FNAPRT - MESSAGE A DIFFUSER LARGEMENT

[lorenzini]

Bonjour - voici le cr de l'entretien tél du 11 10 2013 avec la FNAPRT et le ministère du tourisme S ur votre question relative à la représentativité de notre fédération : après 7 mois d’existence, la fédération compte un peu plus de 30 associations adhérentes, représentant 3000 propriétaires, et est en contact avec une trentaine d’autres avec lesquelles  elle débat des sujets propres aux résidences de tourisme. Les gestionnaires concernés sont variés et concernent aussi bien des petits gestionnaires que des institutionnels : Pierre et Vacances, Lagrange, Odalys, Eurogroup/Madame Vacances, Mona Lisa, Direct Gestion, Goelia, Tourisma vert,CGH ... La répartition géographique des résidences est variée (littoral, montagne, campagne). D’un gestionnaire à l’autre, les problématiques qui reviennent présentent généralement des similitudes indépendamment de la localisation des résidences.     Sur l’objectif de la FNAPRT. La défaillance croissante des gestionnaires doit amener à une remise en question du système actuel. Il convient de prendre les mesures nécessaires permettant de pérenniser les résidences déjà construites et permettre d’éviter de futurs échecs. On constate que les particuliers investisseurs ne sont pas représentés dans ces discussions. Or, ils doivent être mis à la table des discussions car ils sont les investisseurs, seuls propriétaires de l‘outil de production et sont donc incontournables dans l’équilibre économique de ces résidences de tourisme. La très grande majorité a souscrit un crédit de 20 ans avec l’idée d’être propriétaire d’un bien qui ferait à terme double emploi : bien locatif susceptible de générer des revenus et résidence secondaire sans souci de gestion. Les textes de loi et l’usage qui en est fait par les gestionnaires (mise sous statut de procédure de sauvegarde, baux commerciaux, code du tourisme, CGI…), les empêchent bien souvent d’aller jusqu’au bout de cet objectif. Ceci, conduit à la perte à plus ou moins longue échéance du statut de Résidence de Tourisme et conduit finalement à des « lits froids » parfois en plein cœur de régions très touristiques au détriment aussi bien des régions que des propriétaires.   Etude de résidences de tourisme sur le littoral et en montagne. Comme abordé, je vous enverrai les données de la résidence Vignec-village que je connais bien étant la présidente de la société de gestion détenue par ses propriétaires. Sur la base d’un modèle à agréer, je vous fournirai ensuite les données d’autres résidences comme vous le souhaitez.     Projet de texte de loi permettant de diminuer le seuil de 70%. Il a été convenu que vous m’enverrez le projet de texte afin que la FNAPRT puisse apporter ses commentaires. A titre préliminaire, j’ai évoqué le cas de plusieurs résidences actuellement en grande difficulté: le gestionnaire a proposé à une partie des propriétaires (baux arrivant à échéance dans des résidences lancées par tranches) des renouvellement de baux avec de fortes baisses de loyer (-70%) ou a demandé des baisses de loyer importantes aux propriétaires (-60%) alors que le bail initial n’a pas été mené au terme (mise en sauvegarde du gestionnaire). Les loyers d’origine indispensables à l’équilibre économique des particuliers, ainsi que les contraintes des baux commerciaux (indemnité d’éviction) interdisent à de nombreux propriétaires d’accepter ces changements radicaux dans les conditions initialement agréées. Ainsi, un nombre important de propriétaires (supérieur à 30% dans une résidence) subissant la situation, voient leurs relations contractuelles avec le gestionnaire rompues. Pour des raisons évidentes (crédit, avantage fiscal non définitivement acquis), ils souhaitent continuer à voir leurs biens exploités en location touristique. Cependant, ils sont alors confrontés à des difficultés quasiment insurmontables :  trop peu nombreux pour retrouver une solution commune et cohérente, non accès aux lots de services (accueil, piscine…), attitude hostile du gestionnaire en place qui ne facilite pas la cohabitation. Ainsi, à terme, leurs biens viendront alourdir le parc des lots froids et souffriront bien souvent de défaut d’entretien, leurs propriétaires ne disposant plus de revenus (sans compter les éventuels redressements fiscaux). Les autres copropriétaires se verront un jour confrontés à une situation identique (fin de leurs baux ou nouvelle défaillance du gestionnaire) et leurs biens s’ajouteront également au parc des lits froids. Alors, la résidence de tourisme en tant que telle aura disparu en totale opposition avec l’objectif de départ et en contradiction avec le souhait des propriétaires. Ces situations ou des résidences sont scindées en deux groupes de copropriétaires interdisent toute solution de poursuite de l’exploitation, que ce soit par un autre gestionnaire ou par une société de gestion créée par les propriétaires, elles doivent être évitées. Ainsi, s’il existe effectivement des cas de résidences anciennes où des copropriétaires souhaitent reprendre leurs biens pour leur usage personnel, il existe d’autres cas, nombreux, où les copropriétaires souhaitent maintenir le statut de résidence de tourisme mais ne peuvent accepter les conditions de renouvellement de baux ou d’avenant proposés par le gestionnaire en place.   La FNAPRT serait donc très ouverte à recevoir ce projet de texte de loi et souligne que le problème doit s’apprécier dans sa globalité : il s’agit de permettre le maintien du statut de Résidence de Tourisme dans son ensemble. Ce maintien doit être assuré de façon respectueuse des intérêts des parties et éviter que le caractère homogène de l’ensemble des lots ne soit détruit. A ce titre, il est constaté que si le législateur a prévu la création des résidences de Tourisme, les textes n’ont pas prévu la sortie du dispositif. La FNAPRT a créé un groupe de travail dédié à la sortie du dispositif de la résidence de Tourisme.   Il est important également de considérer le rapport déséquilibré des parties en présence : il faut distinguer celui qui s’octroie le pouvoir de porter atteinte à la résidence de tourisme (résiliation des baux avant terme, remise en cause unilatérale et  baisse des loyers, application d’un forfait de charge au montant sans commune mesure avec la réalité des coûts) et la masse des petits investisseurs qui subit. Il convient ainsi de ne pas faciliter l’échec d’exploitation effective de la résidence de tourisme au minimum sur les durées correspond aux engagements fiscaux que les Copropriétaire Bailleurs ont contractés. Ce serait un premier objectif, loin d’être tenu aujourd’hui.   A ce jour plusieurs cas de résidences sont ainsi « scindées en deux » (moins de 70% de lots gérés) alors qu’elles n’ont pas 20 ans, parfois même pas 4 ans. Leurs copropriétaires, ne demandent pas mieux que d’ être réunis afin de sauver le statut de leur Résidence de tourisme et permettre l’exploitation de l’ensemble de leurs lots (ensemble homogène de biens). Ils soulignent par ailleurs que la situation actuelle va les mener à un redressement fiscal dont ils vont TOUS être victimes (gérés et non gérés). Leur gestionnaire leur oppose que le classement ayant été obtenu il y a peu de temps, le classement et donc les avantages fiscaux des « encore gérés » seront maintenus jusqu’à l’expiration de la date de validité du classement (5 ans). Outre l’interprétation personnelle du gestionnaire, contraire à l’interprétation de l’administration fiscale, cela ne règle pas la question du devenir à moyen terme de leur résidence de tourisme. En effet, si la situation actuelle est maintenue, leur résidence perdra son caractère de résidence de tourisme classée. Or comme vous le savez, seules les résidences classées sont éligibles à la défiscalisation au moins pour les 9 premières années.   A ce titre et afin de sauver quatre de ces résidences et leurs 400 propriétaires, je vous serai infiniment reconnaissante de bien vouloir apporter une réponse à la question écrite qui a été posée à votre au ministère Lots de service. La détention des lots de services (local d’accueil, piscine, hammam) par le gestionnaire ou assimilé se révèle être un moyen de pression fort contre les propriétaires lors du renouvellement de bail ou de renégociation des loyers : comment exploiter une résidence de Tourisme sans ces lots ? Le fait que les copropriétaires réunis en association réclament ces lots (recours devant les tribunaux) montre également la volonté des propriétaires de poursuivre l’exploitation touristique de leur résidence. S’ils avaient souhaité récupérer leur bien pour un usage privatif, ils ne se battraient pas ainsi pour des lots inutiles en dehors d’une exploitation de résidence de tourisme. Ce point pose d’ailleurs un réel problème en matière de droit. Comment une personne privée – l’exploitant- peut-il détenir des parties indispensables au statut de résidence de Tourisme tel qu’inscrit dans le règlement de copropriété et dans les actes de vente et disposer du pouvoir détruire la nature même de la résidence de tourisme ?

[cg]

Que faire face a ce géant quand on ne peux rien faire face à lui, bail a sa manière, renouvellement revus à la baisse, remboursement de tva car le locataire nous met le couteau sous la gorge, en nous mettant un bail moins intéressant, il faut absolument que les fraudes mettent le nez dedans, si quelqu'un peux m'aider à y voir + clair
merci par avance
gratia5@hotmail.com