RENOUVELLEMENT DU BAIL

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  paydase le Dim 23 Fév 2014 - 23:48

Bonjour Chaous,
Tout à fait d'accord avec vous.
Je ne me fais aucune illusion sur les intentions de P&V, je voulais seulement avoir confirmation de mon pressentiment que les conditions de renouvellement ne justifiaient pas un renouvellement de bail.
En présentant les grandes lignes du nouveau bail, ils ont d'ailleurs d'emblée indiqué que la part "d'intéressement" serait nulle "au départ" car la fréquentation du village était insuffisante et le résultat d'exploitation négatif...
Pour ce qui me concerne, j'ai mis en vente chez une agence locale, plusieurs visites, pas d'offre pour le moment (un client potentiel très intéressé mais voulait conclure tout de suite "sans bail", impossible pour moi, le bail court jusqu'en septembre), et clairement invendable sous bail.
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  Chaous le Dim 23 Fév 2014 - 12:30

@paydase a écrit:Bonjour Camillo,
J'ai aussi senti une écoute attentive (pas de l'assistante qui répond normalement quand on appelle le service des reventes, mais de la responsable du service à qui j'ai demandé à parler) quand j'ai cherché à connaître les intentions de P&V en matière de nouveau bail.
Dans mon cas aussi, P&V a vite compris mon agacement, et j'ai senti qu'ils cherchaient à maintenir le contact. Peut-être que trop de propriétaires ne renouvelant pas leur bail risque de fragilise leur exploitattion.
Cdlt

Bonjour,
Oui les contacts verbaux sont toujours au moins cordiaux, cherchant à ne pas rompre le contact de leur fait, mais vous le savez très bien l'empathie que vous ressentez n'est que le résultat de l'excellence de ces personnels formés au club P&V. Les commerciaux et intervenants internet, sont aussi parfaitement convaincants, mais lorsque vous déconnectez de la conversation que reste-t-il concrètement?
Les services P&V immobilier répondent-ils clairement à votre demande d'information formelle par LRAR, cela m'étonnerait fort... Basketball 
Le souci reste que la fragmentation des intérêts des propriétaires et des sites P&V rend difficile la fédération pour une défense commune alors que les sujets de mécontentement sont identiques. Comment réunir tous ces bonnets rouges de la défiscalisation dans le même cabinet d'avocat?
En attendant on ne croule pas sous les exemples de revente réalisée, sinon à bénéfice, au moins à minima de perte pour le revendeur! Surveillez bien vos poches ils n'ont pas fini d'y mettre la main si l'on en croit vos diverses expériences...
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  paydase le Sam 22 Fév 2014 - 15:33

Bonjour Camillo,
J'ai aussi senti une écoute attentive (pas de l'assistante qui répond normalement quand on appelle le service des reventes, mais de la responsable du service à qui j'ai demandé à parler) quand j'ai cherché à connaître les intentions de P&V en matière de nouveau bail.
Dans mon cas aussi, P&V a vite compris mon agacement, et j'ai senti qu'ils cherchaient à maintenir le contact. Peut-être que trop de propriétaires ne renouvelant pas leur bail risque de fragilise leur exploitattion.
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  camillo le Mer 29 Jan 2014 - 17:53

Bonjour

J'ai eu un appel téléphonique bizarre hier soir de la part de P&V me demandant ce que je pensais des lots que j'avais acquis au seins de leur société (il m'en reste encore 1 sur les 3), si je comptais renouveler le bail en 2015 et si je pouvais envisager d'investir de nouveau avec P&V.....
Pas la peine de m'étaler ici sur ma réponse, en 20mns, la personne a bien compris mon agacement face aux agissements de P&V.....

Parait-il que la façon de procéder a bien changé depuis 2 ans de la part de leurs commerciaux et que P&V était devenu très à l'écoute des remarques des propriétaires.

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  paydase le Mar 14 Jan 2014 - 11:39

Bonjour,

@Palos:
Qu'avez-vous fait finalement (reconduction du bail ou non, et à quelles conditions si négociation)?

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Renouvellement de bail

Message  paydase le Mar 17 Sep 2013 - 11:57

@sinus:
Merci de votre réponse. Donc confirmation que l'indemnité d'éviction n'est plus (toujours) d'actualité. Vous n'avez pas à en demander une, c'est le preneur qui y a droit éventuellement pour que son actualité commerciale soit protégée. Ceci dit, comme le preneur a droit légalement à l'indemnité d'éviction pour une activité commerciale, je ferais indiquer explicitement dans le nouveau bail qu'il renonce à cette indemnité (peut-être faire référence aux clauses du bail précédent "en reconduction", voir avec un juriste) car sinon la loi s'appliquera et il pourra vous obliger à payer ou usera de cet position de force pour vous imposer des conditions défavorables pour une autre reconduction !
@palos:
Je suis très surpris de la décision de justice que vous mentionnez pour le remboursement de TVA. Le fisc n'est jamais généreux pour les propriétaires qui utilisent l'optimisation fiscale! Pourriez-vous SVP obtenir plus de renseignements auprès de la personne qui vous a donné cette information?
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  sinus le Mar 17 Sep 2013 - 11:44

@paydase

Bonjour,

Oui effectivement, je me suis trompé, l'indemnité d'éviction n'est pas due si le congé a été donné par le locataire !

Dans mon cas, pas de clause sur l’indemnité d'éviction dans le bail actuel ni dans le projet de bail. Devrais-je en demander une ?

Pour le bail non résilié dans les formes, ils ont reconnu la poursuite du bail précédent par tacite reconduction pour une durée indéterminée (donc le bail continue à s'appliquer tel que).
Et maintenant, j'ai reçu un congé dans les formes par acte d'huissier et j'ai reçu un projet de bail sur 9 ans (avec rupture possible à 3 et 6 ans mais qui me semble pas conforme aux dispositions du Code de Commerce), et pas très intéressant (IRL plafonné à +/-2%, charge de copropriété apparemment pas totalement pris en charge par P&V comme auparavant, coût des travaux de rénovations élevés et apparemment "arbitraire"...)
J'ai fait des contre propositions mais pas de réponses de P&V...

On est "pris en otage" de la composante fiscale sur le remboursement de la TVA prorata temporis !

Cordialement.

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  PALOS le Mar 17 Sep 2013 - 10:56

Bonjour,

J'ai avec quelques copropriétaire (mais chacun de son côté) fait une contre proposition de bail a P&V. A ce jour aucune réponse. Je suis persuadé que je n'en aurais pas mais il fallait essayer.
Pour ce qui est des indemnités d'éviction, je suis d'accord avec PAYDASE a partir du moment ou c'est P&V qui donne le congé je ne vois pas comment il pourrait nous demander des indemnités d'éviction.
Une copropriétaire de loche m'écris :
       Je viens d’avoir un contact téléphonique avec une  ex-propriétaire d’une résidence PetV dans le Gers. Plusieurs propriétaires se sont regroupés pour constituer une association pour se défendre contre PVCP. Ils ont aussi créer une fédération regroupant les différentes associations, chacune correspondant à une résidence.
Leur démarche étant de se mobiliser contre l’abus de pouvoir du lobbying PVCP et d’agir auprès des pouvoirs publics pour qu’il cesse leur activité en toute impunité et de trouver des solutions avec les impôts pour ne pas avoir à rembourser la TVA. Un des propriétaires qui avait a entamé personnellement une action en justice vient de gagner et a pu récupérer le remboursement de sa TVA.

Quelqu'un a t-il des info complémentaires par rapport a cette décision de justice ?

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Renouvellement du bail

Message  paydase le Mar 17 Sep 2013 - 9:15

Bonjour,
@sinus:
Si P&V a signifié la fin du bail par acte d'huissier 6 mois avant, je ne pense pas qu'ils sont en droit de demander une indemnité d'éviction puisque l'initiative de rupture de la relation commerciale vient d'eux.
Quant à cette indemnité d'éviction, elle n'est pas (plus?) d'application dans certains baux commerciaux. Dans mon cas (acquisition à Port Bourgenay et bail commercial en 2005), l'acte notarié stipule que P&V renonce à cette indemnité (plus exactement P&V prendra à sa charge les frais d'indemnisation de la société, filiale de P&V gestionnaire du site, à la fin du bail commercial si je ne le prolonge pas); il semble (renseignements pris auprès d'une agence locale) que cette renonciation a été appliquée par P&V pour d'autres biens encore sous bail sur Port Bourgenay. Serait-ce la norme aujourd'hui, peur de mauvaise publicité en cas de recours contentieux auprès des tribunaux...?
Concernant votre propre bail qui n'avait pas été résilié dans les formes, P&V l'a-t-il reconduit exactement dans les mêmes termes (ce qui me semblerait obligatoire au moins pour la période écoulée additionnée des 6 mois nécessaires pour une résiliation en bonne et due forme) ou ont-ils négocié avec vous un bail moins intéressant mais sur une durée plus longue (3 ans)?
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  sinus le Mar 17 Sep 2013 - 8:56

@PALOS a écrit:Bonjour,

Mon bail se termine le 30 septembre 2013.
P&V m'a fait parvenir 2 proposition de nouveaux bail :

A : Meublé sans séjour :
- Loyer minimum brut garanti :60% du dernier loyer perçu.
- Loyer variable brut : 22% du CA hébergement Net encaissé.
- Révision du loyer Minimum brut Garanti : Indice IRL plafonné a 2%.
- travaux de rénovation : 7245.37 €TTC soit 234€/m².

B : Nu sans séjour :
- Loyer minimum brut garanti :60% du dernier loyer perçu.
- Loyer variable brut : 20% du CA hébergement Net encaissé.
- Révision du loyer Minimum brut Garanti : Indice IRL plafonné a 2%.
- travaux de rénovation : 5047.12 €TTC soit 163 €/m².

P&V ne transmet aucune information sur l'historique du CA hébergement Net encaissé ni sur la formule de répartition de ce CA ce qui parait être le minimum pour prendre une décision.

Dans un premier temps j'ai obtenu de SOGIRE la liste de tous les copropriétaires et je leur ai transmis un courrier avec mes coordonnées et l'adresse de ce forum, objectif se regrouper pour faire des contres propositions a P&V.
J'ai contacté une association de défense des consommateurs UFC-QUE CHOISIR objectif qu'ils m'aident a comprendre les baux transmit par P&V.

Ce que j'attend du forum et de l'expérience des membres ayant déjà renouvelé ou pas leur bail :
- Quelle stratégie doit-ont mettre en place pour faire valoir nos droits de propriétaire?
   - Ecrire a P&V en précisant tous nos points de désaccord par rapport a leur proposition de bail ?
   - Ne rien répondre et faire le mort ? que se passe t-il dans ce cas ?
   - Préparer un "contre bail" et le transmettre a P&V ?
-  Dans le cas ou on rejette les propositions de P&V doit-on forcément remboursé la TVA ?
- Certains d'entre vous ont-ils récupéré leur appartement pour le mettre en location par un agence immobilière et si oui quel en sont les conséquences ?

Voila beaucoup de questions et peu de réponses;
J'attend vos réactions.

I PALOS
Bonjour,

Votre bail se termine le 30 septembre 2013, mais pour cela, encore faut-il que le congé vous ait été donné valablement, ce qui, pour un bail commercial, ne peut se faire que par acte d'huissier au moins 6 mois avant. C'est une exigence d'ordre public (une clause du bail disant le contraire serait réputée non écrite) confirmée par la jurisprudence.
Donc si P&V vous seulement envoyé un recommandé avec avis de réception, le congé est nul et le bail se poursuit par tacite reconduction selon le code civil après le 30 septembre 2013. C'est ce qui m'est arrivé et après avoir fait la sourde oreille pendant plusieurs mois, P&V a fini par reconnaitre la tacite reconduction...
Sinon, si P&V a bien signifié le congé par acte d'huissier au moins 6 mois avant, alors attention, car si vous refusez d'établir un nouveau bail, P&V est en droit de vous demander une indemnité d'éviction dont le montant est lié à son activité des dernières années, et donc ça peut vous couter très cher.
Par compte accepter le principe de l'établissement du nouveau bail, ne veux pas dire accepter un nouveau bail à n'importe quelle conditions !
Et un loyer diminué de 40% indexé selon l'IRL plafonné à 2%, c'est maigre ! Surtout avec le coût des travaux qui semble élevé !
Il faut négocier et faire des contre propositions, par exemple un loyer indexé sur l'ICC plafonné ou sur l'ILC plafonné à un niveau acceptable..., partager les frais de rénovations...
Où en êtes vous avec P&V et les autres copropriétaires ?

Cordialement.

sinus

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  CAT le Mer 11 Sep 2013 - 18:13

Merci pour cet éclaircissement.

La question maintenant est de savoir s'il est rentable de confier la gestion locative à une agence immobilière plutôt qu'à P&V.

Quelqu'un a une expérience en la matière ?

Cordialement

CAT

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  paydase le Mer 11 Sep 2013 - 16:03

Bonjour,
La TVA restant à rembourser au fisc correspond aux reliquat des années restantes sans bail commercial (1% par an).
Si la TVA était de 20% et que 9+6=15 années de bail commercial ont été échues, il restera 5% à rembourser.
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problème de TVA...

Message  CAT le Mer 11 Sep 2013 - 15:56

Merci à PAYSDASE pour ses éléments de réponse très intéressants.

Je souhaiterais cependant une précision sur le chapitre relatif à la TVA. Il est noté :
"Si vous préférez ne pas poursuivre de bail avec P&V, la location par vous-même est possible mais vous devrez rembourser la TVA sur le prix d'achat, au prorata des années restantes (10% environ).

Or, je me trouve dans la situation suivante : nous sommes les 2nd propriétaires de cet appartement et avons repris le bail commercial en cours, il y a presque 5 ans. P&V a dénoncé ce bail commercial (à la fin 2ème période triennale) pour nous imposer ses nouvelles conditions financières...

Si nous ne resignons pas un nouveau bail avec P&V, nous devrions leur rembourser de la TVA ? Sur quelle base ?

Merci pour vos lumières.

Cordialement
Cat

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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  Chaous le Dim 25 Aoû 2013 - 8:32

Bonjour,

Poser le nouveau contrat sur le bureau d'un avocat ou d'un notaire me parait la solution la plus fiable.

On revient encore à l'indice IRL... alors que seuls ICC et ILC seraient légaux;
http://adippv.forums-actifs.com/t150-gouvernement-immobilier

Bonne journée.
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Re: RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  paydase le Ven 23 Aoû 2013 - 9:40

Quelques éléments de réponse.
Selon que vous souhaitez ou non poursuivre un bail commercial avec P&V, votre approche sera différente.
Si vous souhaitez poursuivre, P&V est en position de force. Vous avez effectivement intérêt à vous regrouper entre co-propriétaires, mais celà prend du temps et le 30 septembre est proche. Proposer un contre-bail ne sera pas d'une grande utilité, P&V l'ignorera (même si en fait ce serait à vous, bailleur, de proposer un nouveau bail et à P&V de l'accepter, mais en pratique P&V vous impose ses conditions), sauf à constituer une base de négociation pour obtenir des conditions plus avantageuses et, à ce titre, le regroupement des co-propriétaires peut constituer un atout. Ne rien répondre à leur proposition peut entrainer une situation d'imbroglio (poursuite du bail actuel par tacite reconduction, arrêt du bail mais indemnité d'éviction, etc.), relisez soigneusement votre bail actuel.
Si vous préférez ne pas poursuivre de bail avec P&V, la location par vous-même est possible mais vous devrez rembourser la TVA sur le prix d'achat, au pro-rata des années restantes (10% environ). L'intérêt de louer vous-même dépend des conditions de marché (gestion bénéficiaire de P&V sur cette résidence ou pas, afflux de nouveaux biens si plusieurs co-propriétaires font comme vous, concurrence de P&V, etc.) et vous demandera des efforts ou vous obligera à passer par une agence.
La revente est aussi une option mais là encore le marché n'est pas florissant en ce moment. Si vous l'envisagez, mieux vaut alors en général ne pas reconduire le bail commercial, mais il aurait fallu sonder le marché à l'avance via une agence locale, cela dépend beaucoup des clients potentiels, recherchant soit un investissement avec rendement locatif qu'ils gèrent eux-mêmes soit un bien qu'ils occupent principalement.
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RENOUVELLEMENT DU BAIL

Message  PALOS le Jeu 22 Aoû 2013 - 12:07

Bonjour,

Mon bail se termine le 30 septembre 2013.
P&V m'a fait parvenir 2 proposition de nouveaux bail :

A : Meublé sans séjour :
- Loyer minimum brut garanti :60% du dernier loyer perçu.
- Loyer variable brut : 22% du CA hébergement Net encaissé.
- Révision du loyer Minimum brut Garanti : Indice IRL plafonné a 2%.
- travaux de rénovation : 7245.37 €TTC soit 234€/m².

B : Nu sans séjour :
- Loyer minimum brut garanti :60% du dernier loyer perçu.
- Loyer variable brut : 20% du CA hébergement Net encaissé.
- Révision du loyer Minimum brut Garanti : Indice IRL plafonné a 2%.
- travaux de rénovation : 5047.12 €TTC soit 163 €/m².

P&V ne transmet aucune information sur l'historique du CA hébergement Net encaissé ni sur la formule de répartition de ce CA ce qui parait être le minimum pour prendre une décision.

Dans un premier temps j'ai obtenu de SOGIRE la liste de tous les copropriétaires et je leur ai transmis un courrier avec mes coordonnées et l'adresse de ce forum, objectif se regrouper pour faire des contres propositions a P&V.
J'ai contacté une association de défense des consommateurs UFC-QUE CHOISIR objectif qu'ils m'aident a comprendre les baux transmit par P&V.

Ce que j'attend du forum et de l'expérience des membres ayant déjà renouvelé ou pas leur bail :
- Quelle stratégie doit-ont mettre en place pour faire valoir nos droits de propriétaire?
- Ecrire a P&V en précisant tous nos points de désaccord par rapport a leur proposition de bail ?
- Ne rien répondre et faire le mort ? que se passe t-il dans ce cas ?
- Préparer un "contre bail" et le transmettre a P&V ?
- Dans le cas ou on rejette les propositions de P&V doit-on forcément remboursé la TVA ?
- Certains d'entre vous ont-ils récupéré leur appartement pour le mettre en location par un agence immobilière et si oui quel en sont les conséquences ?

Voila beaucoup de questions et peu de réponses;
J'attend vos réactions.

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