SYNDICS rôle ambigu

[Chaous]

Défiscalisation immobilière : le rôle ambigu de certains syndics

le rôle ambigu de certains syndics dans des résidences défiscalisées et leurs conséquences sur les immeubles

Le syndic est légalement le « bras armé » de l’assemblée des copropriétaires qui ne peut agir juridiquement sans être représentée par un syndic. Etymologiquement, syndicus en latin est l’avocat ou le délégué d’une ville (Littré). Pratiquement, le syndic est le mandataire des copropriétaires pour veiller sur l’immeuble et effectuer les actes de gestion qui concerne la copropriété. Ainsi l’origine du mandat du syndic est déterminante.

D’où vient le syndic

Grosso modo, deux cas de figure se présentent : la résidence est une résidence d’habitation. L’élection du syndic se fait par un choix délibéré de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic agit comme un véritable mandataire des membres de l’assemblée et, sous réserve de sa compétence professionnelle, la gestion de l’immeuble se passe normalement.

Deuxième cas de figure : la résidence est défiscalisée. Elle vient d’être achevée. Il s’agit de choisir le premier syndic. Déjà, si on regarde de près les règlements de copropriété qui, en général, sont rédigés par les promoteur-vendeur des opérations de défiscalisation immobilières, on s’aperçoit que ces mêmes promoteur-vendeurs, sont également les premiers syndics.

Des tours de magie à répétition

Mais, lorsque les immeubles sont livrés aux investisseurs, les promoteur-vendeurs se hâtent de convoquer une première assemblée générale pour faire nommer un nouveau syndic. C’est à ce moment-là que s’opère le premier tour de passe-passe :

La plupart du temps, les investisseurs sont éparpillés aux quatre coins de la France, de fait, très peu iront à la première AG et ce d’autant plus que, les promoteurs vendeurs prennent le soin de convoquer l’AG en pleine semaine, sans prévenir trop longtemps à l’avance les intéressés.

Deuxième méthode bien connue pour éviter que trop de propriétaires viennent : le mandat de représentation permanent que font signer les promoteur-vendeurs à leurs investisseurs au bénéfice du gestionnaire de site (qui s’occupe des locataires). Les propriétaires s’imaginent bien représentés et dédaignent la plupart du temps ces AG.

Lorsque l’AG se tient, bien souvent le gestionnaire de site se trouve avoir un nombre important de pouvoirs ou de mandats, ce qui, entre parenthèses, pose le problème de la légalité de ces AG, dans la mesure où la loi interdit la concentration des mandats dans les mains d’un tiers (en principe, la loi impose que le syndic tout comme tout autre propriétaire ne peut avoir plus de trois mandats).

À partir de là, le promoteur-vendeur a fait place nette. Les rares copropriétaires présents se sentent comme des chiens dans un jeu de quille et ne peuvent s’opposer à la nomination du nouveau syndic. Mais qui est précisément ce nouveau syndic ?

Confusion des genres

Dans des articles précédents nous avons insisté sur le fait que la vente de produits immobiliers de défiscalisation s’opérait « en meute », mettant en lice : un promoteur, un commercialisateur, un notaire, une banque, un constructeur, et un gestionnaire de site.

Toutefois, le promoteur de l’opération a souvent plusieurs visages, s’agissant d’une société de promotion immobilière, elle se décompose souvent avec des filiales (SAS ou SARL ou SASU) qui sont chargées de la vente, de la location de terrain, de la gestion des immeubles, de la construction, de l’ingénierie financière, de holding, etc.

De fait, la même société s’occupe au travers de ses filiales de la totalité du programme, ce qui implique que même après les ventes, la société est toujours présente dans le programme, notamment à travers le syndic ou du gestionnaire de site.

L’on doit donc considérer que le syndic, qui est nommé par l’AG réunie dans les conditions développées ci-dessus, n’est qu’une excroissance du promoteur-vendeur, ce qui pose l’épineux problème de son indépendance et de sa loyauté envers les copropriétaires. C’est pourquoi, nous alertons sur cette confusion de genres qui n’est pas tolérable.

Un syndic est un mandataire et de plus un professionnel. Il doit donc à ses mandants une obligation de conseil, tout comme il doit être diligent. Peut-on imaginer qu’un syndic qui n’est en réalité que la filiale de la société de promotion immobilière, sera suffisamment indépendant pour alerter les investisseurs en cas de vices graves affectant l’immeuble ? Assurément NON !

Force est de constater que, très souvent, ces syndics s’appuient sur le fait que les propriétaires ne se déplacent jamais aux AG, qu’ils ne manifestent que peu d’intérêt à l’état de leur bien immeuble, car on n’a pas cessé de leur inculquer que ce n’était qu’un support à la défiscalisation.

Dans un tel contexte, il est très facile pour le syndic d’ignorer tout bonnement les vices et de patienter le temps de la prescription décennale.

Pire encore, certains de ces syndics n’hésitent pas à s’éclipser peu de temps avant la prescription décennale et « repassent le bébé » à un nouveau syndic, auquel ils ne confient qu’une infime partie des archives. Aussi, lorsque des copropriétaires découvrent les vices et tentent d’agir, il est alors trop tard.

Des précautions élémentaires à prendre

Elles sont fondées sur le bon sens. Vous êtes un investisseur, aussi vous devez nécessairement vous préoccuper de l’état de votre acquisition en ayant en tête que vous pouvez un jour devoir la revendre. Si vous ne vous préoccupez pas de son état, tôt ou tard, votre bien vous reviendra très cher, car il faudra effectuer des travaux importants ou bien il sera invendable car il aura prématurément vieilli, et dans certains cas la mairie ordonnera sa démolition…

Il faut donc veiller à entretenir des relations proches avec les locataires et les interroger sur la tenue des lieux et si des dommages se manifestent (fissures sur les murs et carrelage, coulures sur les murs, fuites et odeurs nauséabondes) dans l’affirmative, faire un constat d’huissier avec des photos. Si les dommages semblent importants, ne pas hésiter à saisir un avocat spécialisé dans le droit de la construction, pour apprécier s’il y a lieu de lancer une expertise judiciaire.

Selon la gravité des dommages, des travaux pourront être ordonnés. Ils seront avancés par la compagnie d’assurance de l’immeuble. Mais s’il est prouvé que le syndic s’est bien gardé de faire quoi que ce soit, alors sa responsabilité sera engagée et ce sera à lui de payer.

Tous les propriétaires doivent être parties à l’expertise, cela permet de réduire les frais et surtout que chacun puisse être indemnisé.

Depuis des années nous faisons de plus en plus le lien entre des désordres graves affectant les constructions et les ventes en VEFA comme supports à des opérations de défiscalisation. On ne le dira jamais assez : de nombreuses constructions réalisées dans ce type de programmes sont médiocres et tôt ou tard apparaissent des désordres graves, qui nuisent sérieusement à la location ou à la revente.

Une conclusion s’impose d’elle-même : les investisseurs qui ne se préoccupent pas de la qualité des constructions de leur investissement, finiront par subir des désagréments qui impacteront directement sur la rentabilité de leur investissement. Pertes auxquelles ils ne pourront remédier.

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 28 juillet 2017.

Source: http://www.pangelex.com/defiscalisation/defiscalisation-immobiliere-le-role-ambigu-de-certains-syndics/