Analyse de Me T. VALLAT - N° de pourvoi: 11-19387

[Chaous]

Dangers de la défiscalisation :
une banque condamnée pour ne pas avoir averti l’investisseur des risques inhérents à ce type de produits.


Par Thierry Vallat, Avocat.
- jeudi 17 janvier 2013

Pour ne pas avoir suffisamment averti des investisseurs novices des dangers financiers et du caractère aléatoire d’une opération de défiscalisation immobilière, la banque prêteuse vient d’être sanctionnée par la Cour de Cassation pour manquement à son devoir de conseil.

La défiscalisation immobilière comporte des risques.

Or, ceux-ci, connus des professionnels mais pas des profanes, sont le plus souvent totalement occultés par les commercialisateurs de ces produits, les promoteurs immobiliers et les banquiers qui les financent, laissant régulièrement des investisseurs dans le plus complet désarroi et la détresse financière.

Pour ne pas avoir suffisamment averti des investisseurs novices des dangers financiers et du caractère aléatoire de l’opération immobilière envisagée, la banque CIC de l’Ouest vient d’être sanctionnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2013 (pourvoi n° 11-19387) qui ne manquera pas de faire jurisprudence, tant sa motivation parait judicieuse.

Les faits sont emblématiques de ce type de comportements condamnables et, à juste titre, stigmatisés par la Haute Juridiction.

La Cour d’appel de Rennes avait condamné, le 24 mars 2011, in solidum la BANQUE CIC OUEST, anciennement dénommée le Crédit Industriel de l’Ouest, venant aux droits de la Banque Régionale de l’Ouest, et la Société CM-CIC AFEDIM à verser à un couple d’investisseurs la somme de 120.000 € en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Les époux, qui n’étaient pas clients de la banque BRO devenue CIO, avaient noué contacts en janvier 2004 avec cet établissement et avec la Société AFEDIM, agence immobilière du groupe CIO, sans que les modalités concrètes d’établissement de ces relations ne soient d’ailleurs précisées dans l’arrêt, avec le souhait clairement énoncé de réaliser un investissement leur permettant une défiscalisation de leurs revenus d’un niveau important.

En réponse à cette demande, leur a été fournie par la Société AFEDIM la plaquette, relative au projet de rénovation de l’Hôtel TOUTIN, classé monument historique, propriété de la Société MINERVE, présentant l’immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot. Sur la base de ces coûts, la Société AFEDIM a alors réalisé deux études personnalisées à partir des revenus des époux, en modifiant la base par l’intégration dans leurs ressources de dividendes provenant de leur société, ce dont attestent les déclarations fiscales. L’estimation réalisée sur une durée de 16 ans, prenant en compte un revenu locatif à compter de juin 2007 et opérant la déduction du montant total des travaux outre les intérêts d’emprunt et autres charges mettait en évidence un gain à terme estimé entre 360.000 et 402.000 € et une économie d’impôts significative, après avoir prévu le financement complet de l’opération par des prêts souscrits auprès de la BRO.

La nature de la demande des investisseurs, celle de l’opération envisagée, l’organisation de son montage et les moyens dépendant de la banque mis en œuvre pour la présenter aux investisseurs démontrent que le rôle du banquier ne s’est pas limité comme il le prétendait à une simple intervention ponctuelle en qualité de prêteur de deniers, tandis que celui de la Société AFEDIM ne peut être résumé comme elle le soutient à une prestation d’agence immobilière, ayant simplement rapproché vendeur et acquéreurs, ce d’autant que les promesses de vente engageant la Société MINERVE versées aux débats, les actes authentique n’étant pas produits, ne portent pas mention de l’intervention d’une agence immobilière ou d’honoraires de négociation. Elles révèlent au contraire une participation conjointe de la Société BRO et la Société AFEDIM à la concrétisation de l’investissement présenté aux appelants. Intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d’un monument classé et application des avantages fiscaux).

Il appartenait donc à la banque et à la Société AFEDIM d’informer les époux, en corrolaire des avantages annoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier. Il est constant que cette information doit être délivrée avant que les investisseurs ne s’engagent, de sorte que le comportement et les votes des époux lors des différentes assemblées générales de l’association syndicale libre étaient indifférents et ne pouvaient atténuer un éventuel manquement à l’obligation d’information et de conseil.

A cet égard, les juges du fond avaient considéré qu’il n’était pas contestable que de par leur activité professionnelle et leur niveau de responsabilité, les investisseurs n’étaient en mesure de comprendre l’équilibre financier de l’opération et le fonctionnement de la défiscalisation et ne pouvaient se méprendre sur le fait que l’étude personnalisée réalisée en janvier 2004, constituaient une estimation qui n’avait pas de valeur contractuelle, ce qu’elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu’il n’était pas fait état dans la plaquette annonçant l’opération de rénovation d’une date de livraison ou d’un montant définitif de travaux.
Par contre, aucun élément n’établit qu’ils disposaient de connaissances solides leur permettant d’appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l’opération proposée. A cet égard, aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté par la banque et le promoteur de l’opération ne leur permettait d’envisager que le coût des travaux énoncé certes à titre estimatif pouvait évoluer dans les proportions très au-delà de la marge de 10% habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37% en raison essentiellement d’exigences de l’architecte des bâtiments de France et de l’état de l’immeuble après un examen attentif, alors que les coûts annoncés représentaient déjà un montant supérieur au prix des appartements.

Dès lors, il appartenait aux professionnels au fait de ce type d’investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d’attirer particulièrement l’attention des clients sur ce point, ce d’autant que la plaquette réalisée par le vendeur était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et sur leur validation par l’architecte des bâtiments de France.
Par ailleurs, ils devaient informer précisément les candidats à l’investissement de ce que la possibilité de déduire fiscalement l’intégralité du coût des travaux, élément important de l’avantage accordé, était beaucoup plus complexe et subtile à mettre en œuvre que ce qui était énoncé dans le projet de rénovation de la Société MINERVE et dépendait de la nature et de l’ampleur des travaux de rénovation effectués dans les lieux ainsi que de leur destination initiale, paramètres qui pouvaient donner lieu à contestation et discussion de la part de l’administration fiscale, le contentieux sur ce point étant relativement fréquent, avec un risque final de redressement.
La délivrance de celle information était d’autant plus importante pour guider les époux dans leur choix, que les travaux devant être menés par les propriétaires investisseurs regroupés au sein d’une association syndicale, ils se trouvaient soumis aux décisions majoritaires de cette structure, quant à la définition des travaux à réaliser.

La banque, pas plus que la Société AFEDIM, professionnelles au fait des risques présentés par les investissements qu’elles proposent ne justifiaient avoir attiré l’attention des époux sur ces deux points avant qu’ils ne s’engagent dans cet investissement. Le manquement à leur obligation d’information et de conseil était par suite établi.

Cette méconnaissance de leur obligation a ainsi privé les investisseurs de la possibilité d’évaluer en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération proposée à leur situation et à leur attente et de se diriger vers d’autres produits défiscalisés d’un fonctionnement plus simple, préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui ne peut qu’être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Leur préjudice a été ainsi évalué à la somme de 120. 000 €.

Sur le pourvoi de la Banque et du commercialisateur, la Chambre commerciale confirme cette analyse et précise sans ambiguïté qu’intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, il appartenait à la banque et à la société Afedim d’informer leurs clients, "en corollaire des avantages annoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier, et qu’il appartenait à la banque et à la société Afedim au fait de ce type d’investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d’attirer l’attention des clients sur ce point, de telle sorte que lors de la conclusion de l’opération d’investissement les investisseurs n’avaient pu mesurer l’importance du risque en découlant."

La banque et la société ont ainsi manqué à leur devoir d’information et de conseil, en les privant de la possibilité d’évaluer, en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération proposée à leur situation et à leur attente.

Une décision courageuse et dont nombre de professionnels peu scrupuleux de ce type d’investissement défiscalisés tireront, nous l’espérons, les enseignements.

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