LMNP et décès...

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LMNP et décès...

Message  Chaous le Jeu 7 Sep 2017 - 20:06

Pas un article très récent - 9 mai 2013 - , mais d'actualité, je viens de repérer une question au sénat  01/2017 (caduque) et sans réponse, qui en fait état:


LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

Auteur : Guillaume FONTENEAU — 9 mai 2013

L’investissement en location meublée, professionnelle ou non professionnelle, n’est définitivement pas un investissement immobilier comme les autres. C’est l’intérêt principal du régime fiscal de la location meublée qui est à la source même des difficultés que nous allons vous présenter dans cet article.

Lors du décès de l’investisseur :

   Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur et l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS à 15,5%.
   La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP) ou des professionnels (LMP).


Rappel sur la genèse de l’imposition de la LMNP / LMP au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

L’investissement en location meublée, professionnelle et non professionnelle, est un investissement immobilier qui permet à l’investisseur d’être fiscalisé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« , la location meublée, par opposition à la location nue ou à la location vide, est fiscalement considérée comme une activité commerciale.

Ce caractère commercial de l’activité de location meublée autorise cette imposition des bénéfices au titre des BIC, à l’instar des artisans ou des commerçants. Vous l’avez compris, l’intérêt principal de la location meublée est de pouvoir être imposée selon les mêmes règles fiscales que toutes les entreprises individuelles.

De manière simple et volontairement schématique, la location meublée permet à l’investisseur :

   De considérer les frais d’acte (frais de notaire) et autres frais de négociation immobilière (frais d’agence immobilière) comme des charges déductibles des revenus perçus. Compte tenu de l’importance de ces frais (+-6,5% pour les frais d’acte notarié et +- 6- 10% pour les frais de l’agence immobilière et de recherche), la déductibilité de ces frais d’acquisition de l’immeuble permet de constater un déficit important, source d’économie fiscale importante. Ces frais sont imputables des autres revenus du foyer fiscal pour le loueur en meublé professionnel et reportables pendant 6 ans pour la location meublée non professionnelle.
   De constater un amortissement de l’immeuble. Cet amortissement linéaire d’environ 2% par an (Amortissement sur 50 ans), permet de constater une charge comptable qui permet de réduire le bénéfice imposable de l’investisseur, sans conséquence sur sa trésorerie.
   Dans certaines situations, il y a possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition ou lors du paiement des travaux.


L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n’est donc vraiment pas un investissement immobilier ordinaire, comparable à un autre investissement immobilier (tel que l’investissement DUFLOT ou autre).

Investir dans un immeuble en LMNP ou LMP, c’est créer une « entreprise individuelle « et donc bénéficier des avantages certains et non négligeables d’une imposition au titre des BIC, mais c’est également en assumer les revers.

Malheureusement, lors de leur « vente » les programmes en LMNP ne sont pas présentés de cette manière et peu nombreux sont les investisseurs qui prennent conscience des enjeux.

Le loueur en meublé est donc à la tête d’une entreprise individuelle. Cette entreprise individuelle devra donc avoir un comptabilité et donc un bilan.

A l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, il y a le bien immobilier objet de la location meublée. L’amortissement de l’immeuble se justifie d’ailleurs par le fait que le bien immobilier est à l’actif du bilan, la société procède donc à l’amortissement de ce bien, et l’exploite de manière commerciale (puisque la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale).


Les conséquences fiscales du décès de l’investisseur en LMNP / LMP.


Ainsi, le décès de l’investisseur emportera les mêmes conséquences que la cession ou la cessation d’une entreprise individuelle. La cessation de l’activité, causée par le décès de l’investisseur, mais également par la donation de l’immeuble, entraîne l’imposition immédiate :

   des bénéfices que vous avez réalisés depuis la fin de votre dernier exercice clos jusqu’à votre date de cession ou de cessation ;

   de vos bénéfices en sursis d’imposition (provisions constituées avant la cessation, plus-values dont l’imposition avait été différée) ;

   des plus-values réalisées à l’occasion de votre cessation d’activité à l’occasion de la sortie d’éléments de l’actif du bilan.


Quid du remboursement du crédit en cours par l’assurance emprunteur ?


La première conséquence du décès de l’investisseur est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice. Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.

L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.

Gaëlle MOURAD, Expert Comptable spécialisée dans la gestion des locations meublées (LMP ou LM »NP), conseille même à l’investisseur d’adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 25 %  de ce remboursement puisque l’on est soumis à l’IRPP.

Imaginez les conséquences fiscales d’un produit exceptionnel équivalent au montant du capital restant à rembourser au moment du décès.

Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur ( Jusqu’à 45%) et subira la CSG CRDS au taux de 15,5%.



L’imposition qui résultera du décès de l’investisseur sera C-A-T-A-S-T-R-O-P-H-I-Q-U-E !!! pour l’investisseur et le pire, c’est qu’aucun vendeur de LMNP ou de LMP ne l’a jamais annoncé à l’investisseur (mais le savent t’ils .??)


Quid de l’imposition des plus values sur les immeubles lors du décès de l’investisseur ?


Mais le pire dans cette histoire, c’est que la catastrophe ne s’arrête pas là.
En effet, le décès de l’investisseur loueur en meublé, à l’instar du décès de  l’exploitant de l’entreprise individuelle, entrainera l’imposition des plus values nettes, constatées au décès de l’investisseur. En d’autres termes, la succession ou la donation ne purge pas la plus value latente enregistrée sur l’immeuble et rend même l’imposition exigible.

Nous vous présentions d’ores et déjà cette analyse dans cet article « Location meublée et donation de l’immeuble loué. » dans lequel nous attirions votre attention en ces termes et en citant la doctrine fiscale :

   VI. Donation d’éléments de l’actif


   Bien qu’effectuée sans contrepartie, la donation (ou cession à titre gratuit) d’un élément de l’actif immobilisé ou de la totalité d’un fond de commerce constitue une cession entrant dans les prévisions de l’article 38-1 du CGI, dès lors que cet article ne fait aucune distinction entre les différentes sortes d’aliénations, qu’elles aient lieu à titre onéreux ou à titre gratuit.

   Par suite, les plus-values que font apparaître les évaluations mentionnées dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable des éléments cédés sont à comprendre dans les bases du bénéfice imposable du donateur (CE. arrêt du 1er juillet 1946, req. n° 79603, RO, p. 56)

   Toutefois, l’article 41-I du CGI dispose que la plus-value du fonds de commerce (éléments corporels et incorporels), constatée à l’occasion du décès de l’exploitant ou de la cession ou de la cessation par ce dernier de son exploitation, n’est pas comprise, sous certaines conditions, dans le bénéfice imposable lorsque l’exploitation est continuée, soit par un ou plusieurs héritiers ou successibles en ligne directe ou par le conjoint survivant, soit par une société en nom collectif, en commandite simple ou à responsabilité limitée constituée exclusivement, soit entre lesdits héritiers ou successibles en ligne directe, soit entre eux et le conjoint survivant ou le précédent exploitant.

   Il est rappelé que les dispositions de l’article 41-I du CGI ne s’appliquent pas aux plus-values constatées à l’occasion de transmissions d’entreprises à titre onéreux ou d’apports en sociétés visés aux I et II de l’article 151 octies, mais sont applicables à toute transmission à titre gratuit d’entreprise individuelle (CGI, art. 41-II ; cf. DB 4 B 3522).

   

   Nota. – Par suite de l’incapacité prolongée de son père, victime d’un très grave accident, le contribuable avait pendant plusieurs années assuré la gestion de son fonds de commerce, sans que l’Administration puisse établir d’abord la cession, ensuite la rétrocession dudit fonds.

   

   Donation en nue-propriété.


   La donation d’éléments de l’actif immobilisé peut être consentie sous réserve d’usufruit au profit du donateur.

   Dans une telle situation, les plus-values (ou moins-values) acquises par les éléments faisant l’objet de la donation doivent, dans la mesure où elles correspondent à la nue-propriété, être comprises dans les bénéfices imposables de l’exercice en cours à la date de la donation. Il en est de même lorsque la donation en nue-propriété porte sur la totalité d’un fonds de commerce dont le donateur conserve l’exploitation en usufruit.

   Les plus-values dégagées à cette occasion sont, en principe égales à la différence entre, d’une part, la valeur attribuée, pour le calcul des droits de mutation prévu à l’article 762 du CGI, à la nue-propriété des éléments donnés et, d’autre part, la valeur comptable de la nue-propriété de ces mêmes éléments au jour de la donation. En fait, elles peuvent être déterminées en appliquant au montant des plus-values qui eussent été imposables en cas de cession en pleine propriété des biens transmis, le rapport existant entre la valeur de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété des biens dont il s’agit, tel qu’il est fixé pour la liquidation des droits de mutation.

   Il convient de préciser qu’une donation sous réserve d’usufruit ne saurait être considérée comme s’analysant en une cession d’entreprise suivie d’une location gratuite consentie au donateur par le donataire. Par suite, le donateur ne peut se prévaloir, lors d’une donation de l’espèce à un successible en ligne directe, de l’exonération édictée à l’article 41-II du CGI, dont l’application est subordonnée à la cession ou à la cessation de son entreprise par le précédent exploitant.

   Lors de l’extinction de l’usufruit, aucune imposition ne sera établie du chef des éléments ainsi donnés en nue-propriété et il ne saurait, en conséquence, être envisagé, à cette époque, de faire application, à raison de ces mêmes éléments, des dispositions de l’article 41-II précité. Sur cette question, cf. ci-après DB 4 B 3522.

   

Ainsi, le décès de l’investisseur Loueur en Meublée Non Professionnel entrainera l’imposition de la plus value latente enregistrée sur l’immeuble. Contrairement à l’imposition des locations nues ou vides, la donation ou la succession ne permettra pas une purge des plus values… Les plus attentifs, me diront certainement que l’imposition des plus values sur un immeuble en LMNP ne devait pas nous inquiéter tellement les perspectives sont faibles (cf article : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives)

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, il semble que la plus value soit taxée sous le régime fiscal des plus values des particuliers au taux de 19% + 15,5% et exonération totale après 30 ans de détention de l’immeuble. cf article « Simulateur Plus value immobilière à partir du 01 Janvier 2013 »

Néanmoins, l’incertitude est forte autour de la nature de cette imposition : Imposition au titre de la plus value des particuliers ou imposition au titre de la plus value « professionnelle » ?



Dans le cadre d’un location meublée professionnelle, c’est la plus value professionnelle qui sera due par l’investisseur, mais l’article 151 septies du Code Général des Impôts pourra être appliqué malgré le caractère civil de l’activité de location meublée (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).)



La dernière conséquence du décès de l’investisseur en LMNP ou LMP
, c’est l’imposition rendue immédiate des plus values latentes constatées sur l’immeuble. Cette imposition est due en cas de donation de l’immeuble loué ou de succession.



Conclusion :

Derrière un discours commercial rodé, l’investissement en LMNP ou LMP est loin d’être un simple investissement immobilier et les conséquences fiscales du décès sont trop souvent méconnues. Cela est d’autant plus grave que l’investissement en LMNP est vendu comme un placement « retraite » par excellence, capable d’assurer un revenu complémentaire confortable sans risque et net d’impôt.

Le placement idéal du retraité en recherche de revenus complémentaires … Parfois, le discours commercial nous fait dire n’importe quoi car la problématique fiscale du décès de l’investisseur se posera nécessairement un  jour ou l’autre pour le retraité qui compte sur son investissement pour payer sa maison de retraite…

Source:  http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/lmnp-les-consequences-arret-location-vente-deces-succession-donation.html
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