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Opérations de défiscalisation : VEFA quels sont les dangers de ce contrat ?
Chaous Lun 4 Sep 2017 - 8:25
Opérations de défiscalisation : VEFA quels sont les dangers de ce contrat ?
Le contrat de VEFA a incontestablement un très grand succès depuis des années. Il est relativement simple et assez souple. Toutefois, ce contrat qui est souvent présenté comme un contrat « clef en main », comporte un certain nombre de dangers, auxquels il faut être attentif, sous peine de très mauvaises surprises.
Les plaquettes publicitaires
Comme dans les jeux vidéo, il y a désormais une juxtaposition permanente entre un monde virtuel et un monde réel. Les plaquettes de présentation, les documents de vente et leurs annexes, font incontestablement partie du monde virtuel. Il s’agit d’appâter le client et de le séduire.
Il convient donc de se méfier de ces documents qui ne présentent que les bons aspects du projet ou du site, quand ils ne sont pas outrancièrement magnifiés, ignorant délibérément les aspects moins favorables.
Toutefois grâce à internet, il est facile de vérifier l’emplacement du programme, de se renseigner sur le dynamisme économique de la région considérée. Le mieux est encore de se rendre sur place et de se rendre compte par soi-même.
Le contrat de réservation
Outre le fait que ce contrat est souvent signé sous la pression du commercialisateur qui prétexte toujours que le programme est presque totalement vendu, (ce qui s’avère souvent complètement faux), ce contrat est toutefois encadré par la loi et doit présenter un minimum d’informations sur les constructions à venir.
Ce que le Code de la Construction et de l’Habitation appelle « contrat préliminaire », doit indiquer au minimum :
Les surfaces, le nombre de pièces, en précisant les pièces de service, la situation du lot dans l’immeuble Art. R.261-25 ;
La qualité des constructions doit être établie par une note technique, elle doit être suffisante et précise (ce qui est très rarement le cas), ces notes doivent concerner tant les lots privatifs que les parties communes. Art. R.261-25 ;
Le prix et éventuellement les modalités de sa révision, la date de la vente, et les prêts que le promoteur pourra faire obtenir au client (pratiquement jamais appliqué) Art. R.261-26 ;
Quant au dépôt de garantie, il ne peut être supérieur à 5% du prix si le délai de vente inférieur à un an, et de 2% si la vente est projetée dans un délai supérieur. Mais, aucun dépôt, si délai de vente est supérieur à 2 ans. Art. R.261-28 ;
Toutefois, l’article R.261-31 prévoit la restitution de ce dépôt de garantie dans de nombreux cas :
« a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. ».
La procuration en brevet
Ce document est un pouvoir que donne le futur acquéreur à un notaire, qui n’est pas celui qui rédigera l’acte de vente, pour le signer en ses lieux et places. Ce document ne devrait être usité que si l’acquéreur est véritablement empêché de signer l’acte pour une raison impérative. Or, très souvent dans les programmes immobiliers de défiscalisation, une prime de 100 à 200 € est accordée par le promoteur pour inciter le client à user de cette faculté.
Cependant cette option est à éviter à tout prix. Vous avez tout intérêt à vous déplacer pour venir signer l’acte et s’il le faut, à bombarder le notaire de questions sur le contrat et sur les termes que vous ne comprendriez pas. Vous avez aussi tout intérêt à vous faire accompagner par un avocat, car il est très facile pour un praticien du droit, de « rouler le client dans la farine » en le berçant d’illusions…
Il faut en effet savoir que par usage, l’obligation de conseil des notaires se fait souvent à l’occasion de la signature du contrat, que le notaire est tenu de lire à haute voix, tout en expliquant les termes à la demande des signataires. Or, si vous êtes représenté par un clerc de notaire le jour de la signature, il ne faut pas imaginer un instant que ce clerc posera les questions à votre place.
En pratique, le clerc est invité à signer et parapher l’acte et à reprendre son train le plus rapidement possible. Conséquence, vous n’aurez bénéficié d’aucun conseil lors de cette signature. Aussi, passée la signature, il est trop tard pour poser des questions.
Sachez, et cela est très important, que dans les huit jours de la signature du contrat devant le notaire, vous avez la possibilité de vous rétracter et de faire machine arrière. Il vous faudra le notifier au notaire par lettre recommandée et de ne pas laisser passer le délai.
Modalités de paiement du prix
Les promoteurs comme les notaires peuvent, pour certains, être très imaginatifs sur le sujet. Mais ces versements sont encadrés par la loi car il n’est pas acceptable que l’acquéreur soit obligé contractuellement de verser à des étapes intermédiaires des sommes de manière continue. L’article R.261-14 donne le cadre :
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l’achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble. »
Au cas d’un programme de défiscalisation immobilière
Dans cette hypothèse, vous devez absolument exiger que soit mentionné dans le contrat notarié que votre acquisition s’inscrit dans le cadre d’une opération de défiscalisation et non d’une acquisition classique d’un bien immobilier. Vous ferez de même préciser la loi sous le régime duquel le programme est réalisé.
Cette précaution vous permettra d’attraire le notaire en responsabilité et d’obtenir beaucoup plus facilement des condamnations, si par exemple vous devez vous apercevoir que le modèle économique du contrat n’était pas viable.
La garantie financière de l’achèvement de l’immeuble
La loi oblige le promoteur à offrir cette garantie. Il y a encore quelques années, le promoteur pouvait proposer une garantie « intrinsèque », ce qui était très dangereux et au final ne garantissait rien du tout, dans la mesure où, la garantie reposait uniquement sur les fonds propres du promoteur, qui, s’il faisait faillite, disparaissait du même coup.
Depuis, la loi a enfin changé. L’article R.261-17 permet uniquement deux garanties : soit par une caution (accordée par une banque ou une société de cautionnement) ou par une compagnie d’assurance. C’est la garantie extrinsèque.
Si donc un promoteur vous propose néanmoins, une garantie « intrinsèque » fuyez-le et sachez que c’est désormais impossible.
VEFA et promoteurs
La taille et la compétence peuvent être les problèmes majeurs de ce type de contrat. Un promoteur de petite taille peut faire peser un risque sur l’achèvement de la construction. Toutefois, il est impératif de savoir si votre promoteur est un promoteur de souche, et donc de savoir s’il a été formé à ce métier, qui est loin d’être évident et qui requiert des compétences multiples et des talents certains en ingénierie financière.
Méfiez-vous des promoteurs qui ne seraient pas issus de ce sérail, et qui d’agents immobiliers se seraient récemment convertis pour sévir dans un marché lucratif, mais à hauts risques (pour les acquéreurs surtout).
Il ne faut donc pas hésiter avant de signer un contrat de réservation à se renseigner sur le promoteur, sur ses origines, savoir si ses comptes sont régulièrement déposés et sur sa santé financière.
Après avoir signé, lorsque le chantier a commencé, interrogez-le régulièrement, il ne vous répondra peut-être pas mais au moins vous aurez montré que vous vous préoccupiez du sujet.
Si le chantier prend du retard, dépêchez un avocat qui s’y connait en construction ou un architecte, car il pourra se rendre compte par lui-même des problèmes qui se posent et savoir s’ils sont ou non surmontables.
Allez voir le chantier
Contractuellement, on vous rappellera souvent que vous n’avez rien à y faire. Toutefois, ne soyez pas naïf et ne vous laissez pas impressionner. C’est votre programme, c’est votre investissement. Il est normal que vous vous en préoccupiez et peu importe que l’on vous dise qu’il s’agit d’un simple support à une défiscalisation.
Ce « support » doit être bien construit, car il abritera des locataires et peut-être vous-même plus tard. Il est donc légitime d’avoir un minimum d’exigence sur la qualité des constructions. La qualité aura indéniablement un fort impact sur les locataires. Elle est un facteur de fidélisation. Dans le cas contraire, attendez-vous à un turn over constant des locataires.
La visite d’un chantier est toujours pleine d’enseignements, car elle vous donnera une impression générale et peut-être aurez-vous la possibilité de discuter avec les sous-traitants qui peuvent vous donner des informations très précieuses (ambiance du chantier, comportement du maitre de l’ouvrage, son professionnalisme, les paiements sont-ils réguliers, etc.).
Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre des photos et à interroger les environs pour savoir comment se passe le chantier. Au besoin, interrogez le service de l’urbanisme de la mairie.
En conclusion de ces quelques conseils qui relèvent tous du bon sens, vous ne devez pas rester passif dans une opération en VEFA. C’est aussi votre projet. Le promoteur et les constructeurs sont payés pour concrétiser votre projet et votre investissement. Sans être systématiquement suspicieux, vous devez avoir une collaboration active, cela vous obligera à être vigilant.
Ceux qui ont eu le malheur de tout laisser faire, sans jamais se préoccuper de rien, sont aujourd’hui devant les tribunaux.
Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 25 août 2017.
Pour contacter notre cabinet :
Courriel : juaye@france-lex.com
Téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).
Merci pour vos témoignages et commentaires !
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com
Source http://www.pangelex.com/defiscalisation/operations-de-defiscalisation-vefa-quels-sont-les-dangers-de-ce-contrat/
Le contrat de VEFA a incontestablement un très grand succès depuis des années. Il est relativement simple et assez souple. Toutefois, ce contrat qui est souvent présenté comme un contrat « clef en main », comporte un certain nombre de dangers, auxquels il faut être attentif, sous peine de très mauvaises surprises.
Les plaquettes publicitaires
Comme dans les jeux vidéo, il y a désormais une juxtaposition permanente entre un monde virtuel et un monde réel. Les plaquettes de présentation, les documents de vente et leurs annexes, font incontestablement partie du monde virtuel. Il s’agit d’appâter le client et de le séduire.
Il convient donc de se méfier de ces documents qui ne présentent que les bons aspects du projet ou du site, quand ils ne sont pas outrancièrement magnifiés, ignorant délibérément les aspects moins favorables.
Toutefois grâce à internet, il est facile de vérifier l’emplacement du programme, de se renseigner sur le dynamisme économique de la région considérée. Le mieux est encore de se rendre sur place et de se rendre compte par soi-même.
Le contrat de réservation
Outre le fait que ce contrat est souvent signé sous la pression du commercialisateur qui prétexte toujours que le programme est presque totalement vendu, (ce qui s’avère souvent complètement faux), ce contrat est toutefois encadré par la loi et doit présenter un minimum d’informations sur les constructions à venir.
Ce que le Code de la Construction et de l’Habitation appelle « contrat préliminaire », doit indiquer au minimum :
Les surfaces, le nombre de pièces, en précisant les pièces de service, la situation du lot dans l’immeuble Art. R.261-25 ;
La qualité des constructions doit être établie par une note technique, elle doit être suffisante et précise (ce qui est très rarement le cas), ces notes doivent concerner tant les lots privatifs que les parties communes. Art. R.261-25 ;
Le prix et éventuellement les modalités de sa révision, la date de la vente, et les prêts que le promoteur pourra faire obtenir au client (pratiquement jamais appliqué) Art. R.261-26 ;
Quant au dépôt de garantie, il ne peut être supérieur à 5% du prix si le délai de vente inférieur à un an, et de 2% si la vente est projetée dans un délai supérieur. Mais, aucun dépôt, si délai de vente est supérieur à 2 ans. Art. R.261-28 ;
Toutefois, l’article R.261-31 prévoit la restitution de ce dépôt de garantie dans de nombreux cas :
« a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. ».
La procuration en brevet
Ce document est un pouvoir que donne le futur acquéreur à un notaire, qui n’est pas celui qui rédigera l’acte de vente, pour le signer en ses lieux et places. Ce document ne devrait être usité que si l’acquéreur est véritablement empêché de signer l’acte pour une raison impérative. Or, très souvent dans les programmes immobiliers de défiscalisation, une prime de 100 à 200 € est accordée par le promoteur pour inciter le client à user de cette faculté.
Cependant cette option est à éviter à tout prix. Vous avez tout intérêt à vous déplacer pour venir signer l’acte et s’il le faut, à bombarder le notaire de questions sur le contrat et sur les termes que vous ne comprendriez pas. Vous avez aussi tout intérêt à vous faire accompagner par un avocat, car il est très facile pour un praticien du droit, de « rouler le client dans la farine » en le berçant d’illusions…
Il faut en effet savoir que par usage, l’obligation de conseil des notaires se fait souvent à l’occasion de la signature du contrat, que le notaire est tenu de lire à haute voix, tout en expliquant les termes à la demande des signataires. Or, si vous êtes représenté par un clerc de notaire le jour de la signature, il ne faut pas imaginer un instant que ce clerc posera les questions à votre place.
En pratique, le clerc est invité à signer et parapher l’acte et à reprendre son train le plus rapidement possible. Conséquence, vous n’aurez bénéficié d’aucun conseil lors de cette signature. Aussi, passée la signature, il est trop tard pour poser des questions.
Sachez, et cela est très important, que dans les huit jours de la signature du contrat devant le notaire, vous avez la possibilité de vous rétracter et de faire machine arrière. Il vous faudra le notifier au notaire par lettre recommandée et de ne pas laisser passer le délai.
Modalités de paiement du prix
Les promoteurs comme les notaires peuvent, pour certains, être très imaginatifs sur le sujet. Mais ces versements sont encadrés par la loi car il n’est pas acceptable que l’acquéreur soit obligé contractuellement de verser à des étapes intermédiaires des sommes de manière continue. L’article R.261-14 donne le cadre :
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l’achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble. »
Au cas d’un programme de défiscalisation immobilière
Dans cette hypothèse, vous devez absolument exiger que soit mentionné dans le contrat notarié que votre acquisition s’inscrit dans le cadre d’une opération de défiscalisation et non d’une acquisition classique d’un bien immobilier. Vous ferez de même préciser la loi sous le régime duquel le programme est réalisé.
Cette précaution vous permettra d’attraire le notaire en responsabilité et d’obtenir beaucoup plus facilement des condamnations, si par exemple vous devez vous apercevoir que le modèle économique du contrat n’était pas viable.
La garantie financière de l’achèvement de l’immeuble
La loi oblige le promoteur à offrir cette garantie. Il y a encore quelques années, le promoteur pouvait proposer une garantie « intrinsèque », ce qui était très dangereux et au final ne garantissait rien du tout, dans la mesure où, la garantie reposait uniquement sur les fonds propres du promoteur, qui, s’il faisait faillite, disparaissait du même coup.
Depuis, la loi a enfin changé. L’article R.261-17 permet uniquement deux garanties : soit par une caution (accordée par une banque ou une société de cautionnement) ou par une compagnie d’assurance. C’est la garantie extrinsèque.
Si donc un promoteur vous propose néanmoins, une garantie « intrinsèque » fuyez-le et sachez que c’est désormais impossible.
VEFA et promoteurs
La taille et la compétence peuvent être les problèmes majeurs de ce type de contrat. Un promoteur de petite taille peut faire peser un risque sur l’achèvement de la construction. Toutefois, il est impératif de savoir si votre promoteur est un promoteur de souche, et donc de savoir s’il a été formé à ce métier, qui est loin d’être évident et qui requiert des compétences multiples et des talents certains en ingénierie financière.
Méfiez-vous des promoteurs qui ne seraient pas issus de ce sérail, et qui d’agents immobiliers se seraient récemment convertis pour sévir dans un marché lucratif, mais à hauts risques (pour les acquéreurs surtout).
Il ne faut donc pas hésiter avant de signer un contrat de réservation à se renseigner sur le promoteur, sur ses origines, savoir si ses comptes sont régulièrement déposés et sur sa santé financière.
Après avoir signé, lorsque le chantier a commencé, interrogez-le régulièrement, il ne vous répondra peut-être pas mais au moins vous aurez montré que vous vous préoccupiez du sujet.
Si le chantier prend du retard, dépêchez un avocat qui s’y connait en construction ou un architecte, car il pourra se rendre compte par lui-même des problèmes qui se posent et savoir s’ils sont ou non surmontables.
Allez voir le chantier
Contractuellement, on vous rappellera souvent que vous n’avez rien à y faire. Toutefois, ne soyez pas naïf et ne vous laissez pas impressionner. C’est votre programme, c’est votre investissement. Il est normal que vous vous en préoccupiez et peu importe que l’on vous dise qu’il s’agit d’un simple support à une défiscalisation.
Ce « support » doit être bien construit, car il abritera des locataires et peut-être vous-même plus tard. Il est donc légitime d’avoir un minimum d’exigence sur la qualité des constructions. La qualité aura indéniablement un fort impact sur les locataires. Elle est un facteur de fidélisation. Dans le cas contraire, attendez-vous à un turn over constant des locataires.
La visite d’un chantier est toujours pleine d’enseignements, car elle vous donnera une impression générale et peut-être aurez-vous la possibilité de discuter avec les sous-traitants qui peuvent vous donner des informations très précieuses (ambiance du chantier, comportement du maitre de l’ouvrage, son professionnalisme, les paiements sont-ils réguliers, etc.).
Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre des photos et à interroger les environs pour savoir comment se passe le chantier. Au besoin, interrogez le service de l’urbanisme de la mairie.
En conclusion de ces quelques conseils qui relèvent tous du bon sens, vous ne devez pas rester passif dans une opération en VEFA. C’est aussi votre projet. Le promoteur et les constructeurs sont payés pour concrétiser votre projet et votre investissement. Sans être systématiquement suspicieux, vous devez avoir une collaboration active, cela vous obligera à être vigilant.
Ceux qui ont eu le malheur de tout laisser faire, sans jamais se préoccuper de rien, sont aujourd’hui devant les tribunaux.
Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 25 août 2017.
Pour contacter notre cabinet :
Courriel : juaye@france-lex.com
Téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).
Merci pour vos témoignages et commentaires !
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com
Source http://www.pangelex.com/defiscalisation/operations-de-defiscalisation-vefa-quels-sont-les-dangers-de-ce-contrat/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
Prescription
Chaous Jeu 23 Mar 2017 - 9:53
Prescription
Nous sommes souvent contactés par des investisseurs malheureux qui ont acheté leur bien en 2007 et 2008 et qui s’aperçoivent que le prix de vente possible est souvent égal au tiers du prix d’acquisition. Dans les simulations préalables à la vente, les commercialisateurs avaient au contraire laissé entrevoir une plus-value.
Les investisseurs lésés nous demandent alors s’ils peuvent engager une action.
La question qui se pose immédiatement est celle du délai pour agir, du délai de prescription. En effet, l’article 2224 précise que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
La difficulté est de savoir ce qu’il faut entendre par « a connu ou aurait du connaître les faits. »
Pour le moment, il n’y a que peu de jurisprudence de la Cour de Cassation et les décisions de la Cour d’appel sont souvent contradictoires. Il faut donc les scruter et les examiner attentivement, ce que nous faisons quasi quotidiennement.
Deux arrêts ont attiré notre attention :
Le premier de la Cour d’appel de Bastia en date du 10 Février 2016. (N° 14/00102).
Cette décision donne, certes, tort aux investisseurs malheureux mais reconnaît que le délai de prescription à l’encontre du notaire ne commence que lorsque le préjudice s’est révélé dans son intégralité, « Sur la prescription » :
La prescription applicable à l’action engagée contre le notaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil est la prescription quinquennale édictée par l’article 2224 du Code civil. Selon ce texte, la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, si le procès-verbal de réception du 7 mai 2007 contient expressément la constatation de la non réalisation des cuisines supplémentaires à la fourniture desquelles s’était engagée la société venderesse, et de la nécessité de certaines reprises, sans plus de précisions, aucun élément concernant un quelconque manquement du notaire quant aux obligations en matière de vente en l’état futur d’achèvement n’est relevé ; on ne trouve pas non plus dans ce document de mention relative aux non-conformités électriques qui ont été révélées ultérieurement dans le courrier du 30 juillet 2009.
En réalité, il n’est pas démontré que, dans les 5 années précédent l’exploit introductif d’instance, le dommage aujourd’hui invoqué par les époux P. comme étant la conséquence des fautes du notaire, s’était révélé dans son intégralité.
Le second arrêt est de la Cour d’appel de RIOM du 10 Octobre 2016 (N° 15/01794). L’argumentation des demandeurs était fondée en partie sur le dol et les investisseurs avaient reçu un courrier dans l’année qui avait suivi leur acquisition, duquel il ressortait qu’ils avaient été informés de la baisse des prix. La prescription courait donc à partir de la réception de cette information. Ils étaient donc prescrits. Mais, cette décision est plutôt favorable aux investisseurs lésés car le délai pourrait courir à compter du jour où un agent immobilier a informé de la valeur du bien, la tentative de vente intervient souvent à l’expiration du délai de neuf ans. Donc pour les acquisitions remontants aux années 2007/2008, il serait possible d’agir.
« Attendu, concernant le dol, que les époux B. DE A. reprochent à la SCI LE JARDIN DES SOURCES d’avoir commis à leur préjudice des « manipulations » et de leur avoir menti quant à la valeur du bien, présenté sous un jour flatteur alors qu’en réalité il était largement surestimé par rapport au marché immobilier local ; qu’ils rapportent à ce propos des exemples de prix glanés sur Internet en octobre 2013 (environ 60 000 EUR) et une estimation faite par un agent immobilier en février 2014 (idem) ;
Attendu que si effectivement le bien acquis pour 170 090 EUR au mois de mai 2007 ne valait alors guère plus du tiers de ce prix, les époux B. DE A. pouvaient facilement s’en apercevoir en prenant quelques renseignements sur l’état du marché immobilier local, comme le ferait tout acheteur moyennement diligent désireux de se lancer dans un tel investissement ;
Attendu qu’à tout le moins, comme l’a exactement observé le Tribunal de grande instance, il résulte du dossier que les acquéreurs ont été informés par le gestionnaire du bien au mois de mars 2008 de la baisse du marché liée à la multiplication des programmes immobiliers dans le même secteur, et de la difficulté de maintenir le loyer initialement prévu, ce pourquoi par un avenant du 17 mars 2008 les époux B. DE A. ont reçu en compensation la somme de 1 829 EUR. »
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 15 mars 2017.
Source : http://www.pangelex.com/defiscalisation/prescription/
Nous sommes souvent contactés par des investisseurs malheureux qui ont acheté leur bien en 2007 et 2008 et qui s’aperçoivent que le prix de vente possible est souvent égal au tiers du prix d’acquisition. Dans les simulations préalables à la vente, les commercialisateurs avaient au contraire laissé entrevoir une plus-value.
Les investisseurs lésés nous demandent alors s’ils peuvent engager une action.
La question qui se pose immédiatement est celle du délai pour agir, du délai de prescription. En effet, l’article 2224 précise que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
La difficulté est de savoir ce qu’il faut entendre par « a connu ou aurait du connaître les faits. »
Pour le moment, il n’y a que peu de jurisprudence de la Cour de Cassation et les décisions de la Cour d’appel sont souvent contradictoires. Il faut donc les scruter et les examiner attentivement, ce que nous faisons quasi quotidiennement.
Deux arrêts ont attiré notre attention :
Le premier de la Cour d’appel de Bastia en date du 10 Février 2016. (N° 14/00102).
Cette décision donne, certes, tort aux investisseurs malheureux mais reconnaît que le délai de prescription à l’encontre du notaire ne commence que lorsque le préjudice s’est révélé dans son intégralité, « Sur la prescription » :
La prescription applicable à l’action engagée contre le notaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil est la prescription quinquennale édictée par l’article 2224 du Code civil. Selon ce texte, la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, si le procès-verbal de réception du 7 mai 2007 contient expressément la constatation de la non réalisation des cuisines supplémentaires à la fourniture desquelles s’était engagée la société venderesse, et de la nécessité de certaines reprises, sans plus de précisions, aucun élément concernant un quelconque manquement du notaire quant aux obligations en matière de vente en l’état futur d’achèvement n’est relevé ; on ne trouve pas non plus dans ce document de mention relative aux non-conformités électriques qui ont été révélées ultérieurement dans le courrier du 30 juillet 2009.
En réalité, il n’est pas démontré que, dans les 5 années précédent l’exploit introductif d’instance, le dommage aujourd’hui invoqué par les époux P. comme étant la conséquence des fautes du notaire, s’était révélé dans son intégralité.
Le second arrêt est de la Cour d’appel de RIOM du 10 Octobre 2016 (N° 15/01794). L’argumentation des demandeurs était fondée en partie sur le dol et les investisseurs avaient reçu un courrier dans l’année qui avait suivi leur acquisition, duquel il ressortait qu’ils avaient été informés de la baisse des prix. La prescription courait donc à partir de la réception de cette information. Ils étaient donc prescrits. Mais, cette décision est plutôt favorable aux investisseurs lésés car le délai pourrait courir à compter du jour où un agent immobilier a informé de la valeur du bien, la tentative de vente intervient souvent à l’expiration du délai de neuf ans. Donc pour les acquisitions remontants aux années 2007/2008, il serait possible d’agir.
« Attendu, concernant le dol, que les époux B. DE A. reprochent à la SCI LE JARDIN DES SOURCES d’avoir commis à leur préjudice des « manipulations » et de leur avoir menti quant à la valeur du bien, présenté sous un jour flatteur alors qu’en réalité il était largement surestimé par rapport au marché immobilier local ; qu’ils rapportent à ce propos des exemples de prix glanés sur Internet en octobre 2013 (environ 60 000 EUR) et une estimation faite par un agent immobilier en février 2014 (idem) ;
Attendu que si effectivement le bien acquis pour 170 090 EUR au mois de mai 2007 ne valait alors guère plus du tiers de ce prix, les époux B. DE A. pouvaient facilement s’en apercevoir en prenant quelques renseignements sur l’état du marché immobilier local, comme le ferait tout acheteur moyennement diligent désireux de se lancer dans un tel investissement ;
Attendu qu’à tout le moins, comme l’a exactement observé le Tribunal de grande instance, il résulte du dossier que les acquéreurs ont été informés par le gestionnaire du bien au mois de mars 2008 de la baisse du marché liée à la multiplication des programmes immobiliers dans le même secteur, et de la difficulté de maintenir le loyer initialement prévu, ce pourquoi par un avenant du 17 mars 2008 les époux B. DE A. ont reçu en compensation la somme de 1 829 EUR. »
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 15 mars 2017.
Source : http://www.pangelex.com/defiscalisation/prescription/
Chaous- Messages : 298
Date d'inscription : 10/02/2013
prescription et moyens juridiques
Chaous Ven 10 Juin 2016 - 8:30
Consultez cette autre excellente source d'information, le blog Pangelex (Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.) liens de lancement ci-dessous
Cliquez sur les mots clé en colonne de droite du blog pour faire le tour des infos.
Prescription
http://www.pangelex.com/defiscalisation/immobilier-de-defiscalisation-agir-apres-la-prescription/
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Exemple d'article suivi des commentaires et avis des avocats;
Défiscalisation immobilière : un arrêt très important de la Cour d’Appel de Versailles qui reconnait la responsabilité d’une banque dans son financement
Publié le 3 décembre 2012
A l’occasion d’un dossier de défiscalisation ratée, la Cour d’Appel de Versailles a rendu le 8 novembre 2012 denier, une importante décision qui permettra d’orienter dans le futur l’appréciation des juges sur les obligations des commercialisateurs (1) et les devoirs des banquiers dans le financement des acquisitions adossées à des lois de défiscalisation, au rang desquelles apparaissent souvent les lois Robien et Scellier (2).
1 – L’obligation des professionnels de la vente envers l’acquéreur
Historique de l’acquisition
Cet arrêt marque un tournant important qui fait naître de grands espoirs pour les victimes de ces promoteurs sans scrupules qui proposent par l’intermédiaire de leurs commercialisateurs des produits dont le modèle économique est aventureux et ce, avec la complicité de certains établissements financiers, qui n’ont pas moins de scrupules à financer des opérations non sécurisées, dont le coût d’acquisition s’avère très souvent supérieur aux prix du marché immobilier.
Les faits sont classiques : un investisseur se laisse séduire par l’acquisition d’un programme en loi de Robien, qu’on lui présente comme avoir de hautes vertus défiscalisantes. Le programme en question est situé dans le limousin, région mis à l’index par les analyses du Crédit Foncier de France qui, depuis 2007 avance que dans cette partie de la France, les programmes de Robien sont saturés. Ignorant totalement les réalités économiques d’une région sinistrée qui n’a plus aucun potentiel de locataires depuis des années, notre investisseur achète en VEFA[1].
Malheureusement notre investisseur va bientôt tomber de Charybde en Sylla, le programme prend beaucoup de retard et le chantier fini par être arrêté. Le promoteur de l’opération tombe en redressement judiciaire. Deux mois après, la société de promotion est mise en liquidation judiciaire, les travaux sont définitivement arrêtés et les immeubles restent inachevés. On ne peut imaginer pire scenario pour un investisseur…
Toutefois, notre acquéreur ne se laisse pas abattre et engage une procédure devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, il obtient près de 80.000 € de dommages et intérêts aux dépens du promoteur et du commercialisateur, alors que la banque qui a financé l’opération, elle, s’en sort indemne.
Le raisonnement de la Cour
Les parties font appel et la Cour « rattrape » la banque et la condamne au même titre que le promoteur et le commercialisateur.
par la Cour,a motivation de la condamnation du commercialisateur du produit de défiscalisation apparait importante car dans son arrêt, la juridiction va exploiter avec beaucoup de rigueur toutes les constatations qu’elle des pièces versées aux débats.
La Cour raisonne en plusieurs temps et, avant de démontrer juridiquement la responsabilité du professionnel de la vente, elle relève que :
« - Economie générale de la vente
Il convient tout d’abord de souligner cette particularité de la vente en l’état futur d’achèvement, qui consiste, comme en l’espèce, à présenter à l’acheteur éventuel un produit « clé en mains ». Une structure est en effet initialement créée autour du promoteur qui, chargé de la construction, de son financement, choisit un ou plusieurs mandataires commerciaux, chargés de vendre ses produits, justifiant le paiement d’une commission, au demeurant non négligeable. Pour parfaire l’opération ce sont également le ou les organismes financiers qui sont choisis par le promoteur ainsi que l’étude notariale. »
Ce que relève la Cour est pertinent, à savoir qu’il ne s’agit jamais dans ces dossiers d’une simple acquisition immobilière, mais de l’acquisition d’un produit « clé en main », dans lequel intervient un promoteur qui s’est entouré de partenaires choisis : un commercialisateur, une banque et un notaire. Une manière de relever que toutes ces entités sont intervenues de concert. De fait, l’investisseur est pris en charge par un groupe structuré et non par des conseillers indépendants qui s’ignoreraient les uns les autres.
La Cour relève en outre : « L’opération a été menée en quelque sorte, en circuit fermé. » en ajoutant toutefois :
« … mais qui permet de souligner l’absence de protection de l’acheteur, particulièrement s’agissant de ce type d’investissement défiscalisé qui attire souvent des personnes ou ménages à faibles revenus, en leur permettant d’investir tout en compensant la charge de remboursements qu’ils ne pourraient pas supporter eu égard à la faiblesse de leurs revenus, par la perception de loyers. »
Ces constats qui sont des préalables au raisonnement de la Cour sont importants car ils montrent que la juridiction est parfaitement consciente que ces biens immobiliers sont vendus aux investisseurs par l’intermédiaires de professionnels qui se connaissent entre eux, qui agissent au travers d’un intérêt commun et qui ont définis la consistance des prix de vente des lots en fonction des loyers escomptés lors de l’exploitation du bien considéré.
Or, c’est justement ici que le « bas blesse », puisque dans l’opération considérée, la construction n’ayant jamais été achevée, le bien acquis n’a donc jamais pu être exploité. De ce fait, l’absence de perception de loyers, n’a donc jamais pu compenser le prêt bancaire affecté à l’achat d’un bien immeuble, dont le prix s’avérait très au-dessus du marché habituel.
Quant aux professionnels attraits à la procédure, la Cour relève à bon escient que le commercialisateur était :
« Cependant et d’une part, la SARL ORCIALIS, comme la SARL PATRIMMO SELECTION, ne sont pas des mandataires ordinaires, choisis au hasard ; il s’agit de professionnels spécialisés -pour la SARL ORCIALIS- dans l’investissement locatif défiscalisé,… »
Autrement dit, ces mandataires du promoteur, font partie d’un groupe de professionnels à la solde du promoteur qui, en raison de leurs compétences affichées, ne pouvaient pas prétendre ne devoir fournir à l’acquéreur qu’un minimum d’informations. Ainsi, il reposait sur ces professionnels un devoir d’information portant sur une évaluation objective des risques encourus, compte tenu de la fragilité du système.
En effet la Cour relève :
« En cette double qualité, la SARL ORCIALIS devait informer M. X sur les particularités des investissements proposés à cet acheteur néophyte, dont les ressources annuelles maximales étaient de 30.000 €.
Etant le seul interlocuteur « contractuel » de M. X, dans ce montage juridique où chaque intervenant est lié aux autres, la SARL ORCIALIS devait l’informer pour le moins, des risques de l’opération dont le montage est fragile puisque tout se tient : la vente le prêt, la vente des autres appartements, le paiement des entreprises ; si bien qu’il suffit qu’un seul élément faiblisse pour que l’ensemble s’écroule. En effet, fin 2005, la solvabilité et pour le moins la trésorerie de la société CONSTRUCTION FINANCE était très fragile ; elle présentait des capitaux propres négatifs à hauteur de 1.365.048 E. Entre 2006 et 2007, son bénéfice n’a cessé de baisser, passant de 743.336 à 523.480 E. Or, l’acte authentique de vente est du 27 juillet 2007. »
Avec un tel contexte, la Cour conclut à la responsabilité du commercialisateur en ces termes :
« La SARL ORCIALIS, qui de manière certaine, était tenue d’une obligation d’information envers M. X, avant la vente, en sa double qualité de mandataire du vendeur pour la commercialisation, et de professionnel de l’immobilier défiscalisé, ne rapporte pas avoir satisfait à cette obligation, causant à M. X un préjudice certain, dont le tribunal a, à juste titre, évalué la réparation à la somme de 80.000 E. »
La Cour fait dans cet arrêt preuve d’une particulière perspicacité, puisque d’emblée elle comprend que l’économie de l’opération est très fragile et que « tout se tient », c’est d’ailleurs pourquoi elle peut écrire justement : « si bien qu’il suffit qu’un seul élément faiblisse pour que l’ensemble s’écroule. »
En mettant l’accent sur cette fragilité, la Cour estime que l’obligation de conseil des différents partenaires était d’autant plus cruciale pour les investisseurs, que le risque était important pour eux. Il y a donc un lien évident entre obligation de satisfaire au devoir de conseil et risque avéré de l’opération.
2 – Le devoir du banquier
Les constats de la Cour
Comme pour le commercialisateur, et afin de construire son raisonnement la Cour relève certains points qui vont ultérieurement s’avérer déterminant dans la condamnation :
« L’établissement financier chargé de l’opération a été choisi par la société CONSTRUCTION FINANCE et imposé à M. X qui reproche deux fautes à la CRCAM du Languedoc. »
Ce point est important car dans l’énorme majorité de ces dossiers, la banque est rarement celle que l’acquéreur décide d’aller voir, elle est, comme le relève la Cour, le plus souvent imposée à l’investisseur, ce qui démontre implicitement la collusion entre l’établissement financier et le promoteur de l’opération.
Par ailleurs, il est aussi implicitement démontré que l’établissement qui finance ce projet, du fait de sa collusion avec le promoteur de l’opération, ne peut ignorer qu’il s’agit d’un programme de défiscalisation et non d’une simple acquisition d’un bien immeuble. La banque sait donc, qu’il s’agit de financer une opération de défiscalisation et non la simple acquisition d’un bien immeuble.
La Cour relève également que la banque n’a jamais rencontré son client pour l’établissement du prêt :
« Il est constant que la CRCAM du Languedoc n’avait jamais vu M. X auparavant. Agissant dans le cadre du projet immobilier de la société CONSTRUCTION FINANCE, elle avait cependant envers son nouveau client, une obligation d’information et de mise en garde quant à la viabilité du projet, sur le plan financier. »
Alors même que la banque était débitrice d’une mise en garde quant à la viabilité du projet, notion sur laquelle insiste la Cour.
Le raisonnement de la Cour qui la conduit à mettre en jeu la responsabilité de la banque
Partant d’autres constatations qui permettent en même temps de relever des fautes contractuelles, pour la Cour, la caisse qui connaissait le projet n’a jamais mis en garde son client :
« La CRCAM du Languedoc, professionnel du financement, connaissait ce type d’opération qu’elle finançait, en accord avec les autres intervenants au projet de construction. Elle devait mettre en garde M. X contre le fait que sa capacité de rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, de l’achèvement de l’immeuble et des ressources qu’il pourrait procurer à M. X. »
Elle ajoute même que « La CRCAM du Languedoc ne pouvait ignorer la saturation du marché locatif de ce type, à Limoges ; elle ne pouvait davantage ignorer les capacités financières limitées de Monsieur X..
Rappelons que jusqu’à présent, la jurisprudence était incertaine sur l’obligation du banquier de vérifier la variabilité du projet de défiscalisation.
La Cour d’Appel de Versailles a donc trouvé un biais intéressant en considérant que comme les revenus à venir de l’investissement ont été pris en compte pour apprécier la solvabilité de l’emprunteur, la banque se devait d’examiner si ces revenus n’étaient pas hypothétiques ce qui l’oblige en conséquence à examiner le projet d’investissement.
Cependant, la Cour va encore plus loin : elle met encore à la charge du banquier la connaissance qu’il peut avoir comme établissement financier du marché de l’immobilier, quitte pour la banque à faire appelle à des connaissances qu’elle peut avoir en interne, sans que ces dernières ne ressortent des pièces du dossier d’emprunt :
« La CRCAM du Languedoc ne pouvait ignorer la saturation du marché locatif de ce type, à Limoges ; elle ne pouvait davantage ignorer les capacités financières limitées de Monsieur X. »
Le raisonnement apparaît incontestable et intervient à un moment où le gouvernement met en place une nouvelle loi de défiscalisation. Il s’inscrit en cela dans la lignée de ses prédécesseurs. Chaque ministre du logement veut sa loi éponyme, Borloo, Scellier Robien, etc.
La nouvelle loi Duflot présente certes quelques avantages mais elle ne sécurise pas les investisseurs et il faudrait à tout le moins réformer la garantie intrinsèque et faciliter la mise en jeu de la responsabilité de tous les partenaires des opérations de défiscalisation, avec la création de mécanismes de garantie financière corrélatifs.
Un tel dispositif compléterait opportunément la position de la Cour d’appel de Versailles. L’ époque où le banquier était un simple prêteur de deniers est désormais révolu et le banquier sera à l’avenir d’abord un conseil spécialisé.
Thibault du Manoir & Eric Hautrive
Avocats à la Cour de Paris
http://www.france-lex.com
http://www.pangelex.com/defiscalisation/defiscalisation-immobiliere-un-arret-tres-important-de-la-cour-dappel-de-versailles-qui-reconnait-la-responsabilite-dune-banque-dans-son-financement/
http://news.google.fr/news?gl=fr&pz=1&ned=fr&hl=fr&q=d%C3%A9fiscalisation
Exemple d'article suivi des commentaires et avis des avocats;
Défiscalisation immobilière : un arrêt très important de la Cour d’Appel de Versailles qui reconnait la responsabilité d’une banque dans son financement
Publié le 3 décembre 2012
A l’occasion d’un dossier de défiscalisation ratée, la Cour d’Appel de Versailles a rendu le 8 novembre 2012 denier, une importante décision qui permettra d’orienter dans le futur l’appréciation des juges sur les obligations des commercialisateurs (1) et les devoirs des banquiers dans le financement des acquisitions adossées à des lois de défiscalisation, au rang desquelles apparaissent souvent les lois Robien et Scellier (2).
1 – L’obligation des professionnels de la vente envers l’acquéreur
Historique de l’acquisition
Cet arrêt marque un tournant important qui fait naître de grands espoirs pour les victimes de ces promoteurs sans scrupules qui proposent par l’intermédiaire de leurs commercialisateurs des produits dont le modèle économique est aventureux et ce, avec la complicité de certains établissements financiers, qui n’ont pas moins de scrupules à financer des opérations non sécurisées, dont le coût d’acquisition s’avère très souvent supérieur aux prix du marché immobilier.
Les faits sont classiques : un investisseur se laisse séduire par l’acquisition d’un programme en loi de Robien, qu’on lui présente comme avoir de hautes vertus défiscalisantes. Le programme en question est situé dans le limousin, région mis à l’index par les analyses du Crédit Foncier de France qui, depuis 2007 avance que dans cette partie de la France, les programmes de Robien sont saturés. Ignorant totalement les réalités économiques d’une région sinistrée qui n’a plus aucun potentiel de locataires depuis des années, notre investisseur achète en VEFA[1].
Malheureusement notre investisseur va bientôt tomber de Charybde en Sylla, le programme prend beaucoup de retard et le chantier fini par être arrêté. Le promoteur de l’opération tombe en redressement judiciaire. Deux mois après, la société de promotion est mise en liquidation judiciaire, les travaux sont définitivement arrêtés et les immeubles restent inachevés. On ne peut imaginer pire scenario pour un investisseur…
Toutefois, notre acquéreur ne se laisse pas abattre et engage une procédure devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, il obtient près de 80.000 € de dommages et intérêts aux dépens du promoteur et du commercialisateur, alors que la banque qui a financé l’opération, elle, s’en sort indemne.
Le raisonnement de la Cour
Les parties font appel et la Cour « rattrape » la banque et la condamne au même titre que le promoteur et le commercialisateur.
par la Cour,a motivation de la condamnation du commercialisateur du produit de défiscalisation apparait importante car dans son arrêt, la juridiction va exploiter avec beaucoup de rigueur toutes les constatations qu’elle des pièces versées aux débats.
La Cour raisonne en plusieurs temps et, avant de démontrer juridiquement la responsabilité du professionnel de la vente, elle relève que :
« - Economie générale de la vente
Il convient tout d’abord de souligner cette particularité de la vente en l’état futur d’achèvement, qui consiste, comme en l’espèce, à présenter à l’acheteur éventuel un produit « clé en mains ». Une structure est en effet initialement créée autour du promoteur qui, chargé de la construction, de son financement, choisit un ou plusieurs mandataires commerciaux, chargés de vendre ses produits, justifiant le paiement d’une commission, au demeurant non négligeable. Pour parfaire l’opération ce sont également le ou les organismes financiers qui sont choisis par le promoteur ainsi que l’étude notariale. »
Ce que relève la Cour est pertinent, à savoir qu’il ne s’agit jamais dans ces dossiers d’une simple acquisition immobilière, mais de l’acquisition d’un produit « clé en main », dans lequel intervient un promoteur qui s’est entouré de partenaires choisis : un commercialisateur, une banque et un notaire. Une manière de relever que toutes ces entités sont intervenues de concert. De fait, l’investisseur est pris en charge par un groupe structuré et non par des conseillers indépendants qui s’ignoreraient les uns les autres.
La Cour relève en outre : « L’opération a été menée en quelque sorte, en circuit fermé. » en ajoutant toutefois :
« … mais qui permet de souligner l’absence de protection de l’acheteur, particulièrement s’agissant de ce type d’investissement défiscalisé qui attire souvent des personnes ou ménages à faibles revenus, en leur permettant d’investir tout en compensant la charge de remboursements qu’ils ne pourraient pas supporter eu égard à la faiblesse de leurs revenus, par la perception de loyers. »
Ces constats qui sont des préalables au raisonnement de la Cour sont importants car ils montrent que la juridiction est parfaitement consciente que ces biens immobiliers sont vendus aux investisseurs par l’intermédiaires de professionnels qui se connaissent entre eux, qui agissent au travers d’un intérêt commun et qui ont définis la consistance des prix de vente des lots en fonction des loyers escomptés lors de l’exploitation du bien considéré.
Or, c’est justement ici que le « bas blesse », puisque dans l’opération considérée, la construction n’ayant jamais été achevée, le bien acquis n’a donc jamais pu être exploité. De ce fait, l’absence de perception de loyers, n’a donc jamais pu compenser le prêt bancaire affecté à l’achat d’un bien immeuble, dont le prix s’avérait très au-dessus du marché habituel.
Quant aux professionnels attraits à la procédure, la Cour relève à bon escient que le commercialisateur était :
« Cependant et d’une part, la SARL ORCIALIS, comme la SARL PATRIMMO SELECTION, ne sont pas des mandataires ordinaires, choisis au hasard ; il s’agit de professionnels spécialisés -pour la SARL ORCIALIS- dans l’investissement locatif défiscalisé,… »
Autrement dit, ces mandataires du promoteur, font partie d’un groupe de professionnels à la solde du promoteur qui, en raison de leurs compétences affichées, ne pouvaient pas prétendre ne devoir fournir à l’acquéreur qu’un minimum d’informations. Ainsi, il reposait sur ces professionnels un devoir d’information portant sur une évaluation objective des risques encourus, compte tenu de la fragilité du système.
En effet la Cour relève :
« En cette double qualité, la SARL ORCIALIS devait informer M. X sur les particularités des investissements proposés à cet acheteur néophyte, dont les ressources annuelles maximales étaient de 30.000 €.
Etant le seul interlocuteur « contractuel » de M. X, dans ce montage juridique où chaque intervenant est lié aux autres, la SARL ORCIALIS devait l’informer pour le moins, des risques de l’opération dont le montage est fragile puisque tout se tient : la vente le prêt, la vente des autres appartements, le paiement des entreprises ; si bien qu’il suffit qu’un seul élément faiblisse pour que l’ensemble s’écroule. En effet, fin 2005, la solvabilité et pour le moins la trésorerie de la société CONSTRUCTION FINANCE était très fragile ; elle présentait des capitaux propres négatifs à hauteur de 1.365.048 E. Entre 2006 et 2007, son bénéfice n’a cessé de baisser, passant de 743.336 à 523.480 E. Or, l’acte authentique de vente est du 27 juillet 2007. »
Avec un tel contexte, la Cour conclut à la responsabilité du commercialisateur en ces termes :
« La SARL ORCIALIS, qui de manière certaine, était tenue d’une obligation d’information envers M. X, avant la vente, en sa double qualité de mandataire du vendeur pour la commercialisation, et de professionnel de l’immobilier défiscalisé, ne rapporte pas avoir satisfait à cette obligation, causant à M. X un préjudice certain, dont le tribunal a, à juste titre, évalué la réparation à la somme de 80.000 E. »
La Cour fait dans cet arrêt preuve d’une particulière perspicacité, puisque d’emblée elle comprend que l’économie de l’opération est très fragile et que « tout se tient », c’est d’ailleurs pourquoi elle peut écrire justement : « si bien qu’il suffit qu’un seul élément faiblisse pour que l’ensemble s’écroule. »
En mettant l’accent sur cette fragilité, la Cour estime que l’obligation de conseil des différents partenaires était d’autant plus cruciale pour les investisseurs, que le risque était important pour eux. Il y a donc un lien évident entre obligation de satisfaire au devoir de conseil et risque avéré de l’opération.
2 – Le devoir du banquier
Les constats de la Cour
Comme pour le commercialisateur, et afin de construire son raisonnement la Cour relève certains points qui vont ultérieurement s’avérer déterminant dans la condamnation :
« L’établissement financier chargé de l’opération a été choisi par la société CONSTRUCTION FINANCE et imposé à M. X qui reproche deux fautes à la CRCAM du Languedoc. »
Ce point est important car dans l’énorme majorité de ces dossiers, la banque est rarement celle que l’acquéreur décide d’aller voir, elle est, comme le relève la Cour, le plus souvent imposée à l’investisseur, ce qui démontre implicitement la collusion entre l’établissement financier et le promoteur de l’opération.
Par ailleurs, il est aussi implicitement démontré que l’établissement qui finance ce projet, du fait de sa collusion avec le promoteur de l’opération, ne peut ignorer qu’il s’agit d’un programme de défiscalisation et non d’une simple acquisition d’un bien immeuble. La banque sait donc, qu’il s’agit de financer une opération de défiscalisation et non la simple acquisition d’un bien immeuble.
La Cour relève également que la banque n’a jamais rencontré son client pour l’établissement du prêt :
« Il est constant que la CRCAM du Languedoc n’avait jamais vu M. X auparavant. Agissant dans le cadre du projet immobilier de la société CONSTRUCTION FINANCE, elle avait cependant envers son nouveau client, une obligation d’information et de mise en garde quant à la viabilité du projet, sur le plan financier. »
Alors même que la banque était débitrice d’une mise en garde quant à la viabilité du projet, notion sur laquelle insiste la Cour.
Le raisonnement de la Cour qui la conduit à mettre en jeu la responsabilité de la banque
Partant d’autres constatations qui permettent en même temps de relever des fautes contractuelles, pour la Cour, la caisse qui connaissait le projet n’a jamais mis en garde son client :
« La CRCAM du Languedoc, professionnel du financement, connaissait ce type d’opération qu’elle finançait, en accord avec les autres intervenants au projet de construction. Elle devait mettre en garde M. X contre le fait que sa capacité de rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, de l’achèvement de l’immeuble et des ressources qu’il pourrait procurer à M. X. »
Elle ajoute même que « La CRCAM du Languedoc ne pouvait ignorer la saturation du marché locatif de ce type, à Limoges ; elle ne pouvait davantage ignorer les capacités financières limitées de Monsieur X..
Rappelons que jusqu’à présent, la jurisprudence était incertaine sur l’obligation du banquier de vérifier la variabilité du projet de défiscalisation.
La Cour d’Appel de Versailles a donc trouvé un biais intéressant en considérant que comme les revenus à venir de l’investissement ont été pris en compte pour apprécier la solvabilité de l’emprunteur, la banque se devait d’examiner si ces revenus n’étaient pas hypothétiques ce qui l’oblige en conséquence à examiner le projet d’investissement.
Cependant, la Cour va encore plus loin : elle met encore à la charge du banquier la connaissance qu’il peut avoir comme établissement financier du marché de l’immobilier, quitte pour la banque à faire appelle à des connaissances qu’elle peut avoir en interne, sans que ces dernières ne ressortent des pièces du dossier d’emprunt :
« La CRCAM du Languedoc ne pouvait ignorer la saturation du marché locatif de ce type, à Limoges ; elle ne pouvait davantage ignorer les capacités financières limitées de Monsieur X. »
Le raisonnement apparaît incontestable et intervient à un moment où le gouvernement met en place une nouvelle loi de défiscalisation. Il s’inscrit en cela dans la lignée de ses prédécesseurs. Chaque ministre du logement veut sa loi éponyme, Borloo, Scellier Robien, etc.
La nouvelle loi Duflot présente certes quelques avantages mais elle ne sécurise pas les investisseurs et il faudrait à tout le moins réformer la garantie intrinsèque et faciliter la mise en jeu de la responsabilité de tous les partenaires des opérations de défiscalisation, avec la création de mécanismes de garantie financière corrélatifs.
Un tel dispositif compléterait opportunément la position de la Cour d’appel de Versailles. L’ époque où le banquier était un simple prêteur de deniers est désormais révolu et le banquier sera à l’avenir d’abord un conseil spécialisé.
Thibault du Manoir & Eric Hautrive
Avocats à la Cour de Paris
http://www.france-lex.com
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