Cabinet ASR Me Ramond

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Assureur du CGP

Message  Chaous le Jeu 23 Mar 2017 - 9:44

L’assureur tenu de garantir les manquements du Conseiller en gestion de patrimoine.
Actualité juridique publié le 22/03/2017 à 17:22, Auteur : ASR-AVOCATS



La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 2 février 2017, se prononce sur le rôle de l’assureur dans les investissements locatifs.

Dans la présente affaire, le conseiller en gestion de patrimoine avait une assurance responsabilité civile professionnelle qui couvrait toutes les « transactions immobilières ».

La société d’assurance tentait d’obtenir la nullité de l’acte au motif que le mandataire de la société avec laquelle elle a souscrit le contrat n’était pas adhérente à une association agréée par l’autorité des marchés financiers comme l’exige l’article L541-4 du code monétaire et financier, disposition qui règlemente l’activité des conseillers en investissements financiers.

Les juges rejettent l’argument en faisant valoir que « le manquement au devoir de conseil qui fonde la condamnation a été commis à l’occasion de son activité d’intermédiaire dans une transaction immobilière destinée à l'investissement locatif incluant un dispositif de défiscalisation et se situe donc dans le périmètre de la garantie due par l’assureur ».

Ainsi, la Cour se prononce sur les limites contractuelles du contrat d’assurance qui lie l’intermédiaire du conseiller en gestion de patrimoine et son assureur.

En étendant la garantie au manquement commis par l’intermédiaire du conseiller en gestion de patrimoine, les juges augmentent la protection et des investisseurs, et élargissent le cercle des responsables dans les investissements locatifs.

Source : http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/assureur-tenu-garantir-manquements-conseiller-22961.htm#.WNOYhJ6mm1s
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CGP agent immobilier?

Message  Chaous le Jeu 23 Mar 2017 - 9:42

Le conseiller en gestion de patrimoine est-il est un simple agent immobilier ?
Actualité juridique publié le 22/03/2017 à 17:25, auteur : ASR-AVOCATS




La Cour d’appel de Versailles s’est prononcée le 2 février 2017 sur une affaire dans un dossier défendu par le cabinet ASR Avocats.

Dans la présente affaire, un investisseur avait financé l’achat d’un bien pour bénéficier du dispositif de ROBIEN.

Une plaquette commerciale lui a été remise en évoquant « une forte demande locative » dans la région, mais en réalité le marché immobilier était totalement saturé.

Ainsi, l’acquéreur n’a pas pu faire louer son bien, et de nombreuses vacances locatives ont été relevées.

En outre, un ensemble d’informations erronées a été transmis à l’investisseur s’agissant de la valeur vénale du bien, ou encore du montant des loyers.

En défense, le conseiller en gestion de patrimoine a soutenu qu’il agissait comme un « simple intermédiaire en transaction immobilière », et non comme un « conseil en immobilier de placement ».

L’argument a été rejeté par les juges au motif que la société à l’origine du démarchage ne s’est pas contentée de vanter les caractéristiques physiques du bien comme un simple agent immobilier mais s’est comportée comme un véritable conseiller en gestion de patrimoine mettant en avant les avantages de la défiscalisation.

Ainsi, pesait sur les deux sociétés une obligation d’information sincère et complète envers l’acquéreur du bien.

Or, dans la présente affaire « Il n’a pas été remis à Madame X. d’étude concernant le marché locatif de Carcassonne, si ce n’est la plaquette publicitaire qui évoque de façon parfaitement inexacte une « forte demande locative » ».

Les juges ont considéré qu’il existait un manquement à l’obligation d’information et de conseil qui s’analyse comme une « perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si une information complète et objective lui avait été donnée (…) ».

Par cet arrêt, la Cour d’appel de Versailles lève toute ambiguïté sur le rôle des intervenants à l’opération, renforçant ainsi la protection des investisseurs.

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/conseiller-gestion-patrimoine-simple-agent-22962.htm#.WNOXpZ6mm1t
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nouveau préjudice

Message  Chaous le Ven 21 Oct 2016 - 15:33

Défiscalisation : La prise en compte d'un nouveau préjudice

Billet du blog publié le 21/10/2016 à 12:58, Auteur : ASR-AVOCATS



L’arrêt du 15 juin 2016 est la preuve d’une prise de conscience des catastrophes financières engendrées par les programmes de défiscalisation.

Pour mieux soigner les maux, les juges ont cherché à traiter l’ensemble de la maladie et donc à engager la responsabilité de tous les intervenants dans le programme de défiscalisation. Mais ce n’est pas tout ! La Cour de cassation a également souhaité soigner les effets de la maladie de défiscalisation.

Elle a ainsi reconnu que les tracas subis par les investisseurs pendant près de 5 ans constituaient un préjudice indemnisable.

En effet, les investisseurs se sont trouvés dans la nécessité de supporter une procédure de redressement fiscal et de réintégration, une procédure judiciaire longue générant des frais non prévus les contraignant à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes.

L’on ne peut que satisfaire d’une telle décision qui reconnait qu’un tel préjudice nécessite une indemnisation spécifique distincte de celle de l’annulation du contrat de vente pour dol.

La solution n’est donc pas des moindres puisque la Cour de cassation affiche clairement sa volonté de sanctionner les pratiques utilisées dans les investissements locatifs.

Les postes de préjudices sont donc élargis, ce qui accroît corrélativement l’indemnisation.

Source: http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/defiscalisation-prise-compte-nouveau-prejudice-22078.htm#.WAozELPwlkg
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pas un simple prêteur de deniers

Message  Chaous le Ven 21 Oct 2016 - 15:31

Défiscalisation : La banque n'est pas un simple prêteur de deniers


Billet du blog publié le 21/10/2016 à 12:37, Auteur : ASR-AVOCATS



L’arrêt du 15 juin 2016 n’épargne personne, pas même les banques !

La Cour de cassation a admis que la banque, qui agit comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et qui se trouve dès lors imposée pour le programme de défiscalisation ne peut ignorer les risques de cet investissement.

En connaissance de cause, les banquiers sont tenus d’informer sur les risques et enjeux financiers des opérations de défiscalisation.

Commet alors un dol, vice du consentement, la banque partenaire qui se contente de se suivre un schéma financier et juridique préétabli.

Par cette décision, les juges rappellent que les banques ne sont pas de simples prêteurs de deniers dans les affaires de défiscalisation.

Autrement dit, parce que la banque est partenaire, elle ne peut prétendre qu’elle ne connaissait pas les dangers de l’investissement mais surtout elle doit en faire état auprès des emprunteurs-investisseurs.

A défaut, la banque engage sa responsabilité à leur égard, au même titre que le promoteur immobilier ou le conseiller en gestion de patrimoine.

L’objectif des Hauts magistrats est double.

Il s’agit tout d’abord donc d’augmenter les débiteurs de responsabilité en matière de défiscalisation ce qui accroit les chances d’indemnisation pour les investisseurs.

Mais également de faire en sorte que l’information sur les dangers de l’opération soit réellement portée à la connaissance des investisseurs.

En admettant la responsabilité de tous les intervenants, la Cour de cassation les incite fortement à avertir sur les dangers que comporte une opération de défiscalisation immobilière.

Un devoir d’information est dû à chaque étape du processus de défiscalisation, ce qui tend à diminuer les risques de non information.

Source: http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/defiscalisation-banque-simple-preteur-deniers-22077.htm#.WAozB7Pwlkg
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Condamnation du notaire

Message  Chaous le Ven 21 Oct 2016 - 15:29

Condamnation du notaire partenaire du promoteur

Billet du blog publié le 21/10/2016 à 12:24, Auteur : ASR-AVOCATS




En matière de défiscalisation immobilière, qui est responsable ?

La Cour de cassation a tranché : Ils sont tous responsables même le notaire !

En effet, par un arrêt du 15 juin 2016 relatif à une opération de défiscalisation immobilière, les juges ont condamné solidairement le promoteur, le prêteur, le gestionnaire à verser aux acquéreurs des dommages-intérêts mais également le notaire.

C’est bien là l’un des apports essentiels de cette décision.

Les Hauts magistrats rappellent avec force que le notaire est tenu d’une « obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacité ou facultés respectives et soient assorties des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ».

Le notaire ne peut s’exonérer de cette obligation lorsqu’il est imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation par les professionnels impliqués dans l’opération lesquels ont tissé des relations privilégiées telles que ni eux ni le notaire ne pouvaient ignorer les risques de l’opération.

Dès lors, le notaire qui par son silence et ses manœuvres a dissimulé ses informations, a dolosivement failli à son obligation d’information et contribué à tromper les acquéreurs.

Par cette décision, les juges reconnaissent le rôle des notaires dans les opérations de défiscalisation.

Le notaire est un intervenant comme un autre, qui ne peut se cacher derrière son office pour ne pas avertir des dangers !

Source: http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/condamnation-notaire-partenaire-promoteur-22076.htm#.WAoy_LPwlkg
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Le contenu des obligations des défiscalisateurs

Message  Chaous le Lun 29 Aoû 2016 - 12:10

Le contenu des obligations des défiscalisateurs

Billet du blog publié le 29/08/2016 à 11:24, vu 22 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS



Le Tribunal de Grande Instance d’Angoulême s’est prononcé, dans un jugement du 1er octobre 2015, sur le contenu des obligations des défiscalisateurs lors de la commercialisation et vente des produits.

Le Tribunal affirme que le vendeur et son mandataire, en qualité de professionnel, sont tenus d’une obligation de se renseigner sur les conditions du marché locatif local puisque précisément, la rentabilité de l’opération fiscale est fondée sur les capacités locatives du bien.

En aucun cas, ces derniers ne pourront s’exonérer de leur obligation d’information en prétendant qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner.

Les juges rappellent également que la forte incitation des acquéreurs à souscrire une assurance pour les loyers ne permet pas de satisfaire au devoir de conseil dont ils sont tenus.

S’agissant de la simulation financière en elle-même, le Tribunal refuse de prendre en considération la mention « valeur indicative » pour écarter toute responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine.

Malgré l’existence de cette mention, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, aucune mise en garde n’est faite sur les risques de l’opération et aucune attention n’a été portée sur l’impossibilité de maitriser les variables intégrées dans les calculs compris dans la simulation financière.

Les juges vont ainsi caractériser le manquement au devoir d’information n’ayant pas permis à l’investisseur de s’engager en toute connaissance de cause. Le préjudice est alors celui de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans d’autres conditions.

Par cet arrêt, les juges font une nouvelle fois preuve de faveur à l’égard des investisseurs d’une part en considérant d’une part qu’un devoir de d’information à la charge des défiscalisateurs implique nécessairement un devoir de se renseigner et notamment sur le marché locatif et d’autre part en verrouillant tous les moyens permettant aux défiscalisateurs de se dérober.

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/contenu-obligations-defiscalisateurs-21672.htm#.V8QkqsXwnfY
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Débiteurs du devoir d'information

Message  Chaous le Lun 29 Aoû 2016 - 12:08


Les débiteurs du devoir d'information dans les opérations de défiscalisation

Billet du blog publié le 29/08/2016 à 11:13, Auteur : ASR-AVOCATS



Par une décision en date du 22 octobre 2015, le Tribunal de Grande Instance de Libourne a engagé la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine et du vendeur pour manquement au devoir d’information dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

En l’espèce, l’investisseur n’a pas été informé sur les conditions du marché immobilier du lieu d’implantation choisi pour réaliser l’acquisition.

Les juges relèvent qu’une étude de marché aurait permis de juger de l’opportunité de l’opération.

De la sorte, l’investisseur aurait été en mesure de contracter en connaissance de cause, de ne pas contracter ou encore de s’engager dans un autre lieu.

La décision est intéressante à double égards.

D’abord, sur le fait générateur de responsabilité puisque dans cette décision, ce n’est pas directement  le fait de ne pas avoir informé sur les risques de l’opération qui est reproché mais le fait de ne pas avoir établi une étude de marché adaptée à l’opération projetée.

Les juges dans la présente décision ont donc précisé le contenu du devoir d’information qui implique la remise d’une étude de marché.

Ensuite, la décision est intéressante s’agissant des personnes débitrices de cette obligation de remise d’étude.

En l’espèce, les juges condamnent le promoteur c’est-à-dire l’auteur des opérations commerciales mais également le conseiller en gestion de patrimoine dès lors que celui-ci est engagé par les actes de commercialisation dudit promoteur.

Il y a donc deux débiteurs de responsabilité au profit des investisseurs.

Cela n’est qu’une preuve de la prise de conscience des juges des pièges des opérations de défiscalisation.

Non seulement, le devoir d’information est élargi dans son contenu mais il s’applique aussi bien au conseiller en gestion de patrimoine qu’au promoteur.

Source :   http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/debiteurs-devoir-information-dans-operations-21671.htm#.V8QksMXwnfY
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Mensonges - Manoeuvres frauduleuses

Message  Chaous le Jeu 30 Juin 2016 - 20:28

La lutte contre les manœuvres frauduleuses des conseillers en gestion de patrimoine
Billet du blog publié le 30/06/2016 à 17:24, Auteur : ASR-AVOCATS



Par une décision du 7 avril 2016, la Cour de cassation condamne fermement les pratiques des défiscalisateurs.

La Haute juridiction a en effet prononcé la nullité du contrat de vente sur le fondement du dol commis par le conseiller en gestion de patrimoine.

Elle qualifie ainsi de mensongères les affirmations du conseiller en gestion. Constitue ainsi un mensonge le fait d’assurer aux investisseurs une forte demande locative et une rentabilité de l’opération alors même que l’état de saturation du marché immobilier était observable et surtout connu du conseiller en gestion de patrimoine.

Ces affirmations sont trompeuses et vont au-delà de la simple exagération publicitaire.

Par son mensonge, le conseiller en gestion de patrimoine a induit les acquéreurs en erreur puisque ces derniers ont acquis un bien à prix dépassant de 30 à 50 % sa valeur réelle.

Le conseiller en gestion de patrimoine avait donc sciemment dissimulé des informations déterminantes pour les investisseurs.

Si l’état de saturation avait été connu des investisseurs, ces derniers n’auraient pas acquis un bien à prix dépassant sa valeur réelle.

Le contrat de vente en l’espèce est donc nul à raison du dol commis.

En définitive, la Cour de cassation sanctionne les conseillers en gestion de patrimoine qui se contentent de vanter les mérites de l’investissement.

Le dol est une arme juridique efficace pour lutter contre les abus de la défiscalisation immobilière qui font croire au caractère avantageux et sans aucun risque.

Le dol vient corriger l’asymétrie d’information et c’est donc tout naturellement qu’il trouve à s’appliquer dans les cas d’investissements locatifs.

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/lutte-contre-uvres-frauduleuses-conseillers-21423.htm#.V3WAgNfwnfY
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Mensonges - Valeur du bien

Message  Chaous le Jeu 30 Juin 2016 - 20:26

La prise en compte de l'erreur sur la valeur du bien
Billet du blog publié le 30/06/2016 à 17:36, Auteur : ASR-AVOCATS



Fini les mensonges ! Telle est la volonté exprimée par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 avril 2016.

Dans cette affaire, les acquéreurs n’avaient pas pu apprécier la réelle valeur du bien en raison des manœuvres dolosives du conseiller en gestion de patrimoine.

A cause des tromperies dont ils été victimes, ils n’ont pas pu se rendre compte qu’ils achetaient un appartement trop cher par rapport à sa valeur réelle.

La Cour de cassation en a parfaitement conscience et considère en effet que le bien a été « vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle ».

Les biens immobiliers ont une valeur intrinsèque et des manœuvres frauduleuses ne doivent pas permettre de dépasser cette valeur.

En somme, en cas de dol et donc de tromperie, le seul prix à prendre en compte, c’est celui correspondant à la valeur réelle du bien.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation fait de la notion de « valeur réelle » une sorte de garde-fou qui vient limiter les stratagèmes élaborés par les conseillers en gestion de patrimoine.

Désormais, les juges prennent en compte pour évaluer les manœuvres dolosives à la fois les affirmations mensongères, notamment contenues dans la plaquette commerciale remise aux investisseurs, mais également la surévaluation du prix de vente par rapport à sa valeur réelle.

L’heure est donc à la protection des investisseurs.

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/prise-compte-erreur-valeur-bien-21424.htm#.V3V_cdfwnfZ
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Mensonges - demande locative

Message  Chaous le Jeu 30 Juin 2016 - 20:24

La fin des mensonges sur la demande locative d’un bien
Billet du blog publié le 29/06/2016 à 11:18, Auteur : ASR-AVOCATS



L’arrêt de la Cour de cassation du 7 avril 2016 va sans doute refroidir les conseillers en gestion de patrimoine qui font des promesses tout en sachant qu’elles ne pourront pas se réaliser...

Dans les faits ayant donné lieu à l’affaire, des investisseurs ont acquis un appartement pour, par la suite, le mettre en location et profiter d’avantages fiscaux.

Les investisseurs ne sont jamais parvenus à louer leur appartement contrairement à ce qu’affirmait la plaquette commerciale qui leur avait été remise par le conseiller en gestion de patrimoine.

Celle-ci assurait aux investisseurs un placement sûr et rentable à court terme, mais surtout une forte demande locative.

La Cour de cassation considère cette affirmation comme mensongère et trompeuse.

Pour caractériser ce mensonge, les juges procèdent en deux temps.

D’abord, il est rappelé que l’état de saturation du marché immobilier était déjà observable au moment de la vente.

Ensuite, les juges considèrent que le conseiller en gestion de patrimoine ne pouvait pas ignorer cette conjoncture.

En conséquence, l’état de saturation du marché connue du conseiller en gestion de patrimoine révèle l’existence d’un mensonge lorsqu’il est assuré une forte demande locative aux acquéreurs.

L’expression « l’état de saturation du marché immobilier » est importante. Un marché immobilier peut être saturé pour diverses raisons. L’expression est générale et va permettre de couvrir de nombreuses hypothèses dans lesquelles il y a discordance entre la réalité du marché et le potentiel locatif affirmé.

Les Conseillers en gestion de patrimoine sont donc tenus de donner des informations correspondant à la réalité du marché immobilier.

L’arrêt de la Cour de cassation est protecteur des investisseurs et il y’a tout lieu de croire que toute discordance entre la réalité du marché et le potentiel locatif affirmé sera considéré comme un mensonge dépassant la simple exagération commerciale.

Source : http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/mensonges-demande-locative-bien-21416.htm#.V3V_aNfwnfZ
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la fermeté du juge à l'encontre du Conseiller

Message  Chaous le Mer 22 Juil 2015 - 15:44

Investissement locatif: la fermeté du juge à l'encontre du Conseiller en gestion de patrimoine

Actualité juridique publié le 20/07/2015 à 17:01, vu 90 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

« Manque à son obligation précontractuelle d’information la société de placements financiers et immobiliers qui a omis de remettre à l’acquéreur une étude personnelle de rentabilité, de fiche de renseignement patrimonial ni d’étude concernant le marché locatif local ».

Dans cette décision en date du 13 mai 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris a statué en faveur des investisseurs ayant procédé à une opération de défiscalisation de type Robien.

Le tribunal a renforcé en outre la protection accordée aux investisseurs dans le cadre d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information : il énonce en effet que le fait que l’investisseur soit responsable de développement au sein d’une importante société de promotion immobilière « ne dispensait pas le conseiller en gestion de patrimoine de son obligation précontractuelle d’information ».

Le juge retient donc la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine et énonce que « le préjudice de l’investisseur consiste en la perte de chance de n’avoir pu renoncer à contracter ou d’avoir contracté à un prix inférieur ».

Source; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/investissement-locatif-fermete-juge-encontre-18346.htm#.Va-3rrURISU
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Condamnation ... à l'intégralité du préjudice fiscal

Message  Chaous le Mer 22 Juil 2015 - 15:42

Condamnation du Conseiller en gestion de patrimoine à l'intégralité du préjudice fiscal

Actualité juridique publié le 20/07/2015 à 17:06, vu ... fois, ... commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS



Le Tribunal de Grande Instance de Périgueux a reconnu la responsabilité in solidum du conseiller en gestion de patrimoine et du promoteur sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Ce jugement trouve ses racines dans un litige opposant un conseiller en gestion de patrimoine ainsi qu’un promoteur, et un couple ayant procédé à un investissement locatif de type Robien. Compte tenu de l’absence de locataire sur une période de plus de 12 mois consécutifs, les investisseurs avaient alors perdu leur avantage fiscal de manière rétroactive et subi de ce fait un redressement fiscal.

Après avoir relevé que « l’acquéreur est en droit d’attendre de son vendeur ou des mandataires de ce dernier une information loyale sur les conditions du marché locatif et notamment sur le montant du loyer proposé, information essentielle sur l’équilibre financier de l’opération projetée et le bénéfice de défiscalisation en vue duquel l’investissement est réalisée », le juge énonce que « l’usage de méthodes commerciales déloyales peut, sans constituer un dol, ouvrir droit à des dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter, ou perte de chance de contracter un investissement plus rentable, ou moins aléatoire » et que « l’absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels s’analyse en un défaut de mise en garde ».

Forts d’un droit positif protecteur, les investisseurs ont ainsi pu recevoir des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice fiscal subi.

Source: http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/condamnation-conseiller-gestion-patrimoine-integralite-18347.htm#.Va-3qrURISU
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Condamnation du Conseiller en gestion de patrimoine

Message  Chaous le Mer 22 Juil 2015 - 15:40

Investissement robien: Condamnation du Conseiller en gestion de patrimoine

Actualité juridique publié le 20/07/2015 à 16:27, vu ... fois, ... commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

~~Par un jugement du 11 juin 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris a réaffirmé sa position s'agissant de la protection des investisseurs dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type Robien et a condamné le conseiller en gestion de patrimoine sur le fondement du défaut de conseil.

Si le juge a énoncé que l’étude personnalisée établie par le commercialisateur d’opérations immobilières mentionne explicitement qu’elle n’est pas un document contractuel en ce sens qu'elle n’engage pas son rédacteur sur la réalisation des projections financières présentées,  il a néanmoins souligné qu'elle «s’inscrit (...) dans le cadre d’une prestation de conseil qui a été fournie par (le conseiller en gestion de patrimoine) aux investisseurs potentiels pour emporter leur conviction sur l’intérêt de l’opération immobilière à visée défiscalisante ». Le Tribunal de Grande Instance de Paris a donc estimé que les investisseurs étaient fondés à rechercher sa responsabilité sur un fondement contractuel en application de l’article 1147 du Code civil.

Il convenait alors de savoir si le produit qu’il proposait était ou non adapté à la situation et aux objectifs des investisseurs.

Après avoir constaté que le commercialisateur d’opérations immobilières ne rapportait pas la preuve qu’il aurait informé les investisseurs de manière complète sur le dispositif Robien, l’étude personnalisée ne comportant aucune mention explicative du fonctionnement, des conditions et des modalités d’application de ce dispositif, le juge conclut en retenant un manquement à l’obligation d’information et énonce que « le préjudice né du manquement à l’obligation d’information s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes et notamment dans le cadre d’une opération immobilière classique où éligible à un autre dispositif de défiscalisation ».

Source : http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/investissement-robien-condamnation-conseiller-gestion-18345.htm#.Va-3sLURISU
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Le "De Robien" juridiquement sur la sellette

Message  Chaous le Mar 21 Juil 2015 - 16:44

L'investissement locatif de type De Robien juridiquement sur la sellette

Actualité juridique publié le 20/07/2015 à 17:11, vu ... fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCAT





En l’espèce, des investisseurs avaient fait l’objet d’un démarchage commercial qui avait réussi à placer auprès d’eux la vente des droits immobiliers. Les investisseurs avaient conclu une opération clefs en mains et s’étaient engagés à acquérir un bien dans des conditions leur permettant de bénéficier des avantages fiscaux. Le groupe vendeur avait donc proposé, par l’intermédiaire de son réseau de commercialisation, la signature de mandats pour passer les baux et l’acte de vente et pour gérer la location du bien acquis. Un prêt avait aussi été souscrit auprès d’une banque pour financer la totalité du paiement.

Pour convaincre les investisseurs, le conseiller en gestion de patrimoine leur avait en outre présenté une brochure publicitaire litigieuse usant du discours commercial habituel évoquant le partenariat, l’optimisation patrimoniale ou fiscale, la fiabilité et la performance garanties.

Le juge souligne que si ce système commercial mis en place « reste parfaitement légal et est juridiquement de nature à procurer l’avantage fiscal recherché à condition cependant que le bien puisse être loué au prix prévu et de manière continue de manière à pouvoir produire les revenus à déduire des impôts à payer », cette méthode de commercialisation se fonde néanmoins « sur une accumulation d’inexactitudes, d’approximations, toutes techniques destinées à convaincre ».  

Il conclut en énonçant que « le nombre des litiges de même nature révèle par lui que ce système commercial fait socialement problème pour se situer en permanence à la limite de ce qui est juridiquement correct ».

Il découle de cette décision que les opérations de défiscalisation de type De Robien recèlent de multiples défaillances, rendant plus que justifiée l'attitude protectrice des juges à l'égard des investisseurs.

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/investissement-locatif-type-robien-juridiquement-18350.htm#.Va5vp7URISU
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... risques de l'investissement et obligation d'information

Message  Chaous le Mar 21 Juil 2015 - 16:39

Avantage fiscal, risques de l'investissement et obligation d'information

Actualité juridique publié le 20/07/2015 à 17:09, vu ... fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS




Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, pour protéger l'investisseur dans le cadre d'une opération de défiscalisation de type De Robien, a réaffirmé, dans un jugement du 24 octobre 2014, l’obligation d’information pesant sur le conseiller en gestion de patrimoine, commercialisateur d’opérations immobilières, à l’égard de l’investisseur.

Le juge énonce ainsi que si l’investisseur « ne conteste pas exercer la profession d’analyste financier, il ne s’ensuit pas nécessairement qu’il ait des compétences dans la matière des investissements immobiliers ni du dispositif de défiscalisation De Robien ».

Le conseiller en gestion de patrimoine devait donc « lui communiquer les informations nécessaires afin qu’il prenne connaissance du mécanisme de la loi De Robien et des conditions à respecter pour en bénéficier ».

Or, il apparaît qu'aucun renseignement ne lui avait été donné, caractérisant de ce fait un manquement du commercialisateur d’opérations immobilières à son obligation d’information en l'espèce.

Cette décision s'avère importante non seulement parce qu'elle mentionne les informations que le conseiller en gestion de patrimoine se doit de confier à l’investisseur, mais aussi parce qu’elle apporte des précisions relativement aux « informations concernant les risques de l’investissement ».

Le juge souligne que la documentation fournie par le conseiller en gestion de patrimoine à l’investisseur « ne comprend aucune notice explicative » et que « la circonstance que la simulation a été établie en tenant compte d’une période de neuf années ne saurait suffire à avoir informé l’investisseur des conditions, avantages et risques du dispositif De Robien », permettant ainsi au juge de caractériser un manquement à l'obligation d'information relativement aux risques de l'investissement.

Cette décision, dans un contexte de renforcement manifeste des obligations d'information du conseiller en gestion de patrimoine, s'avère donc tout à fait heureuse !

Source ; http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/avantage-fiscal-risques-investissement-obligation-18348.htm#.Va5yLLURISV
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9 janvier 2015 - Condamnation d'un conseiller en gestion de patrimoine

Message  Chaous le Jeu 29 Jan 2015 - 11:02

Condamnation d'un conseiller en gestion de patrimoine obtenue par le cabinet ASR Avocats
Article juridique publié le 29/01/2015 à 11:12,   Auteur : ASR-AVOCATS


Condamnation d’un conseiller en gestion de patrimoine à payer la somme de 130.000,00€ à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information.



Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, par un jugement du 9 janvier 2015, a condamné le conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé en retenant que :


- La société de conseil en gestion de patrimoine n’est pas intervenue « en qualité de simple intermédiaire en transaction immobilière » et « son rôle ne s’est pas limité en effet à une entremise entre un vendeur de biens immobiliers et un acquéreur ». « Ce rôle était second dans sa mission qui était, à titre principal, celle d’un conseil immobilier de placement, son argument de vente étant non pas le bien immobilier en tant que tel mais l’utilité que l’acquisition de ce bien financé par l’emprunt, à des fins locatives, en vue de bénéficier d’un avantage fiscal» ;


- Le bénéfice de l’avantage fiscal lié à l’application du mécanisme de la loi dite « de Robien » « sous-entend l’intégralité de la simulation ». Ainsi, la simulation financière entre dans le champ contractuel ;


- La société de conseil en gestion de patrimoine « avait pour obligation de délivrer au candidat potentiel à l’investissement ou prospect une information sincère et complète, délivrée avant la signature des contrats, cohérente avec l’investissement proposé et mentionnant les caractéristiques les moins favorables à cet investissement et les éventuels risques encourus ».

Source:
http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/condamnation-conseiller-gestion-patrimoine-obtenue-16861.htm#.VMoR6Sy8ESU
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Le dispositif PINEL - investissements locatifs

Message  Chaous le Lun 22 Sep 2014 - 17:27

Le dispositif PINEL en matière d’investissements locatifs

Article juridique publié le 22/09/2014 à 14:32
Auteur : ASR-AVOCATS

Le gouvernement Valls a annoncé le 29 août 2014, un plan de relance du logement cherchant, entre autres, à favoriser l’acquisition de logements neufs. Pour cela, il est notamment prévu de revenir sur les dispositions des lois Scellier et Duflot en matière d’investissement locatif. Ainsi, à partir du 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace les dispositifs antérieurs.

Trois différences majeures peuvent être observées. Tout d’abord, les investisseurs ne seront plus obligés de louer leur bien pendant 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Ils pourront désormais choisir de s'engager sur 6, 9 ou 12 ans, pour des taux de réduction d’impôts respectifs de 12, 18 ou 21 % (dans la limite de 6000 € de réduction d’impôt par an).

Autre avancée, l’investisseur aura l'occasion de donner en location le bien à ses parents ou à ses enfants, ce qui avait été interdit dans la loi Duflot, alors que cette possibilité était envisageable dans les dispositifs fiscaux précédents.

Enfin, le régime des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant des investissements locatifs s’est aligné sur celui des particuliers. Ainsi, l'achat de parts via une SCPI permet de bénéficier de tous avantages du dispositif Pinel.

Source : http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/dispositif-pinel-matiere-investissements-locatifs-15936.htm#.VCBZl6MazYg
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Lettre à Monsieur le Premier Ministre

Message  Chaous le Lun 22 Sep 2014 - 17:16

Lettre à Monsieur le Premier Ministre - Investissement locatif

Article juridique publié le 22/09/2014 à 14:37

Auteur : ASR-AVOCATS

Dans le prolongement de votre annonce du 29 août 2014, portant entre autres sur la réforme du dispositif Duflot visant à favoriser l'investissement locatif, je me permets de prendre contact avec vous en ma qualité d'avocat.


En effet, mon cabinet s'est spécialisé dans la défense d’investisseurs qui ont consacré la plupart de leurs économies dans des investissements locatifs qui se sont souvent avérés catastrophiques.


Je reçois chaque jour plusieurs demandes concernant ces problèmes et le nombre d'investisseurs trompés me semble considérable.


Si les dispositifs successifs m’apparaissent comme une excellente idée en soi, puisque favorisant l'accès à la propriété via la défiscalisation d'impôts, il est malheureusement patent de constater que certains promoteurs spécialisés ou « marchands de défiscalisation » ont « surfé » sur ces dispositifs de défiscalisation et n'ont pas hésité à tromper leurs clients, ce qui a eu des conséquences extrêmement graves.


Le système mis en place par ces marchands de défiscalisation est extrêmement bien ficelé et leur permet via un démarchage agressif et des simulations financières totalement mensongères de tromper leur clientèle.


Si l'enrichissement de certains promoteurs au détriment des particuliers a pu avoir court pendant un temps, il me semble qu'il conviendrait, dans l'hypothèse de la mise en place d'un nouveau dispositif, de protéger les petits investisseurs des dérives aujourd'hui constatées.


Ainsi, le succès de ces dispositifs ne dépend pas tant de la flexibilisation du nombre d’années de location nécessaires ni des taux de réduction d’impôts ; sinon plutôt de la confiance des investisseurs dans ces dispositifs et de leur sérénité quant au sérieux de leur investissement.


Il reviendrait pour autant au législateur d’encadrer les pratiques mises en place par certains conseillers et/ou promoteurs spécialisés, afin d’éviter les tromperies récurrentes.
Je vous invite à vous rendre sur mon blog http://www.blogavocat.fr/space/sophie.ramond/contents sur lequel on découvre une multitude de témoignages éloquents.


Je me tiens donc à votre disposition pour vous faire part des difficultés rencontrées le plus régulièrement dans ces dossiers, et éventuellement trouver un cadre législatif permettant de les encadrer.


En espérant avoir retenu votre attention et en vous en remerciant de l'accueil que vous réserverez à cette proposition, je vous prie de croire, Monsieur le Premier Ministre, en l'assurance de ma considération respectueuse et distinguée.

Source : http://www.legavox.fr/blog/asr-avocats/lettre-monsieur-premier-ministre-investissement-15937.htm#.VCA2XaMazYg
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Pour le bon moral et la prise de décision des victimes!

Message  Chaous le Jeu 18 Sep 2014 - 21:22

Encore une victoire du Cabinet ASR AVOCATS et des investisseurs contre le conseiller en gestion de patrimoine

Billet du blog publié le 17/09/2014 à 16:18, ..., Auteur : ASR-AVOCATS

Le Tribunal de Grande Instance de Lons le Saunier a déclaré recevable les demandes des investisseurs fondées sur un vice du consentement et a reconnu la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine et du promoteur sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Cette décision est un grand succès car le Tribunal a condamné in solidum les deux sociétés à verser aux investisseurs trompés 40.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à 3.000 € de frais d’avocat et aux entiers dépens.

Ce jugement est une nouvelle victoire pour le cabinet ASR AVOCATS qui tente au quotidien d’obtenir une indemnisation pour les nombreux investisseurs trompés.
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Cabinet ASR Me Ramond

Message  Chaous le Jeu 24 Avr 2014 - 18:42

http://www.asr-avocats.com/6.html
http://avocats.fr/space/sophie.ramond (ce blog ne semble plus animé...migration en cours?)

Investissement locatif et redressement fiscal : que faire ?

Par sophie.ramond le 04/03/14

La réalisation d'un investissement locatif permet d'obtenir une économie d'impôt...ce sont les promesses de nombreux conseillers en gestion de patrimoine et promoteurs.


Toutefois, si l'économie d'impôt est la raison principale pour laquelle de nombreuses personnes réalisent ces investissements, il n'en demeure pas moins que dans la pratique l'économie d'impôt ne soit pas celle espérée, voir qu'il y ait un redressement fiscal.


Pour s'assurer de réaliser son économie d'impôt, il est nécessaire que le bien acheté soit loué pendant 9 années consécutives à partir de sa livraison.


Plus précisément il ne doit pas y avoir de vacances locatives de plus de 12 mois.


Si le bien reste vacant pour 12 mois et un jour, l'avantage fiscal est définitivement perdu et ce de manière rétroactive...le risque de redressement est alors très important.


Par ailleurs, pour réaliser son économie d'impôt il faut s'assurer que les loyers proposés par le conseiller en gestion de patrimoine et le gestionnaire du bien respectent bien la tranche fixée par les lois concernées (Robien, Scellier, Girardin, Besson...).


Finalement, si un redressement fiscal vous est adressé ou si un quelconque problème fiscal surgit concernant votre investissement locatif, il est judicieux de consulter un avocat qui pourra utilement vous conseillez afin de faire diminuer le montant des pénalités mises à votre charge.

Publié sur sophie.ramond

La suite encore visible sur le blog avocats.fr
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