuelle à défaut d'autre.

Bon courage dans vos recherches.

Admin

[salva]

Bonjour Rosalie3351 et Admin,

Merci pour ces infos.

Dans notre cas c'est un investissement pour bénéficier de réduction d'impôts et pour capitaliser pour notre retraite dans environ 15 ans ce qui correspond à la durée du crédit que l'on va faire.

Par contre nous ne souhaitons pas du tout pouvoir bénéficier de période de location de notre bien immobilier.
Cela fait peut-être un argument de vente en moins pour P&V et des soucis en moins pour nous.

Le commercial doit revenir fin du mois avec une proposition de bien plus concrète donc avec la surface, le nom et le lieu des résidence qu'il va nous proposer et d'autre information je suppose.
Par contre ce qui me gène c'est qu'il nous a expliqué qu'a ce stade (prochaine rencontre, fin du mois) il attend un engagement de notre part, donc une signature avec les délai légaux de rétractation en vigueur.
Je n'aime pas trop ce genre de procédé. Est qu'il procède toujours de cette façon chez P&V?
Y a t'il des précaution à prendre à ce stade ?


Autre projet alternatif à celui-ci (donc hors P&V et pas dans des résidences de vacances), c'est un appart que l'on choisirait par nous même et que l'on mettrait en location par le biais d'une agence, car ce que nous recherchons c'est un bien ou l'on ne s'occupe pas de la gestion des locataires.

Salutations.

[Admin]

Bonjour Salva

Tout d'abord il faut vous poser la question suivante: Dans quel but fais je cet investissement ?

Fiscalité! Capitalisation!

Selon le régime fiscale c'est plus ou moins intéressant.

Le seul intérêt aujourd'hui est le LMP ou LMNP loueur en meublé (non) professionnel. Dans le cas d'une résidence de loisir vous bénéficierez d'une exonération de TVA à l'achat donc un crédit portant uniquement sur le Hors Taxe. Attention toutefois cette exonération est valable tant que le bien est sous bail commercial. Autrement dit tout futur acquéreur doit poursuivre ce bail. Sinon vous devrez rétrocéder à l'état la TVA offerte lors de votre achat.
De plus ce type d'achat est amortissable. Si le montage financier est bien fait (ce qui est le moindre des soucis du vendeur P&V qui cherche tout simplement à vendre le bien dont P&V est promoteur) vous n'aurez pas à payer d’impôt sur ce bien qui devrait avoir une balance fiscale déficitaire chaque année. Pour faire simple les intérêts de votre crédit doivent être supérieurs ou égaux au loyer (numéraire + équivalent utilisation) (voir ci après).

ATTENTION Il S'AGIT D'UN BAIL COMMERCIAL:
Les vendeurs ne vous en parlent pratiquement jamais et s'ils le font, ils minimisent la portée juridique de ce type de bail.
CE N'EST PAS UN BAIL D'HABITATION:
Les contraintes du propriétaire sont difficiles à cerner pour les novices que nous sommes. Un bail commercial est un contrat entre propriétaire et locataire (ici P&V). Comme dans tout bail c'est au propriétaire de proposer un loyer au locataire. Ici dans tous les cas c'est P&V qui établit et propose le bail commercial à la place du propriétaire. Ce qui est non conforme à la loi. Ce bail est toujours proposé au moment de la livraison du bien (un à deux mois avant) par conséquent bien après l'achat (crédit déjà engagé) et si vous voulez que votre bien soit louer pour obtenir vos "loyers garantis" vous n'avez plus le choix vous devez signer sous peine de ne pas avoir de revenu.
Un chantage ? Non. Mais un dol ? Oui. Car si P&V mettait autant de soins qu'il met à vendre ses lots, dans les explications claires et sans équivoques permettant aux futurs acquéreurs de se prononcer en toute connaissance de cause je pense que ses ventes s'en ressentiraient. Le futur acquéreur n'ayant pas tous les éléments pour décider de son achat!!!
D'ailleurs je vous engage à demander les documents suivants préalables à toute signature qui vous engagerai dans une ruelle sombre et sans réelle sortie identifiée. Je serai bien étonné que le vendeur vous les fournisse.

Un spécimen de bail commercial. De cet façons vous pourrez l'étudier tranquillement chez vous et le faire examiner par un avocat conseil avant de prendre votre décision. Il devra comporter les annexes et notamment la façon dont sont déterminés les loyers correspondant aux semaines d'utilisation s'il y en a.
Les semaines d'utilisations ne sont souvent pas négociables au moment ou l'on vous présente le bail. C'est donc avant de signer l'achat du bien qu'il faut déterminer le revenu et les semaines d'utilisations.

En tant que futur propriétaire un exemplaire du catalogue d'échange. Cela vous permettra de prendre conscience des abus en matière de "frais administratifs d'échanges" prohibitifs. Ce catalogue établi par P&V vous permet l'accès à une sélection très restreinte de résidences pour lesquelles vous pouvez échanger vos semaines d'utilisations selon un système de point. Ce système de point pyramidale vous interdit l'accès en échange à toute résidence de qualité supérieur. C'est donc soit à l'identique soit moins bien !!!
Remarque: En tant que propriétaire P&V vous propose des réductions sur toutes les résidences du groupe.
Ce système d'échange restreint à quelques résidences est à mon sens un abus de plus car P&V vous facture vos semaines d'utilisation à la moyenne des tarifs semaines de la saison (très haute, haute, moyenne ou basse) utilisée, cela sans aucune remise. Le propriétaire paye donc le prix fort ses semaines d'utilisations et de plus paye la TVA sur les loyers (loyer garanti en numéraire (virer sur le compte bancaire du propriétaire) + loyer équivalent aux semaines d'utilisations). Dans ces conditions les échanges devraient se faire dans toutes les résidences P&V du catalogue.

Un exemple:

Loyer garanti par le bail 8000€ HT soit 8560€ TTC. Cette somme est versé sur le compte bancaire du propriétaire.
Loyer en équivalent utilisation 3500€ HT soit 3745€ TTC. Cette somme est calculée sur la moyenne des semaines d'une saison donnée dans laquelle vous avez utilisé votre bien. Pour 1 semaine de THS on prend toute les semaines de la période de THS, on additionne les tarifs de chaque semaine puis on divise par le nombre de semaine. On obtient la moyenne.
Dans notre exemple les 3500€ pourraient être l'équivalent de 3 semaines d'utilisations. 1 THS + 1 HS + 1BS.

Vous ajoutez 7% de TVA sur les loyer HT

8000€ + 560€ = 8560€
3500€ + 245€ = 3745€
11500€ + 805€ = 12305€

Vous obtenez 805€ de TVA que vous devrez rembourser au fisc (c'est un bail commercial et la TVA doit être payer à l'état).

De vos 8560€ TTC il restera 8560€ - 805€ = 7755€ net le loyer garanti est amputé de 805€. Cela m'étonnerai que le vendeur vous parle de cela!!! Les chiffres du loyer garanti annoncé sont HT et le système de TVA ne vous est jamais expliqué. Demandé au vendeur. Je suis sûr qu'il ne saura même pas vous l'expliquer obnubilés qu'il est par le seul fait de vendre.

Dans ces conditions à quoi sert un catalogue d'échange puisque les propriétaires payent leurs semaines d'utilisations comme n'importe quel client paye sa semaine !!! A ceci près que la moyenne est légèrement plus faible que la semaine catalogue. Seulement vous , vous ne bénéficiez d'aucune ristourne à -20% ou - 30% dont bénéficient les clients P&V. Si vous faites la moyenne des semaines d'une saison donnée quel qu’elle soit il est fort à parier que votre moyenne propriétaire soit plus élevée!!!!!

Les avantages propriétaires sont un leurre. De plus ils sont proposés voir imposés unilatéralement par P&V et ce n'est pas contractuel !!!

J'ai peut être oublié quelques points dans mes propos mais demandé à votre vendeur ceux que je viens d'évoquer et négociez le bail avant tout achat car c'est lui qui vous engage avec P&V pendant un long, très long moment.
De plus Rosalie3351 à abordé des sujets non négligeables et notamment la remise en état par les propriétaires de leur appartement. En toute logique le propriétaire met à disposition un local commercial (les murs, ici l'appartement) qui doit être en bon état technique. C'est donc à P&V d'arranger à ses frais et non à ceux du propriétaire l'appartement dont il est locataire. Si vous êtes d'accord avec cette approche je pense que vous aurez compris qu'avant de vous engager avec P&V quelques précautions sont à prendre; Par exemple d'exiger que tout travaux d'embellissement en fin de bail sera à leur frais (A écrire dans le bail évidemment). Je serai très étonné qu'ils acceptent.
Je me tairai ici de dire ce que je pense des vendeurs en générale et ceux de P&V en particulier...

NE SIGNEZ PAS TANT QUE PERSISTE UNE ZONE D'OMBRE. NE VOUS LAISSEZ PAS TENTER, VOUS DEVEZ TOUT SAVOIR DU PRODUIT QUE VOUS ACHETEZ.

ET SURTOUT N'OUBLIEZ PAS QUE VOUS ACHETEZ D'ABORD UN BIEN IMMOBILIER.

Admin

[Gérard]

Bonjour,

Demander à votre commercial qu'il vous montre dans votre projet de bail, le texte concernant les indemnités d'éviction, faites vous préciser le montants des frais de rénovations à votre charge au renouvellement du bail, le montants des loyers après renouvellement, le prix de revente estimé par P&V en fin de bail si vous voulez revendre votre bien. Demandez aussi à ce commercial, ce qui se passe pour vous et les conséquences, si P&V ne renouvelle pas le bail pour cause par exemple de non rentabilité.

C'est ce qui me vient à l'esprit, mais nul doute que d'autres membres en rajouteront.

Bon dimanche
Cordialement

[salva]

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et bien content de l'avoir trouvé car il est vrai que lorsque l'on est dans un projet immobilier on se trouve parfois bien seul

Nous avons rencontré un commercial P&V qui nous a présenté le fonctionnement avec P&V. Nous allons le rencontrer à nouveau bientôt pour plus de précision ou il doit nous faire une proposition d'appartement en fonction de notre budget.

Entre temps après quelques recherche je ne suis pas persuadé que ce type de projet sois si intéressant que cela.

Il me semble en 1er lieu que c'est l’acquéreur (nous) qui prenons tous les risques et qui sommes pieds et poings lié avec P&V durant la durée du bail voir plus lors du renouvellement.

-Pour notre projet nous ne voulons pas bénéficier de semaines de vacances, cela est-il une raison de ne pas s'orienter dans ce type de projet ?
- Que ce passe t'il en fin de bail ?
1) Si P&V ne souhaite pas continuer : Ça semble relativement simple, on leur doit rien, mais il faut se débrouiller pour gérer son appartement. En même temps s'il ne veulent plus continuer c'est peut-être aussi qu'il y a des problèmes dans la résidence.
2) Si c'est nous qui ne continuons pas à la fin du bail. Que ce passe t'il car nous aurions un appartement à gérer seul dans une résidence ou il y aurais plein d'autre appartement géré par P&V. Quand est il dans ce cas des infrastructures comme par exemple la piscine ? un "non" P&V peut-il toujours en bénéficier ?

J'aurais surement bien d'autre question d'ici la prochaine rencontre avec P&V.

Bon dimanche.

Salutations.

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